地价与房价 争议何时休止
时间：2021-01-21 08:07:17 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
是地价抬升了房价，还是房价拉动了地价？争议声中房地产开发商已赚了盆盈钵满。那么，到底是谁惹了谁？敬献此文已求抛砖引玉。
地价与房价之争，由来之久。尤其是在房价大幅上涨时期，争议尤剧。政府主管部门出台规范土地管理的政策时，大都会招致各种不同的声音。
从表面上看，地价应该是房价上涨的主要原因。因为在当前房屋价值构成中，土地价格占了相当大的比重。如湖北省竹溪县，七层楼的120平方米的普通商品房一套，售价10万元左右，那么，地价则应在0.7万元左右，考虑相应的税费、利润，地价占总额的比例不足十分之一。“高房价的祸根是高地价”，似乎已不可信。
透过表面现象，作深层次的分析，我们不难看到，地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。房产市场的供求关系对房价的影响最真实，也最直接。土地只是构成房地产的一个生产要素。房屋价格上涨了，开发商对土地的需求就增加，土地的价格也就上涨。但地价的上涨时间明显滞后，上涨的幅度也明显小于房价涨幅。“政府卖地=地价上涨=房价上涨”的推论既不科学，也不现实。
当前推行的招标拍卖挂牌出让，充分显现了土地的真实价值，杜绝了某些强势房地产企业的不正当竞争行为。它之所以比过去协议出让地价高，实际上是政府获得的土地收益提高了，相应压缩的是开发商过去所攫取的超额利润。同时，只有政府获得充足的出让金后，才有能力加强城市基础设施建设，从而在一定程度上抑制房价的上涨。
对此，土地主管部门已明确表示，今后将在经营性土地一律进行“招拍挂”的基础上，逐步探索扩大“招拍挂”出让土地的范围。同一宗地如有两个以上意向用地者，不管是什么用途，都要采用招标、拍卖或挂牌方式出让。另据了解，我县作为土地市场发育较好的地区，今后经营性土地的出让方式将以招标拍卖为主，减少挂牌出让行为，努力培育公开、公平、公正的市场竞争环境。
而对房价产生影响的因素是多方面的。一是城市化进程的加快，新增城镇人口需要解决住房问题。以竹溪县为例，2006年城镇总人口为近3.6万人，随着新城区建设的快速推进，预计到2010年城镇总人口将突破5万人。新增人口1.4万人，按现有全国城镇居民人均居住面积23.8平方米计算，需住宅33万平方米，即未来4年内平均每年需要8.3万平方米左右的住宅。二是原有城市人口存在改善居住条件的需求。如分家立户、“置业升级”等。以当前非农业人口1.2万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量应在1.2万平方米以上。另外今后城镇拆迁有所减少，但预计每年所需安置面积也应在6000平方米以上。同时，由于房地产的保值、增值功能，一定数量的投资性需求是必然存在的。据初步调查，这应在上述总量的5%左右，即每年在5000平方米左右。虽然这一需求最终将被用户所消化，但在一定时期内必定加剧了住宅需求的紧张程度，进而影响房价的上升。
由于住宅需求的真实存在，房地产价格的上涨是可以理解的。但正常情况下的上涨，应该是缓慢、平稳的过程，同时也伴随着某些时段的跌落。但在当前，却经常出现大涨情景。我们竹溪县的住宅房价，3年内即上涨了600元，商铺的价格更是由20万元上涨到40万元左右。
房价大涨大跌的主因是人们对经济社会的预期。房还是那幢房，地还是那块地，但在亚洲金融危机以来。在这10年里，无论是房子、人口，还是收入，变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期变了，房价就跟着发生剧烈变化。由此可见，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多，有时可以完全脱离房屋的实际成本。这是房价真正的决定因素。
当前人们对国家的经济预期普遍看好。政府采取的宏观政策如紧缩银根，收紧地根等，是为了防止经济过热，确保可持续发展。但当2004年8月31日规定经营性土地一律“招拍挂”出让，协议出让等历史遗留问题必须在土地大限前处置完毕时，开发商即大肆宣扬“房价要继续上涨”的观点，有意制造楼市恐慌，进一步强化了老百姓的心理预期，对房价飞涨起了推波助澜的作用。更多的人坚定了以下这一看法：“开发商地难拿了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了。”此时，房地产商则又一次以最快速度获取了暴利。
获取利润是房地产商的根本目的。我们不能对房地产商提出过高的要求。但我们必须认清，房地产商利用政策和信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体炒作来攫取暴利的本质。增强辨别能力，增强购房时的理性行为，对维护自己的切身利益相当必要。
当然，土地价格对房价也有着一定的影响，但明显滞后。通常情况下为2-3年，个别地方可达4-5年甚至6-7年之久。竹溪县即有这样的楼盘，18万平方米分成四期开发，从2004年卖到2006年，两年过去后，二期每平方米的售价已高出一期500元，那三期……新的土地交易政策一出台就影响房价的说法完全不符合市场逻辑。
房地产企业拿到土地后，由于要进行设计与前期准备，需要化费一定的时间。如楼盘外形、户型、景观等设计，有时还会请两个以上的单位做方案，多次修改并从中选择；
另外还须办理规划许可证、施工许可证等。因此，房地产企业极少在一年内动工。即使动工了，分期分批进行开发也是房地产商惯用的手段，即所谓的“一期现象”。由于“一期现象”较好地掩盖了土地的闲置，开发者似乎互有默契。由于土地的稀缺性，土地价格近年来大幅上涨。随着城市基础设施的不断完善，一些原来紧邻老城区的周边地区，生地拖成了熟地，房屋售价自然水涨船高。利用时间差，房地产商已忙着数钱了。
我们再到市场上看一看。正在出售或即将出售的楼盘，他们所使用的土地都是一年或几年前取得的。如果按照以前土地的价格，今天的房价就不应该迅猛上涨。已售房屋在前，新出让的土地在后，后者的土地价格，又怎么能影响已销售房屋的价格呢？地价是否抬升房价，一看便知！
但在去年下半年，竹溪县房地产市场出现了未开盘即已无房可售的怪现象（这里指好地段的楼盘）。有的到今年年底，明年上半年才能交付的房子，已在房市挂牌。故意制造购房紧张气氛、不断灌输房价上涨信息、“惜售”房子、待价而沽等投机行为，均加剧了商品住宅价格的上涨。去年以来，我县住宅交易量明显膨胀，二手房价格略为平稳，但依然相当坚挺。进入4月份，似乎更多的居民认为房价又要上涨了。虽然传来了银行加息的消息，但加息幅度不大，在某种程度上反而刺激了潜在需求的提前释放，而导致房价上涨。
地价与房价，孰因孰果，泾渭分明。但所谓“当事者迷，旁观者清”，购房者往往不能冷静分析，房地产商更是随声造势。看来，地价与房价之争，还将继续。
