房产税改革问题探讨|房产税改革

时间：2019-04-18 03:32:16　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　【摘要】2011年国家在重庆，上海进行了房产税改革试点，本文针对房产税试点改革的实施效果进行分析，进而探讨现阶段我国制约房产税开征的条件，最后提出了相应的对策，希望能对我国房产税改革有所帮助。
　　【关键词】房产税；税制改革；征税范围
　　
　　随着我国经济高速房展和城镇化的推进，伴随对未来高通货膨胀的预期，房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及累积财富、规避通胀的重要方式，近年来，房地产价格上涨过快。为加大对房价的干预力度，2011年1月，国务院批准在重庆，上海进行房产税改革试点，现试点改革已进行一年有余，我们有必要对试点改革的实施效果进行梳理总结。
　　一、重庆、上海试点征收房产税的实施效果
　　房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税改革希望实现两大目标：一是调整社会收入，实现收入的再分配，缓解社会贫富两极分化；二是通过改革抑制房产投机行为，引导房地产开发商开发满足大众社会需求的普通住房，激发普通居民的购房需求，维持房地产市场健康发展。但从重庆，上海两个试点城市实行的房地产改革试点暂行办法来看，主要特点表现为：
　　第一，征税面窄。两个试点城市的政策指向有明确的针对性，即独栋商品住宅，高档住房，多套住房，众多拥有普通存量住房的人群被排除在房产税征收范围之外。另外，我国农村城市化程度不断提高，经济发达地区的农村房地产市场发展很快，不加区别地将农村住房排除在外，不符合实际情况。
　　第二，税收负担较轻。重庆市实行0.5%～1.2%的全额累进税率，上海实行0.6%的比例税率，且两城市对应税的房地产有免税面积的优惠，以重庆首笔征收的个人住房房产税为例，该住房位于重庆市北部新区某高档社区，为二手住宅，建筑面积为202.73平方米，单价13000余元，征收房产税6154.83元，实际税收负担率为2‰左右，可见税收负担过轻。
　　第三，对房价调节的作用有限。试点城市征税方案紧随“新国八条”推出，且试点办法中涉及的征收人群与“新国八条”中的限购人群有很大的重合，这些人已无法购买住房，自然就不会成为试点办法中规定的新购房被征收房产税的对象。
　　经过以上分析，可以看出：目前方案中注重对增量住房征税，拥有两套及以上存量住房的情况被排除在外，而且税负极轻，实现税收目的的效用不大。
　　二、现阶段我国开征房产税的条件分析
　　鉴于重庆，上海试点城市的实施效果及我国的现实条件，我国目前个人住房征收房产税的条件尚不成熟。
　　1.缺少立法方面的准备
　　按照《房产税暂行条例》规定，房产税征收范围限于城镇的经营性房屋，对个人所有的非营业用房产免征房产税。在本次试点城市的方案中是对个人所有非营业用房开征房产税，与行政法规相矛盾，有违税收法定原则。
　　另外，从更深层次上说，以房地产合一的物业价值作为税基计算房产税不合理。因为房屋是房产和地产一体化产物。房价中既包含了房屋本身价值，又包含了地价的因素。在我国目前的房地产管理制度中，房屋购买人在购买房地产时已通过开发商向国家支付了50年到70年的土地使用费，如果以房价现值为计税依据，就出现了双重征收的问题，有失公平。因此我国房产税开征尚缺少法律制度上的诸多准备。
　　2.经济发展水平制约
　　从世界各国税制结构发展轨迹来看，流转税、所得税和财产税三者的构成比例和经济发展水平有紧密的相关性。随着经济水平的发展，流转税比重下降，所得税比重上升，再发展到一定阶段，财产税比重才会上升。我国现阶段人均收入仅为4000美元，还是一个人均收入低水平的发展中国家，要通过发展房产税增加财政收入，时机尚未成熟。
　　3.缺少必要的技术准备
　　首先，由于房产税的特殊性，税基的评估需要有专业的评估师队伍，我国尚缺少具有权威的房地产评估机构。另外，为全面掌握居民住房情况，税务部门掌握的居民拥有的住房信息尚不准确，我国房屋产权管理中情况复杂，既有个人拥有完全产权的商品房，又有单位提供的只有使用权的公租房，还有限制条件的经济适用房、廉租房等。这些问题不加以规范，很难对居民拥有的房产情况加以认定。
　　4.税收的合理使用尚缺少制度上的准备
　　房产税在发达国家作为一个普收的税种，每年的税率根据房地产评估值结合地方财政需要情况确定。由于房产税的普及性，广大民众对物业税的征收和使用情况非常关心，因此，房产税的收支情况非常透明，秉承取之于物业权利人，用之于物业权利人的原则，其支出多是用于本区内学校、图书馆、社区、休闲场所等公共基础设施及垃圾回收、环境治理等公用开支项目，我国目前尚缺少对房产税如何管理及使用的政策规定。
　　三、推进房产税改革的对策
　　（一）借鉴国外先进经验
　　世界上许多国家的房地产税制体系已十分完善，房地产税成为提供财政收入的重要税种，从其成功经验看，国外普遍重视对房地产保有环节的征税，面对房地产权属转移环节实行轻税政策，如英国来自于房地产转让的税收仅占全国税收收入的1%~2%，而针对保有情况征税额却占到总税收约30%，另外，可以借鉴美国在房地产估值方面的经验设立专业水准高的、具有公信力的房地产估价机构，制定系统的评估标准和估计方法体系。
　　（二）建立科学的税制体系
　　我国现行的与房地产有关的税费主要集中在三个环节：一是开发环节，征收的耕地占用税和土地出让金；二是保有环节征收的城镇土地使用税和房产税；三是交易环节征收的营业税、所得税、契税、土地增值税及印花税等。这其中有很多属于重复征税，如城镇土地使用税和土地出让金等。因此房地产税改革是一个很好的契机，统筹规划房地产税制体系，取消不合理收费，在此基础上，规范房产税的征收范围，为地方财政培养税源。
　　从税率设计上，可以根据各个地区经济发展的实际状况，把权力下放给地方政府，地方政府可以根据自身情况，设置差别比例税率，即考虑到经济繁荣程度、位置、用途、承受能力等诸多因素，合理确定其适用税率，有利于地方财政收入增长的同时，可以平抑房价上涨。
　　（三）做好税收技术上的准备
　　第一，税务系统要做好房地产估值、产权确认方面的准备，税收征管人员要具备房地产评价的技术能力和产权确认方面的法律知识，为此，要有计划地进行相关人员的技术培训，积累经验。
　　第二，要科学分析，利用试点城市经验和实验数据。重庆、上海两地房地产税试点方案实施中发现的问题，实施的效果要认真总结经验，同时针对国家税务总局在全国进行的房产税空转实验数据，对于今后房产税的征税对象、税率制定等方面其有十分重要的参考价值，要在分析数据的基础上，不断改进、完善实验，为房产税改革积累经验。
　　第三，房产税开征需要建立多部门的信息共享机制，对于个人拥有的住宅产权、家庭人口数、收入水平等数据，要建立税务部门、房地产管理等相关部门的信息共享平台，实现数据对接，完善税收征管制度。
　　房产税的推进对于我国税收体制的影响意义深远，尽管政府已经做了很多准备，取得了阶段性成绩，但我们应该认识到还有很多问题需要协调、解决，只有这样，房产税改革才能达到其预期的目的。
　　
　　参考文献：
　　[1]罗妙成.对重庆上海房产税改革试点的思考[J].福建江夏学院学报,2011,10.
　　[2]曹映平.房产税推进过程中需要解决的几个问题[J].湖南税务高等专科学校学报,2011,10.
　　[3]邓燕.房地产税制的借鉴及其启示[J].上海房地产,2011,11.
　　[4]李海鸣.关于完善房产税的几点思考[J].重庆科技学院学报,2011(23).
　　[5]苏文涛.我国现行房产税改革的现状思考[J].经济研究导刊,2011(32).

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