[业主委员会自我管理物业的相关法律问题分析] 业主委员会相关法律
时间：2019-05-07 03:14:02 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
内容摘要：目前，我国城市住宅小区物业管理尚处于不规范的状态，业主与物业公司之间的冲突纠纷时有发生，这种情况下，由业主委员会代替物业公司对小区进行治理的创新模式应运而生，但是我国管理体制自身存在缺陷。本文从剖析存在的问题入手，探讨业主委员会自我管理物业时存在的问题，并试图找出解决对策。
关键词：业主委员会 自我管理 物业
业主委员会履行职能时所面临的困境
（一）业主委员会的法律地位不明确
《物权法》及其配套行政法规《物业管理条例》中未明确规定业主大会和业主委员会的法律地位，这给实践中此类纠纷的解决留下障碍。在业主委员会与其他民事主体发生纠纷时面临无法起诉、应诉和承担责任的境况，比如在其违反合同时面临无法承担违约责任的尴尬。例如，《物权法》规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但由于法律没有明确赋予业主委员会诉讼主体资格，可能会因为业主委员会不具有适当资格而被驳回起诉。
（二）业主委员会权利不足
在实践中，业主委员会缺少足够权利来保障物业管理活动，有的小区物业管理活动因此而停滞。其中缺少的最基础的权利是物业管理活动经费的归集使用权。比如某小区成立业主委员会后，小区召开业主大会，决定由小区业主委员会对小区物业进行管理。业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下，被迫将欠费业主作为被告，向法院提起民事诉讼，请求法院判决被告支付欠缴的管理活动经费及滞纳金。但根据《物业管理条例》第2条的规定，物业管理法律关系的主体是业主和物业服务企业，原被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴，有的法院据此裁定驳回业主委员会的起诉。这种状况的出现是源于不合理的法律规范。
（三）业主委员会的制约机制不完善
《物权法》规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。但可以依法向人民法院提起诉讼的对象是谁，现行法律并没有明确规定。对于业主大会和业主委员会侵犯业主合法权益的行为造成的损失可否请求赔偿，业主委员会怠于履行职责造成业主合法权益受到损失的可否请求赔偿，以及由谁承担赔偿责任，这些问题在现行的法律规范中都没有明确的规定。
业主委员会自我管理物业时相关法律问题的完善
（一）明确业主委员会的法律地位
我们认为业主委员会的民事主体地位，可以归为“其他组织”或“非法人组织”。“其他组织”或“非法人组织”，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第49条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。由此可见，“其他组织”是受我国法律认可和保护的民事主体之一，业主委员会则具备“其他组织”的构成要件。
第一，业主委员会是合法成立的。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。这说明业主委员会是依法成立的组织。第二，业主委员会有一定的组织机构。业主委员会是小区业主自治组织，是小区业主大会的执行机构，有自己的章程和职责。《物业管理条例》、《业主大会规程》以及一些地方物业管理规范还对业主委员会委员的任职要求、资格条件、产生办法、人数组成、权利义务、工作职责以及业主委员会的议事规则、办公用房、活动经费等都做了详细规定，因此业主委员会的组织机构是健全与完备的。第三，有一定的财产。这是目前在认定业主委员会是否为“其他组织”时争议最大的一个方面。应该说，业主委员会有一定的财产和经费，主要来源于物业的共用部位、共用设施设备和物业管理办公经营用房及由此产生的收益和住宅共用部分、共用设施设备维修基金以及业主委员会从业主处筹集来的办公活动经费等。因此，业主委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”中。
（二）业主委员会管理职权的行使
业主委员会自我管理物业，就是住宅小区的各项物业管理服务，包括保安、卫生、绿化、维修等不由物业管理公司负责，而是由业主委员会负责。当然，业主委员会也可以采取物业服务专业分包方式，聘请专业队伍提供专业服务。专业分包，一是要从技术上考虑，如果物业的规模较大、档次较高或设备设施较多而且其技术含量较高，专业分包可以得到更好的技术服务；二是要从经济上考虑，目前社会上有一批专业化的公司和队伍，如房屋修缮专业企业、园林绿化专业公司、保洁公司、家政服务公司、保安公司、市政管养、电梯维保、水电维修等，是聘请专业公司，还是自己招聘人员，业主委员会要进行经济分析，如果聘请专业公司既能满足服务要求、又比自己招聘人员经济，那就聘请专业队伍提供专业服务。在聘请专业队伍时，业主委员会要与对方签订专业服务协议，并加强监督和协调。
自我管理还要切实加强财务收支管理。从收入来说，收取管理活动经费要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，从支出来说，在管理费用的支出中必须厉行节约，绝不能铺张浪费。业主委员会应定期，一般为每季或每半年，向业主和住户公布费用的收支账目，自觉接受业主和使用人的检查和监督。
可见，业主自主治理机制的运转是靠业主委员会的工作来维持。业主自治事务纷繁复杂，我们认为可以将公司管理中的经理制度引入业主自治管理。业主委员会可以聘用具备管理经验的管理人才负责组织小区事务的日常管理，从而实现业主自治管理有效率地持续运行。至于是否要聘任经理，则由业主大会决定。
（三）赋予业主委员会归集使用管理活动经费的权利
在很多国家和地区的建筑物区分所有权法律制度中都明确赋予业主自治机构收取使用物业管理费用的权利，如我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定的管理委员会的职务中包括收益、公共基金及其他经费的收支、保管和运用的内容。这种经验是值得我们借鉴和吸收的，业主委员会有权利也有义务代表全体业主对小区内建筑物进行维护和管理，而业主作为业主自治最终的受益人有义务缴纳这些活动所需要的经费。我国法律应当明确业主委员会有权归集使用管理活动经费，收取费用的标准由业主大会决定。这样，业主委员会有权利来归集使用管理活动经费，保障小区正常运转，防止出现小区管理陷入停滞等现象。当然，这项权利一定要在法律严格限制的范围使用。
（四）业主委员会自我管理物业时权限的限制
业主委员会管理物业的行为涉及到广大业主的切身利益，其所为的物业管理行为的后果都是由业主承担的。因此其管理物业的权限应当受到限制。目前我国的实践中，在自治规约中对业主委员会进行限制的规定多不完善，业主委员会独断专行导致业主利益受侵害的例子也时常见诸报端。因此业主委员会的自治不能过于膨胀应该受到限制，只有这样才能切实保护全体业主的利益。
首先，业主委员会的活动要遵守宪法、法律法规的规定；其次，因为业主委员会自我管理物业的行为是为了维护广大业主的利益，所以在管理活动中，对于损害广大业主权益的行为是不应当被允许的，比如参与于小区管理无关的活动以及实施与维护小区业主居住目的相悖的行为，对于涉及业主利益的重大事项，业主委员会不得擅自决定，应当提请业主大会讨论决定，如需向业主集体筹集自治活动经费的经费筹集方案；物业管理年度的管理计划和重大的建设或维修工程项目；物业管理活动经费的收费标准的约定和调整；物业管理经营所得收益的使用计划和预决算；业主委员会管理人员的工资以及奖励标准等。
（五） 明确业主委员会的民事责任能力
我国物业管理法律制度应当明确业主委员会的民事责任能力，这样在业主委员会对内对外发生法律关系需要承担法律责任时，才能确定由哪个民事主体来承担法律责任。在这里可以区分为业主的对内责任承担与对外责任承担。
首先，对内责任承担可以是针对业主委员会的以下行为：一是业主大会决议或业主公约无瑕疵，但是业主委员会过失执行，则此时因由相关的业主委员会委员承担责任。二是业主委员会无代理权或超越代理权对外为民事行为，给全体业主造成损害的，由相关业主委员会委员承担责任。三是业主委员会与第三人恶意串通，损害业主利益的，则由相关业主委员会委员和第三人承担连带责任。
其次，在业主委员会合理履行职责时，造成的他人的损失应当由全体业主负担。由于业主委员会可以有一定的财产，其已经具备承担民事责任的资格，具有民事责任能力，业主委员会应当先以自身拥有的财产承担民事责任，不足部分由业主补齐，按照分摊共有支出的比例负责清偿。
（六）管理人员的利益分配机制
业主委员会自我管理物业，是一项比较艰巨的任务。但为了使这项工作能持续顺利开展下去，在给予管理人员一定工资的基础上，可以考虑根据管理业绩的好坏，对于工作努力业绩突出的人员，发放一定奖金的激励措施，其发放标准要经业主大会或业主代表大会审定。这些费用可从收取的管理活动经费或者管理者创造的管理利润中列支，通过这样的激励措施，可以激励他们再接再厉，充分发挥自己的聪明才智，为业主提供更好的服务。
对业主委员会自我管理物业时的监督
实践中如果业主委员会行使职权而无有效监督，则会引发诸多矛盾，因此建议设立业主监事会或业主监事，代表全体业主对业主委员会及经理的管理行为及财务状况进行监督。监事会监事应由业主大会从业主中选举产生，独立行使监督权，业主委员会委员不得担任监事。参照公司监事会的规定，业主监事会的职权应包括：对业主委员会委员、经理的行为进行监督，对违反法律、行政法规、管理规约或业主大会决议的业主委员会委员、经理提出罢免的建议；当业主委员会委员及经理的行为损害业主利益时，要求委员和经理予以纠正；提议召开临时业主大会，在业主委员会不履行法定的召集和主持业主大会会议职责时召集和主持业主大会会议；向业主大会会议提出提案；对业主委员会委员、经理提起诉讼；监事有权列席业主委员会会议，并对业主委员会决议事项提出质询或者建议；管理规约规定的其他事项。通过对业主委员的有效监督，可以促使其更好的履行相关管理职能，最大限度地维护广大业主的合法权益。
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