[物权法知识讲座讲稿] 健康教育知识讲座讲稿

物权法讲稿
   大家好，近期我对物权法进行了学习，现在将学习情况向领导和同事作一个简短的汇报，跟大家一起讨论一下物权法的一些内容。由于特权法专业性较强，部分内容晦涩难懂，一些法学本科生都认为学习物权法法比较困难；
另外，鉴于我学识的浅薄，可能在学习汇报过程会某些内容介绍不到位，请大家多多谅解，并批评指正。  
《物权法》在前不久刚刚结束的十届人大五次会议上高票通过，时间是2007年3月16日，将在十月一日正式施行，当时是投票情况是 2799票赞成，52票反对，37票弃权。所获得的赞成票比国务院总理的工作报告还要高。自1993年起即开始著手策划物权法制订工作，到日後草案拟订、公开征求意见、审议到通过，整个过程足足花上13年之久。连破六审、七审记录，历经八次审议终获通过。在中国的立法史上，从来没有哪一部法律象物权立法这样充满曲折和反复，这与物权本身的重要性及中国转型期的经济社会变迁密不可分。因此，它一出台，新华社的报道就评价称“中国发出进一步扩大改革开放信号”，“社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。”可见物权法的重要性。就在物权法刚通过一个星期，中央政治局就集体学习了物权法。所以，物权法的通过是中国立法史上的里程碑，意义重大。对于每个人都很重要，下面我们就一起学习一下这部重要而又倍受争议的法律。
法律现在已经颁布了，我们对它的认识将会逐渐加深，今天我主要针对如何认识物权法，什么是物权法，物权法有什么主要功能作用，然后是我们国家制定这样一部法律各方面的重大意义。最后讲一下大家普遍关注的几个物权法问题。
一、《物权法》颁布的意义和物权法体系
（一）物权法颁布的重要意义
第一，肯定了物权制度，特别是对所有权的一体保护，不仅保护国家所有权、集体所有权，而且特别强调了保护私人所有权，这是具有重要意义的。物权就是财产权，是人权的组成部分，尊重个人的物权，就是尊重人权的基础，就是尊重人权。没有对物权的保护，对人权的保障就是不完善的。（可以举两个例子，一个是美国老太太的例子，一个是中国城管的例子，为生活而奔跑，刘翔为荣誉而奔跑，中国历史上还几次大规模侵犯人民财产权事件，比如大跃进时期，大烁纲铁，家里的锅、盆都要交出去，文革时期的抄家，几双尼龙袜、、丝巾、尼龙裤就是资本家，前几年，在湖南嘉禾事件）
今年10月8号，《人民法院报》头版正中的图片新闻，这个新闻说"湖南怀化销毁黑摩的，为了加强市场交通管理"。什么叫做"黑摩的"，就是摩托车。为什么说是黑的呢，就是他没有得到运营的许可就去拉客。从这个新闻中知道，怀化公安局一下销毁了192辆非法运营的"黑摩的"。这192辆摩托车是谁的呢，是这些开"黑摩的"的公民的，这些公民违法在什么地方呢，他违法在于没有经过许可就去拉客，就是我们所说的"黑出租"。这样的违法是他的行为违法，我们可以制裁他， 比如可以不让他拉客，罚他的款，都是可以的。但是他的财产、他的摩托车在我们的法律上是合法取得的财产。可是我们的公安机关把这192辆摩托车集中起来用压路机一下就把它压碎，而且这还登载在本应是最讲法制的人民法院报上作为头条新闻，作为正面经验来宣传。表明我们的政府在处理这件事上丝毫没有物权的观念，没有保护人民合法财产这样的知识。他们分不清楚什么叫行为违法，什么叫财产违法。行为违法，他的财产并不一定违法。
第二，物权法是近30年改革开放胜利成果的记录，是将改革开放胜利成果转化为法律的形式固定下来，继往开来。例如，土地承包经营权、建设用地使用权等。近几年，我们的经济在快速增长，迄至2006年外汇储备已居世界第一，政治、经济、文化发生了重大变化，有必要在总结实践经验的基础上，制定物权法，对生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确权和归属。因“民无恒财，即无恒心”。
第三，完成了民法典制定工程中的核心部分，民法典的起草工作进入了顺畅的时期，就像江河进入开阔的平原河道，列车驶出了崇山峻岭一样。只要侵权责任法和民法总则修改完成之后，民法典起草任务就大功告成了。物权制度形成《物权法》，债权制度形成《合同法》侵权制度形成《侵权行为法》（未颁布）。此法律制度构成我国民事法律制度的框架，相应地此三部法律是我国民法典的三大基石。
第四，标志着我国社会主义市场经济法制体系完成了最为重要的部分。对全面实施依法行政具有重要意义。（文革中的反反革命罪，反革命投毒、反革命纵为罪，反革命梦奸罪，澳大利亚悉尼衣着暴露，衣料透明，政府败诉）
（三）物权法与每个人的关系密切程度
可能部分同志会认为物权法离我们很远，事实上，物权法与我们惜惜相关，下面是我对物权法与每一个人的关系的一个通俗的描述，说给大家听听：
事实上，我们每一个人在生活、生产的方方面面，都与《物权法》和物权息息相关、密不可分。让我们来看一看《物权法》规定的物权对我们每一个人的关系吧：
每个人早晨起床，要穿自己的衣服，对这衣服享有的物权就是私人所有权；
要吃饭、吃菜，对这粮食、蔬菜的物权也是私人所有权。享有了这件衣服的所有权，享有了这粮食、蔬菜的所有权，您就可以占有、使用、收益和处分它。您出了门，走在大街上，这是国有的土地，它的物权是国家所有权。您走到农村的乡道，这是集体所有的土地，是农民对土地享有的集体所有权。购买了商品房，您取得是业主的建筑物区分所有权，因此，您就有了对于这座房子的物权，对自己专有的面积享有专有权，对共用部分享有共有权，对整栋建筑物享有管理权。与相邻的邻居之间，装空调、设置太阳能热水器，甚至是坐卧行走，都应依法行事，不要妨害相邻的不动产所有权人依法行使权利，因为您都与上下左右前后的邻居发生相邻关系。结婚之前，您自己的财产归自己所有，享有单独的所有权；
结婚之后，如果没有特别约定，那么夫妻之间婚后取得的财产就是共有财产，夫妻享有共同共有的共有权。
从以上几个方面进行分析，我们可以清楚地看到，在我们每一个人（包括自然人和法人）的生活和生产中，到处都有物权存在。可以说，我们每一个自然人、每一个法人如果离开了物权，就无法生存发展，就无法进行经营活动。因为任何人的生存和发展，都离不开物质条件，都离不开物质财富。因此，《物权法》规定的每一个物权，都是我们自己的必须具有的权利，因为这些物权就是我们的财富的保护神。
二、物权和物权法的概念
（一）物权的概念
物权一词最早起源于罗马法，但其直到1900年，才由《德国民法典》第一次在法律上予以正式确认。此后，许多国家的民法典都规定了物权制度，物权法遂成为民法的重要组成部分。
对物权概念的界定是：物权，是指民事主体在法律规定的范围内直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的权利，是人与人之间对于物的归属和利用关系在法律上的体现。《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”
物权是排除他人干涉的权利，我们想象一下我们自己买的房子，我们买的商品房的大门，可以说是进出的通道，但是进出的通道为什么要加上门加上锁呢，有的甚至还要加上防盗门，这充分体现了物权的排他性。物权的排他性不仅是针对其他的普通的自然人和法人，它首先是针对国家，包括排除国家的干涉，排除公权力的干涉，因此这点非常重要。我们从电视剧上看到，一个警察要进入某一私人的房屋，他也不能凭他是警察、是国家公权力的体现者就可以直接进去。他首先要报明他的身份，仅此还不够，还要出示搜查证，这样主人才能打开大门。此时这个自然人必须开门，如果不开门警察就可以破门而入；
反过来警察如果没有搜查证破门而入就构成犯罪。所以物权的排他性这一点非常重要。（风能进，雨能进，国王不能进）
（二）物权法的概念和作用
1、物权法的概念
物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。
物权法调整物权关系，要回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；
二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；
三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。
 2、物权法的作用 
物权法是伴随商品经济的发展而逐步完备的。自然经济，一般不需要物权法。高度集中的计划经济体制，也不需要物权法。在商品经济条件下。按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作出了不少规定，这些规定已经并将继续发挥着重要作用，但这些规定，今天看来是不够的。进一步深化改革和全面建设小康社会，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依，因此，制定一部物权法是十分必要的。
物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争，其二是物尽其用。
 商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”
物权法第二个直接作用是物尽其用。物权法规定物尽其用，可以是自己用，可以自己不直接使用交由他人用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，同时，也从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利作出不少限制，如严格保护耕地的规定，有关相邻关系和地役权的规定，以及征收、征用的规定等。 物权法鼓励每一个人都不断地创造财富，就可以使国家更富强。过去，在“左”的思想影响下，总是讲“大河有水小河满，大河无水小河干”，这其实是不对的，不符合自然规律和社会规律。我们今天应该恢复历史和客观的真面目，那就是“小河有水大河满，小河无水大河干”。以前是三代人挤在18平方米的小屋，现在我一个人就有180平米，到2005年，全国城市人均26平米。
物权法通过定分止争，实现维护经济秩序的目的，通过定分止争和物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。
三、《物权法》的体系和原则
（一）物权法的体系
《物权法》草案分为五个部分，共有十九章249条条文。
第一编，是物权的一般问题，包括基本原则、物权变动和物权保护。
第二编，是所有权部分，包括一般规定、所有权、业主的建设用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得。
第三编，是用益物权，规定了用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
第四编，规定的是担保物权，是在原来《担保法》规定担保物权的基础上，做出的规定，包括抵押权、质权和留置权。
第五编，规定的是占有，这一编内容较少，只有5个条文。
（二）物权法的三项原则
即物权法定原则，公示、公信原则，平等保护原则。
  首先讲一下物权法定原则。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”具体包括两个方面，一是物权的种类必须要由法律规定，任何行政法规、司法解释及当事人合同都不能创设物权。比如说典权在我国目前的《物权法》是没有规定的，我们就不能约定典权，行政法规，司法解释也不能对此作出规定。而《合同法》则不同，合同的种类可以由当事人约定，只要不违反法律规定及公共利益，公序良俗等就受法律保护。
其次是公示，公信原则。首先是公示。《物权法》第六条规定：“不动产财物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
由此规定可见，所谓公示，就是应当将物权设定、转移等的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道，否则不发生法律效力。例如，房屋转让、不动产抵押权设立等，就要进行登记，不登记就不且法律效力，就不得对抗第三人。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立，变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发效力。”
现在讨论一下公信原则。就是说如果依据一定的公示方法公示以后（比如房屋产权登记），对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖保护就是公信。举一个简单的例子，据我所知，有个别人为了某些方便，将自己所购买的小车登记在某单位（比如派出所）名下，那么作为第三人来说他就有理由相信这小汽车是派出所的，假若他向派出所购买了这车辆，那《物权法》就会保护这一交易行为。该车的隐形权利人不得向购车人主张任何权利。
公示就是公开表示出来的意思。那我们马上就想到了合同法上为什么不要求合同公示。合同法上没有规定一个合同公示原则，相反合同法上允许当事人合同保密。我们颁布的银行法规定，银行要为储户保密，任何人要到银行查别人存了多少钱，银行不给你查。这叫合同保密，保守秘密。除非你拿了法院的手续才可以查。那平常企业的合同关系能不能随便告诉你？不能告诉你。这叫客户名单。客户名单是商业秘密，侵犯了商业秘密要构成侵权行为。可见在合同法上，不仅不要求合同公示，相反，还允许合同保密。这种保密是合法的。    对物权的判断就不一样了。物权的状态、物权的变动事关重大。首先对交易对方来说，张三有一套房子要销售，李四是准备买这套房子的，李四首先要考虑的是这套房子是不是张三的。如果我买了房子后证明这套房子不是张三的，我拿不到房子，钱追不回来，我不是受到损害、制造麻烦吗？所以对交易对方来说，首先要判断出卖人是不是这个房屋的所有权人，它的物权状态至关重要。
再次是平等保护原则。这原则是《物权法》精髓所在。《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这条法律将私人物权与国家物权并例，明确表明国家物权与私人物权平等受法律保护。这实是小民之福音。
这个指导思想在我们过去的《民法通则》上有一个规定叫"国家财产神圣不可侵犯"，在我们的宪法上叫做"公有财产神圣不可侵犯"，在学者讨论建议草案的时候，认为以上规定是反映单一公有制和计划经济体制的要求，与我们现在的经济生活已经严重地脱节，已经不符合，我们改革开放以来的经济生活和原来已经发生了本质的区别。顺应市场经济地要求，我们现在的经济生活是多种所有制、多种经济形式、多种经营形式同时并存，因此要求我们在物权法制定的指导思想上要采取平等对待的态度。因此社科院的课题组提出的对策，提出的指导思想叫做"合法财产一体保护"。它的侧重点在于，不考虑生产资料所有制是什么，只考虑财产的取得，财产取得只要是合法的，在法律上同样对待、同样保护。这就是一体保护的思想，认为这个思想是符合市场经济要求的。
要说明这一点并不难，从改革开放前我国的大学招生就可以看出来，考生在报考志愿填表时，有一栏叫家庭出身，一定要填你是出身于农民还是工人，还是革干，还是革命军人，如果是农民，你还要进一步明确你是上中农、中中农还是下中农，还是贫农。这个可见我们在改革开放前考大学要依家庭出身来区分，区分的结果当然是不平等对待。至少是很多专业包括我们的法学专业在过去绝对是不招地主富农、资本家出身的考生，只招革干、革命军人、工人和农民中的贫农，我举这个例子就说明，过去为什么要区分考生的出身呢，就是为了区别对待。这个区别对待就必定是不平等对待。过去即使成绩再好，因为你的出身不好考不上大学的多的是。但是这种对人区别对待的制度改革开放以来我们已经废弃了。现在考大学找工作不再区分家庭出身，我们只一个标准就看你的成绩和你的品行，这就是我们现在所说的法律面前人人平等。
对待个人我们已经走到了正确轨道，对于财产我们还划分它的出身，以所有制划分，以这个对比就可以看到，划分的结果不管你是有意的无意的，是否有明文的规定，其结果必然是不平等的对待。我们的执法机关，我们的行政机关在涉及到不同所有制的财产时，我们有意无意地就偏向了某一边，实践就是不平等地对待。这样的结果不符合市场经济地要求，所以从这一点考虑，对于财产的保护的指导思想问题，我觉得应该严格贯彻合法财产一体保护。
四、物权法的几个重要制度
1、不动产的登记制度
不动产，主要是指土地以及房屋、树木等土地附着物。
物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
 第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
不动产登记制度的基本原则应该在物权法上规定。首先就是不动产的登记机关。我们国家现在的问题是登记机关不统一，多头登记，不统一。主要的登记机构有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等。这样给当事人的登记造成困难，给法律秩序的建立导致障碍。另外一个问题就是那些不动产登记机关本身就是行政管理机关，他们手中握有行政管理权。因此我们看到一些地方的规定，如必须对抵押物的价值进行评估，按照评估的价值收取登记费。那企业为什么要设立抵押权呢，是因为企业没有钱，要向银行贷款。结果贷款还没到手，你登记机关就要收他几万十几万的登记费，这怎么合理呢？没有合理性！还有啊，登记人员的劳动，就是写汉字，连字数都没什么区别。为什么要收其中一个几万十几万的登记费？没有任何的合理性。原因就是登记机关手中有行政权，他利用这个权力来剥夺人民和企业的财产。我们看到一些地方还规定，抵押登记有效期一年，一年以后再登记再收费。本来登记机关应该是一个服务机关，登记是一个服务行为，一个证明行为。现在却成了登记机关利用行政权力剥夺财产的生财之道。因此我的这个课题组提出的解决方法，就是设立统一的和行政管理权脱钩的登记机关。不但要统一，还一定要和行政管理权脱勾，他只能办登记，这样才能解决刚才提到的问题。
    这个对策，在现在的草案中有没有采纳呢？他们没有采纳，他们说这个登记机关统一的问题太困难难，记得01年5月的专家讨论会上，我们法工委的领导同志说，这个统一登记机关的问题，我们党的最高领导人亲自开了个会都没有能解决，所以这个问题真的是太困难了。因此现在的草案就回避了这个问题，没有谈。有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地的登记机关。那这一个省、一个市都能办成的事情，我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
关于登记机关的责任仍然是实行过错责任，并不是说一旦发生了登记错误都要由登记机关负责，关于责任的承担方面规定了两点：1、如果是登记申请人自己弄虚作假的，要由申请人自己承担责任；
2、由于登记错误给当事人造成损失的，登记机关应当承担责任。
2、征收、征用制度
重庆钉子户事件、嘉禾事件
国家强制征收、拆迁限定于“为了公共利益的需要。”排斥商业用地征收和拆迁的国家权力的介入。
国家强制征用，限定于：“因抢险、救灾等紧急需要”的特殊情况。排斥商业用途的国家权力介入。
《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产。”
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
国家征收农村集体土地，更加注重保障农民权益，在以往的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和草苗的补偿费用基础上，增加了农民的社会保障费用。
这是物权法中的一大亮点，不仅规定了应该补偿，对补偿效果也有细化的标准。特别是“安排被征地农民的社会保障费用”将农民列入社保范围，防止出现做工无岗、种田无地、吃饭无钱的失地流民。
第四十四条规定：“因抢险、救灾等紧急需要依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人和不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人、单位、个人的不动产或动产被征用或者征用后毁损的，应当给予补偿。”
法学名家梁慧星有一句名言：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词”。理由就是《物权法》规定的征地制度将商业用地排除于国家征收之外，企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。
3、媒体热议的第六章业主的建筑物区分所有权
现在简单介绍一下建筑物区分所有制度的几个主要问题：
1、业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是城市住宅及办公楼的主要权属形式，关系到城市几亿居民的生活福利。建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。建筑物区分所有权的权利内容包括专有权、共有权和管理权。业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会，物业管理机构是业主团体委聘的管理机构，按照业主团体的意志进行管理活动。
这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。
2、关于业主大会及业主委员会的问题。

业主大会指的是业主所联合组成的管理业主共有财产和共同事务的机构，或者说是业主成立的一个自治组织。业主大会是管理业主事务最高的权利机关，也是管理他们事务的意思形成机关，所有的重大事务都应该通过业主大会来决定。业主委员会只不过是业主大会的执行机构。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　
　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　
　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　
　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　
　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　
　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　
　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
3、争论较大的是关于地下车库的归属问题
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　
　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

采用约定的方式，车库的归属由开发商和业主在合同中规定，如果售房合同中没有规定车库的归属，就推定由业主所有。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主的利益；
其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。
针对现实生活中有的开发商将车库、车位高价出售、出租给小区外的人停放，导致小区居民车库、车位严重不足的情况，物权法有针对性地规定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
5、住宅用地使用期限的问题
土地使用权到期之后处理的问题。像广州、深圳一些土地使用权的批租做得很早，当时批的时间很短，现在很多土地已经快到期了，到期之后地上的建筑物应该怎么处理？按照去年7月10日公布的《物权法（草案）》第155条当时规定：土地到期之后必须要提出续期的申请；
在最新的七审审议稿中说了：基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不能采用提出续期申请的办法，必须实行自动延长。因为在一个小区中可能有成千上万的住户，土地使用权到期了，这些成千上万的住户怎么提出续期申请是无法操作的。如果业主不同意续期可能会发生争议，老百姓买房时认为他买到的是永远的使用权，很少人会想到自己买的房子是有期限的，如果要续期可能会有许多的老百姓不高兴，会觉得我们法律对老百姓社会财产的保护是不完全的。事实上即便政府不允许续期，这也是很难操作的。从保护公民的财产所有权的基本原则出发，对到期的住宅用地要自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。必须要由政府进行重新的审批。
70年后房子归谁
-案例：根据我国现行法律的规定，住宅用地使用权的最高期限为70年。70年以后，该怎么办？市民谭先生担忧：他买了一套住房后，细看购房合同，发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。
-法条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　
解读：《物权法》中的此条规定无疑给大家吃了定心丸。不过，所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，提醒业主好好保护建筑物，70年以后只要建筑物还“健康”，那么建筑物还是你的。但是要注意，商业地产并遵从该规定。
6、物业服务差业主拒缴物业费
-案例：时代花园业主老李因自家自行车经常被盗，认为小区物业保安服务不到位，带头拒绝缴纳物业费。从2002年入住就一直没有交过物业管理费。为此，物业公司把老李告上了法庭。
法条：业主委员会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
-解读：业主以物业服务不到位拒绝缴纳物业费是一种不理智的做法，作为业主不能陷入误区，将别人的错误作为自己犯错误的前提。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。如果业主普遍觉得物业服务不好，可以召开业主大会更换物业公司。法庭最后判决，要求老李缴纳所有所欠物业费，并补交相应滞纳金。
7、应收账款质押的问题
质权----指债权人占有债务人或第三人提供担保的动产或权利，并就其价值优先受偿的权利。分为动产质权和权利质权。质权，是指债务人或第三人将特定的财产交由债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
在新法第十七章的规定中，变化最大的就是把应收帐款也作为可以出质的一种权利，以前证券化、有体化债权才是法律承认的质权客体，现在，无体化的未来债权也可以作为质权的客体。
第二百二十八条 以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
目前，我国的信贷征信机构是中国人民银行信贷征信中心。
第二款，应收账款出质后，出质人不得随意转让应收账款。以保护质权人的利益。（收费权、出口退税）
 8、物权法与担保法的适用
  在监管工作中，如一贷款担保问题，物权法与担保法有不同规定时，应当优先适用物权法。因为“后法优于前法”、“新法优于旧法”
五、物权法存在的一些问题
 一是关于取水权。草案专门设了一章规定取水权，第224条规定："自然人、法人直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向主管部门申请领取取水许可证，并缴纳水资源费，取得取水权"。从江河湖泊取水，要经过批准，要付费，取得取水权。我们就想到，这岂不是将江河湖泊的水都当作国家财产来对待。物权法草案第46条正是这样规定的：水资源归国家所有。按照这样的规定，江河湖泊的水属于国家财产，则1998年长江流域的洪水泛滥，今年安徽巢湖的洪水泛滥，所造成人民的生命财产的损失都应该由国家来承担赔偿责任。国家财产造成人民生命财产的损失，当然要由国家承担赔偿责任，这在民法有规定。农民养的牛践踏了他人的庄稼都要依法承担赔偿责任。这应当没有疑问，问题是国家赔的起赔不起？再说，既然江河湖泊的水是国家财产，则长江、大河滚滚东流，流入东洋大海，岂不是最大、最严重的国有资产流失，应该由哪一个国家机关来承担渎职犯罪的责任？
二是关于野生动物归国家所有。物权法草案四十八条规定，野生动物，国家规定归国家所有的归国家所有。这一规定，来源于野生动物保护法。野生动物保护法第三条规定：野生动物资源属于国家所有。该法第二条规定：本法规定的野生动物，是指珍贵、濒危的和有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物。保护野生动物，本来属于公法上的义务，而不是私法上的权利；
是国家的义务，是整个社会的义务。现在的草案将野生动物规定为国家所有，不利于保护。因为，既然规定为国家所有，即应当由所有人国家自己保护，广大人民群众就被解除了保护义务。你的财产，你的汽车，你的房子，应当由你自己保护。别人来保护，那是侵权！再说，规定珍贵的、有价值的野生动物归国家所有，与情理不合。为什么有害的野生动物，如苍蝇、蚊子、老鼠不规定为国家所有？为什么专挑珍稀的、有价值的野生动物规定为国家所有？
其次，将野生动物规定为国家所有，于法理不合。因为野生动物，是不特定的，不能直接支配。穿山甲今天在云南、广西境内，明天可能就在越南、缅甸境内。候鸟如天鹅、大雁、红嘴鸥冬春飞来中国境内，夏天飞往西北利亚，如规定为归中国国家所有，其飞往西北利亚岂不成为对俄罗斯领土的侵犯？岂不要产生国际争端？当年林彪乘一架三叉戟飞机跌落在蒙古温都尔汗，蒙古人民共和国给中国大使馆的第一份照会就是强烈抗议中国的飞机（财产）侵略蒙古的领土、领空。那中国国家所有的大雁、天鹅飞到了俄罗斯境内，俄罗斯会不会也向我们提强烈抗议？！俄罗斯如果也规定为国家所有，中、俄两国岂不要为一群天鹅、大雁或者红嘴鸥进行战争？两个国家为一群天鹅、大雁发生外交争端，进行战争，有这个必要吗？
      其实，野生动物，不具有直接支配性，在被捕获之前，不构成所有权的客体；
野生动物属于无主物，其保护只须限制先占取得即可。如规定禁渔期、禁猎期，划定野生动物保护区，禁止猎取、捕捞国家保护的野生动物，就够了。完全没有必要规定为国家所有。如果规定为国家所有，则偷猎、偷捕野生动物，就属于盗窃财产罪，刑法都要修改。这些例子说明，物权法草案中还有许多规定值得仔细斟酌，不应当草率。
以上，就是我对物权法的学习，由于我的才疏学浅，可能有很多地方学得不对，讲得不好，请大家多多批评指正，谢谢。