对欠发达地区契税征管工作的调查与思考
时间：2020-10-27 08:01:59 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
小税种如何做出大文章
----对欠发达地区契税征管工作的调查与思考
近年来，随着地方经济的快速健康发展，房地产业日益兴旺。作为区域经济尤其是房地产业发展标志之一的契税收入，也呈快速增长态势。契税这一地方小税种，其内涵已由过去主要保障土地、房屋的合法权益，拓展为筹集地方财政收入、调控房地产市场和调节社会收入分配等诸多功能，成为地方财政收入的一个崭新亮点，呈现出蓬勃生机。...县因势利导，近年来着力强化契税征管，挖掘增收潜力，做大收入“蛋糕”，扩展地方财力，取得了明显成效。
一、主要做法
1997年新契税条例颁布以来，..县契税征管步入快速发展期。特别是近两年来房地产开发的兴旺，更为契税提供了巨大的发展空间。从2001年到2004年的四年间，...县契税收入平均增长率达71.4%，占全县国内生产总值及财政收入的比重逐年上升,对地方财政的贡献率不断提高。2005年，在地方政府的高度重视下，全县上下认真贯彻“先税后证，依法征管”的工作方针，以大力组织收入为中心，以规范征管行为为重点，开拓进取，扎实工作，迅速打开工作局面，全县契税征管初步走上了法制化、规范化轨道，收入呈现出较好的发展势头。继2004年全县契税收入比上年翻了一番，2005年收入再创新高，比上年增长170 %，超过房产税、印花税、车船车使用税等税种的收入规模，占地方一般预算收入的比重逐年提高，已跃升为全县地方一般预算收入的第五大税种。契税由小税变大税,已成为吃饭型县财政可用财力快速增长的一个新亮点。
（一） 确立“先税后证”工作方针，为契税征管工作提供坚强保证。实行财政部门自主征收改革后，..县迅速理顺了全县契税征管渠道，确立了“先税后证”工作制度，明确了财政部门的征收主体职责，国土、房管部门的协征职责和审计部门的监督职责，严格责任追究，从制度上约束国土、房管部门在办理土地、房屋权属转移时，必须坚决执行“先税后证”制度。对契税减免由县政府分管领导按国家减免政策规定，实行“一支笔”审批审报，违者将追究经济、行政和法律责任。县委、县政府的重视和支持，“先税后证”制度的顺利实施，为征管部门更好地开展工作扫清了障碍，为全县契税征管的规范化奠定了坚实基础。
（二）严格规范税收减免，营造良好的征管环境。税法是一杆标尺，能否依法办事，规范操作，做到一杆尺子量到底，公开、公平、公正，直接影响到征管水平和成效。针对契税减免这一纳税人关心的热点问题，..县委、县政府在全县税收征管工作会议上约法三章：不准做人情、不准打招呼、不批一张越权减免条子。严格按章办事，坚决扎口管理,不允许政出多门。坚持依法治税与地方经济发展二者的有机统一，出台地方性法规或文件不能与税法相抵触，从而为征收部门营造了一个良好的征管环境，从根本上杜绝了人情税、关系税。自县契税所成立以来，共受理经办各类征收业务2000 多笔，经省市多次检查，无一笔人情税或越权减免，标志着全县契税征收已初步走上规范化轨道。
（三）突出抓好土地契税征管，促进收入不断登上新台阶。无论是发达地区还是欠发达地区，在契税收入总量中，土地契税均占主要份额。涟水县2003年及2004年土地契税占契税收入总额分别为 63%和71 %，房产契税仅占三分之一左右。由此可见，抓好土地契税征管就是抓住了工作的主动权。为此，契税所成立后，迅速将土地契税征管作为工作重点，对大宗土地出让，契税所派人全程参与，热情周到服务，及时敦促受让方主动按期申报纳税，确保大宗税款不流失，不滞纳。实践证明，这一工作思路是正确的，也是富有成效的。
（四）加大查处力度，集中清缴欠税。为打开工作局面，在全社会逐步形成自觉主动纳税的风气，打击偷漏税行为，开展集中清理陈欠税活动,对委托代征期间尾欠税款进行了清理。本着“房产到户、土地到宗”的要求，突击清理分四个步骤进行，一是宣传发动阶段。成立了契税清理征收工作领导小组，依托媒体突击宣传契税清理征收的目的、意义、政策、措施，为清理征收工作创造良好的氛围。二是纳税资料收集整理阶段。收集整理土地出让转让合同、开发协议、房产交易等有关资料，充分做好调查取证工作，梳理分析，确定清理对象明细，区别不同情况，分类制定清收预案。三是自主申报、缴纳税款阶段。组织人力，深入到各欠税单位和住户，送达《税务事项通知书》，要求各纳税人在规定时间内主动办理纳税申报、缴纳税款。四是依法查处阶段。对不能按期申报，拒不缴纳税款的单位和个人，按照税法程序，依法追缴，并加收滞纳金。整个清理工作做到组织有力，协调一致，积极稳妥，依法办事，并突出土地契税这一重点，做到清欠见底，追缴到位。2005年，清理的陈欠土地契税占征收总额达25 %。
二、目前契税征管工作中存在的主要问题
客观地说，契税作为一种富有增长潜质的新兴税种，也只是近两年才引起各地的重视。由于其恢复征收时间短、政策变化大、税基相对小，加之法治化程度低，实行自主征收以后，历史上积淀的问题迅速显现，给征收工作带来严重制约。
（一）不按期申报纳税问题。一方面，房产合同签定时,房款一般尚未缴纳或尚未完全缴清,大多数纳税人的行为观念和习惯是在办理房产证时,才想到要按规定缴纳契税,这就使得纳税申报期限的规定实际上得不到有效执行。另一方面，相当一部分公民购房置地存在纳不纳税、办不办产权证无所谓的心理，等待观望，缺乏税法观念和维权意识。加之征收部门对售房信息掌握不全面、征管力量不足，契税征收只能“守株待兔”。据统计，2004年及2005年涟水县城区大约有 4500户购买及交易房产，而已纳税办证的只占 40%左右。
（二）税款长期拖欠问题。主要表现在土地契税的征收上。土地作为一种特殊商品，在房地产业迅速升温的今天价值凸显，但土地承受人在受让过程中目前普遍没有将契税缴纳摆上重要位置，找理由、钻空子，想方设法拖延申报，滞纳税款，导致相当一部分契税久拖不缴，不能及时入库。
（三）越权减免问题。由于种种原因，前几年，代征部门在执行上存在偏差，越权减免、违规减免现象时有发生，主要表现在两个方面，一是开发区契税征收不到位,二是委托代征期间土地出让转让、房产交易过程中存在违规减免问题。实行自主征收以来，涟水县严格依法减免，违规减免现象已从根本上得到遏制。
（四）交易价格透明度不高问题。一方面，交易人在房价上做手脚，签订 “黑白合同”，一份作为双方实际成交依据，另一份合同上协议价款往往低于实际成交价款，以应对纳税办证，有的甚至是在交税时单方面直接伪造假合同，逃避税收。另一方面，在税率上做“文章”。一些纳税人钻政策空子，或篡改过去签订的原始合同，将成交日期推迟，或将高档住宅变通为普通住宅，以享受低税率，给国家税收造成损失。
（五）征管效率低下问题。一是依法治税的手段尚不健全。到目前为止，国家尚未出台专门的契税征管法，征管部门在执法力度和规范程度上较为被动。二是信息沟通不畅。契税征收部门目前与业务上有密切联系的房管、国土、地税等部门之间没有搭建信息沟通平台，工作整体联动效果差,导致征税成本高，征管效率低。三是税法宣传不到位。据在城区开展的百户抽样调查显示，大致了解契税政策的只占37%，基本掌握契税税率的仅占20%，而约有15%左右的人根本不知道何谓契税，乡镇范围的契税宣传更是盲区。
三、对进一步加强契税征管的思考和建议
（一）强化宣传发动，转变纳税观念。政策宣传普及工作是依法治税的基础。当前，必须巩固成果，乘势而上，坚持多样性、广泛性和有效性相统一的宣传方针，找准宣传切入点，努力开展全方位宣传服务，尽快在全社会形成自觉主动纳税氛围，变“要我纳税”为“我要纳税”。一是依托媒体宣传。针对纳税人关心的话题，在报刊上开辟契税政策系列宣传问答，在电视台上打游动宣传字幕。在开展经常性税法宣传的同时，以后每一项契税政策出台，都要依托多种形式的宣传媒介，尽快告知纳税人，切实增强广大群众的政策观念和纳税意识。二是开展社区宣传。采取一地一策、一区一策，组织人力，深入到各小区，分门别类开展政策宣传咨询活动。对新开发的小区，侧重通过印制宣传单请开发商的售楼处协助宣传；
对已全面入住的小区，组织人员逐户上门进行纳税申报宣传；
适时利用双休日、节假日，在人员密集地、公共场所开展现场政策咨询活动；
在机关干部这一群体中，主要是开展普法宣传，发挥其带头示范和义务宣传作用。三是加强窗口宣传。在征收大厅设立咨询台、税法宣传牌及纳税宣传卡片，使纳税人对政策及办税程序一目了然。
（二） 规范征管程序，完善征管机制。规范征收管理程序必须把握关键、源头抓起、部门联动。
1、 建立完税印鉴程序，加大对房管和土地部门“先税后证”监督力度。为保证“先税后证”制度落实到位，征收部门的税后监督工作不可缺失，必须细化操作程序，建立完税印鉴制度，形成相互制约、相互监督的工作机制。就是在工作环节上，要求房管、国土部门在完成测量鉴定和审核把关后、正式发证之前，必须由征收部门在产权证上加盖“契税已纳”专用印鉴，并注明完税凭证号，国土、房管部门方可正式将产权证交予申办人。自实施之日起，今后凡没有加盖专用印鉴、无完税凭证号或依法减免税注记的，一律视为无效证件，并追究相关责任。同时，建立举报奖励制度，征收部门公布举报电话，积极鼓励群众对偷漏税行为进行举报，并对举报有功者，在税后按一定比例给予奖励。
2、建立契税、房管、土地三部门契税征管信息网。 由于契税涉及到千家万户土地房屋权属交易，工作面广量大，从长远看，随着征收业务量不断加大，实现征收机关与房管、国土乃至银行间的联网，实行部门间资源整合，逐步实现部门间资源共享，是科学、有效的管理手段和发展趋势。由财政部门牵头，为三部门配备必要的硬件设备，实行部门间局域联网，实现信息互通共享。通过网络平台，国土部门要向征收部门准确及时地提供土地使用权出让、转让情况以及已公布的土地基准地价等相关资料；
房管部门要按月及时提供所有小区商品房预售明细，以及权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息；
征收部门要将当月房地产税收征管的有关信息反馈给房管、国土部门。在具体办证时，对申办人是否完税情况由征收部门通过网络向国土、房管部门予以确认。
3、加强对房地产开发税收跟综管理。为掌握征收工作的主动权, 防止偷税漏税，首先，征收部门要建立契税征收一级市场税源数据库。由国土、房管部门配合，要求各房地产开发单位将新开发的地籍资料、户型、面积、售价报征收部门登记备案，作为以后房地产契税征收参考资料，防止个别开发商与纳税人合伙偷漏税款，维护一级市场征收秩序。其次，要在二级市场严把评估价格审查关。依据招标合同，对中介评估机构严格落实两项制约措施，就是严格执行招标合同规定的收费标准，让利于民；
严格执行行业规范，公开、公平、公正，杜绝人情评估，力求买卖价格、评估价格与市场价格相对一致。在收费标准或估价上，只要发现一例违规评估，即取消该中介机构的评估资格。第三，要建立房产市场指导价制度。将物价管理部门分小区定期核定出的控制房价，作为一定期限内的基准价，在房屋权属转移中，对明显低于控制价且无正当理由的，征收部门参照基准价格计税。
（三）拓展征管领域，扩大征收总量。为从整体上提高契税征管水平，力求在不长的时期内征收总量能有一个较大的突破，必须拓宽视野，将工作重心向目前的征管盲区和空白点延伸。第一，对重点乡镇进行征收试点。目前，乡镇契税征管仍是薄弱环节。从欠发达地区实际出发，可以分两步走，先选择重点乡镇的集镇进行试点，取得经验后再向其它乡镇推开。先期选择重点乡镇先行试点，在乡镇财政所设立代办点，深入开展政策宣传，搞好税源调查，动员产权交易人自觉主动纳税，逐步打开征收局面。针对乡镇取消农业税后，农税征收工作重心要逐步转移这一形势，每个乡镇财政所可以明确一名契税专管员，并聘请房管、国土等部门有关人员为协税员，有条件的乡镇要将协税人员延伸到村，逐步建立起契税协税护税网络。第二，加大开发区契税征收力度。前几年，为营造招商引资“洼地”，增强招商引资引力，各地开发区土地契税普遍存在征收不到位现象。但随着县乡经济进入提速期，经济运行质量不断提高，开发区土地契税征收条件基本成熟，必须强行入轨,依法征收。
（四）加强队伍建设，树立“窗口”形象。由于契税属于行为税，在房产、土地权属转移过程中涉及的环节多、范围广，工作量大，政策性强，对征管队伍素质要求很高。为此，契税征收部门一方面要苦练内功。通过组织内部业务培训、岗位练兵、知识竞赛、技能考核等活动，不断开拓视野，提高征管人员的政策业务水平。适应形势发展要求，积极创造条件，按照“征、管、查”三分离的原则，建立一支独立的专业稽查队伍，加大查处力度，逐步扭转征管手段软弱的局面。另一方面，要外树形象。切实加强行风、软环境建设，积极开展文明创建活动，制定和落实文明创建的规划和措施，打造一流的征管队伍，树立良好的“窗口”形象，为广大纳税人提供优质服务，促进契税征管工作不断登上新台阶。
