我国房地产业的发展历程 2012年我国房地产业发展探析

时间：2019-05-19 03:26:31　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　摘要：房地产作为社会一项不可缺少的固资条件，发展的速度及规模、结构的合理性、发展水平的高低，对各行业有着非常大的影响。房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。
　　关键词：房地产；发展；稳定性
　　中图分类号： F293.3文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）03-0018-01
　　一、我国房地产业的现状
　　应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。
　　一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二三线城市转移。
　　新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
　　但是紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
　　二、我国房地产市场存在的问题
　　（一）房地产规模扩大偏快
　　 1.房地产投资规模不断扩大。房地产业不仅每年投入大量的资金，而且开发投资占GDP的比例也逐年增加，并有愈演愈烈之势。
　　 2.开发规模随之扩大。每年在建筑面积方面增加的幅度以及房屋容积率的不断攀升，房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高的已接近30%。
　　（二）地区发展不平衡
　　我国东部地区房地产业发展起步较早，增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。中西部地区发展较慢，房地产业处于一个相对落后的阶段，但仍受到了东部地区的强烈影响，房屋价格节节攀升，曾一度出现非常良好的发展势头。房地产的地区结构也因此发生变化，地区间差距正逐步缩小。但整体来看，还是存在着较明显的不平衡性。另外，城镇居民居住水平存在地区差异。整体看来，城镇人口的平均住房面积也呈现出东高西低的形式，但随着房地产业的日渐发展，人口密度呈不断上涨趋势。
　　（三）房价居高不下
　　 2010年前后，房地产市场几乎到达了一个阶段的顶峰，房价高的同时，居民购房热情高也异常高涨。2004年到2010年间，房价出现了一次大幅度的攀升，甚至在局部地区出现了达到数万元/㎡的天价房。对此，温家宝总理在政府工作报告中也指出，要抑制房价过快上涨。但至今为止，商品房价格虽有微降，却并不明显。与上涨态势的房地产业相比，并未有实质性的效果。
　　三、我国房地产市场发展趋势分析
　　现今的房地产业发展会逐步迈入一个由商品房，保障房及限价商品房组成的多级分化的格局。限价房属于政策性商品住房之列，我国目前对房地产业的需求仍然有很大的市场，政策性限价商品房无疑对普通商品房和保障性住房的市场会造成一定的冲击，如何把握好其中的关系必将成为房地产业发展的重要课题。
　　在商品房的价格方面，虽然一二线城市的房地产价格出现了5%左右的下降，但仍存在着一定的反弹空间。因整体市场对房地产的大量需求还是存在，所以在短期内房地产的市场价格并不会出现大幅度的下降趋势。在短期的供需平衡后，持续的商品房需求量会引起新一轮的价格反弹。
　　然而在一二线城市商品房价格出现波动的同时，三四线城市的商品房价格并未见有所调整。一方面是因为三四线城市房地产业本身一直呈现着供小于求的态势，另一方面，本身对房地产业没有大幅度的开发也使三四线城市的商品房价格一直处在一个稳步发展的状态。预计会随着一二线城市的商品房价格反弹出现微涨。
　　四、2012年房地产业发展预测
　　房地产市场主调应该是求平稳，宏观调控的目的之一是抑制房价不合理上涨，2012年，房价应该会控制在合理的范围内，这种合理的范围不会影响到经济增长，并且应该是对经济增长有贡献，最终达到房价和经济的增长保持平衡的状态。另外，房地产宏观调控政策肯定不会放松，但由于货币政策定向宽松，行业可能略有一些起色。在整体微涨的形势下，一线城市的房价应该会处在一个波动的阶段。
　　今年，房地产持续一贯的调控政策，整个行业将面临着转型，从依靠跑量的粗放型产业模式转变为更精细化的产业模式，市场结构的重心将从投资性的高档产品转为性价比更高的普通住宅，从而来满足刚性需求，解决社会住有所居的问题。
　　房地产市场的起伏，就是供需关系的起伏，在宏观调控政策带动下，房地产业作为带动国民GDP总之的重要产业之一，是国家调控GDP走势的重要杠杆。房地产要多元化发展，就必须展开新思路，在对抗多方面冲击的同时，通过调整结构，创新发展来实现可持续发展。惟有审时度势，处理好各方面的影响因素，才能走在房地产业的前端。

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