物权法三分之二 [浅谈《物权法》中的两个“三分之二”]

时间：2020-02-27 09:29:45　来源：柠檬阅读网本文已影响人

浅谈《物权法》中的两个“三分之二”
摘要：
根据物权法，业主共同行使权利（如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等）要满足两个三分之二，一是人数达到小区业主总人数的三分之二，二是专有面积占总建筑面积的三分之二。

《物权法》在众人期盼中，终于在十届全国人大五次会议上获得表决通过，并经国家主席签署主席令公布，于2007年10月1日起正式实施。衡量一个国家是否属于法治国家的重要标志，首先要看其是否有一套完善的法律制度，以充分保护公民的人身和财产权利。物权法第一次以民事基本法的形式对物权法律制度作出了安排。它首先将对物权的平等保护作为基本原则，针对当前社会上对国有资产流失的关注，强化对国有资产的保护，同时对社会上，特别是人民群众即老百姓关注的物权保护问题，作出惠及民生的规定，将现实生活中迫切需要规范的、群众最为关注的问题落实到法律条文中。

《物权法》对建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用有以下规定？1、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

2、经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

3、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

4、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。现在，本人就《物权法》中筹集和使用维修资金需满足两个“三分之二”做简要分析。

《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《物权法》设定了物业管理活动中业主共同决定问题时投票权的双重标准，即不仅要考虑专有部分的面积，还要考虑业主的人数。《物权法》确定的这种双重投票权标准，就是基于物权和人权的双重考虑，也参考了其他国家和地区的相关法律，较之任何单一标准是个进步，是值得肯定的。

维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都是有积极意义的。

体现民意、惠及民生是物权法的一个最显著特点，作为新中国颁布的第一部物权法，它体现和弘扬了宪法的精神，体现了一切从实际出发，实事求是的立法思想、立法原则和立法方向。她是一部政治性、政策性、专业性都很强的法律，全面确认了公民的各项基本财产权利，为公民的基本人权保障、为法治社会的创建奠定了基础。

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