物业管理法规教学资料-物业管理信息系统

　 物业管理信息系统前言随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。研究现状及设计目标相近研究课题的特点及优缺点分析随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题： 1) 物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

　 2) 配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

　 3) 维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

　 4) 物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

　 5) 物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

　 6) 物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

　 7) 物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。8) 地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。现行研究存在的问题及解决办法国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

　 1) 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。

　 2) 建立业主合约和业主委员会制度主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。

　 3) 加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

　 4) 设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

　 5) 实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。机的系统资源。在物业管理系统中，系统多采用客户、服务器结构。软件采用客户／服务器分布式信息处理体系．在客户／服务器配置中．数据库引擎和应用程序所需要的数据都驻留在网络服务器上。工作站是以SQL 语句的形式向数据库服务器发出高级请求。SQL 是发送给数据库并要求数据库操作其数据的指令，可与多种数据库相兼容，即服务器可适用多种数据库。1.2.2 物业管理软件的功能广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的狭义的管理包含传统的安全管理，物业管理，住户管理，设备管理，系统管理等功能。下面具体说明物业管理软件一般包括的模块功能： 1) 用户身份验证模块用户身份验证模块实现用户合法性检查，把用户ID以及权限值保存到session中，而在后面的页面中通过判断这个session值来判断用户是否登陆。在这个模块中还提供用户提出的功能 2) 物业管理模块在物业管理模块里主要包括了对小区概况的查询，修改功能以及对周边设施概况，楼宇信息，房间信息以及小区内的车位信息的查询，修改，删除，添加等功能，同时实现用户退出系统的功能。

　 3) 用户管理模块用户管理模块主要提供的是查看，修改，删除，添加小区内住户的基本信息，住户的房屋居住信息以及住户的电话信息。将住户的电话信息单独作为一个小的功能模块是因为一般来讲一个住户有多个电话信息，例如电话，手机等，这样可以方便对住户联系电话的查看及修改操作。同时该模块也实现了用户退出系统的功能 4) 设备管理模块设备管理模块主要提供的是对小区内的设备的基本信息进行查看，修改，添加和删除添加操作。由于设备经常需要检查维修，所以将设备的维修信息单独列出供用户进行查看，添加，修改和删除操作。这样可以方便用户了解设备的使用情况。

　 5) 系统管理模块系统管理模块包括对用户信息的管理和对数据库中代码的管理两个功能。由于本系统主要使用者的权限只有两类，为了方便起见，将用户的权限直接存储到了用户的基本信息表中，所以不再设置单独的模块来对用户的权限进行操作。用户管理信息主要包括对用户信息的查询，修改，添加，删除等功能。而对代码表的管理主要包括对代码表中的数据项的添加，删除，修改等功能。这样有利于系统的维护。2 小区物业管理系统设计原则与开发工具物业管理信息系统设计应该符合以下的基本条件，也是我们的设计原则： 1) 开放性和标准性系统采用当今最流行的开发系统，采用符合标准的产品和技术以适应未来不断的发展变化。

　 2) 扩展性系统设计能满足当前及未来的业务增长需要，满足技术发展等变化需要。

　 3) 先进性系统采用先进的体系结构，合理的设备配置，成熟、优秀的处理模式，以保证系统准确、效地运行。

　 4) 集成性系统采用SQL Server7.O 做中心数据库，系统根据实际需求，提供切合实际的解决方案，并考虑未来发展留有余量，系统使用者只需简单的培训即可掌握操作方法。[1] 5) 安全性系统中的数据基本是一些原始的数据，数据就是财富，因此系统在各个环节上提供安全措施防止非法侵入及非授权访问，避免数据丢失，被修改，数据不准确等情况发生。了C/ S 模式（客户／服务器模式）用户有权限才可以方便地进行业务数据的处理和查询。2.1 软件开发过程任何一个软件产品或软件系统都要经历软件的定义、软件开发、软件维护直至被淘汰这样的过程。软件定义、软件开发、软件维护等阶段还可分别分成若干个阶段，每个阶段相对独立又彼此有联系。上一阶段的工作结果是下一阶段工作的依据，下一阶段是上一阶段的进化，它更接近于问题的解。2.1.1 软件定义主要解决的问题是待开发的软件要“做什么”，也就是要确定软件的处理对象、软件与外界的接口、软件的功能和性能、软件界面以及有关的约束和限制。软件定义阶段通常可分成系统分析、软件项目计划、需求分析等阶段。

　 1) 系统分析系统分析的任务是确定待开发软件的总体要求和适用范围，以及与之有关的硬件、支撑软件的要求。系统分析阶段的参加人员有用户、项目负责人、系统分析员。该阶段所产生的文档可合并在软件项目计划阶段的文档（项目计划书）中。

　 2) 软件项目计划软件项目计划的任务是确定待开发软件的目标，对其进行可行性分析，并对资源分配、进度安排等作出合理的计划。软件项目计划阶段的参加人员有用户、项目负责人、系统分析员。该阶段所产生的文档有可行性分析报告、项目计划书。

　 3) 需求分析需求分析的任务是确定待开发软件的功能、性能、数据、界面的要求，从而确定系统的逻辑模型。需求分析阶段的参加人员有用户、项目负责人、系统分析员。该阶段所产生的文档有需求规格说明书。

　 2.1.2 软件开发软件开发阶段主要解决的问题是该软件“怎么做”，包括数据结构和软件结构的设计、算法设计、编写程序、测试，最后得到可交付使用的软件。软件开发阶段通常又可分成软件设计、编码、软件测试等阶段。

　 1) 软件设计软件设计通常可以分成概要设计和详细设计。概要设计的任务是模块分解，确定软件的结构模块的功能和模块间的接口，以及全局数据结构的设计。详细设计的任务是设计每个模块的实现细节和局部数据结构。

　 2) 编码编码的任务是用某种语言为每个模块编写程序。

　 3) 软件测试软件测试的任务是发现软件中的错误，并加以纠正。软件测试阶段的参加人员通常由另一部门（或单位）的高级程序员或系统分析员承担。

　 2.1.3 软件实施将开发的软件交付给用户使用。

　 2.1.4 软件维护软件的使用通常要持续几年甚至几十年，在整个的使用期间，都可能因为某种原因而修改软件，这就是软件维护。引起修改软件的原因主要有三种：一是在软件运行过程中发现了软件中隐藏的错误而修改软件；二是为了适应变化的环境而修改软件；三是为修改或扩展原有软件的功能而修改软件。

　 2.2 系统项目目标物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，也是延时最长的、与社会各个方面接触最多的阶段。它承担着楼宇验收与接管、物业及设备的保养与维修、保安、消防、清洁卫生、环境美化、住户各种费用的收缴等大大小小繁琐的事务，而且还要与供气、供电、供水等部门相互联系。开发物业管理系统就是要摆脱过去耗费很大的人力物力和时间的手工管理，从而达到规范化管理的效果，提高工作效率、提升对业主住户服务需求的反应速度，从而全面提高物业管理的水平和服务质量。

　 2.2.1 有效地改善物业管理中有关资料的存储方式在物业管理中有关物业的各种规划档案、批文、各种图纸、设备资料、验收文件、业主档案等资料，往往相当庞杂的。利用计算机系统进行管理，不但应可以把这些资料进行储存，而且通过规范的管理可以非常方便快报捷地查找、翻阅、修改、复制各种资料。

　 2.2.2 分类处理物业管理日常发生的各种事务物业管理中接触到的事务种类繁多，手工处理既繁琐，又不规范，利用计算机系统实现网上下业主服务单、网上接单、网上回单，从而实现对业主的各项服务计算机处理，同时可以将各项服务分门别类加以存储起来，定时进行分析，并且可用表格的方式打印出来。如维修管理、绿化管理、清洁卫生管理等等。

　 2.2.3 准确快速的计算物业管理中发生的各项费用物业管理公司的财务管理是非常繁琐的，各式各样的表格、统计、不但要做得账目清晰，更要确保数字万无一失，采用计算机系统可以使繁琐的状况大为改善。计算机系统不但可以记录各项费用，而且大大简化统计、制表、核查，分析等工作。实现物业管理信息的共享。随着房地产业的不断发展，物业管理成为一门新兴的行业。物业管理的水平已从很大程度上影响物业的升值水平。物业管理行业的竞争更要求各个物业管理公司提供优质的服务，降低管理成本，只有这样才能立于不败之地。各个企业的运作将极大程度地依赖于计算机网络。物业管理公司可充分利用这些技术，一个管理公司管理多个小区，各个小区定时将经营资料向总部汇报，公司总部可以随时了解各个客户服务部及物业公司总的经营情况，减少管理成本，提高管理水平。

　 2.2.4 提高物业管理的质量应用计算机管理后能有效地改善物业管理中传统处理事务的方式，另一方面，计算机的规范操作又促使物业管理实践按规范执行，提高管理人员处理事务的效率和自身素质，从而提高管理质量。

　 2.2.5 实现物业管理决策科学化在物业管理中，计算机能够储存的查找各类资料、信息，并按规则进行统计、比较、绘制图形，为公司的管理决策提供客观依据和材料。