承租人优先购买权 [承租人优先购买权的“同等条件”成立要件分析]

时间：2019-05-15 03:23:37　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　优先购买权制度早在罗马法中就已经产生，房屋承租人优先购买权在我国的立法和实践中均有体现。房屋承租人优先购买权制度的法律规定过于简单、笼统，在实践中出现了大量的问题，存在众多争议。房屋承租人优先购买权是优先购买权的一种。我国现行法律法规、司法解释对此也有相关规定，但是较为简单，可操作性不强。有关承租人优先购买权的很多问题还有争议，主要就是承租人优先购买权的成立要件问题。
　　我国法律上关于房屋承租人优先购买权的成立要件，包括两点，首先是出租人出卖租赁房屋于第三人；其次是承租人以同等条件购买。但对于同等条件的界定，却值得研究。“同等条件”是承租人优先购买权成立的实质条件。国内外的立法例少有关于“同等条件”的内容的规定，笔者仅能在《德国民法典》和《法国民法典》中找到一些零星的条文。《德国民法典》第464条第2款规定：“在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款成立。”第466-466条分别规定了特殊情况下的“同等条件”，分别为“从给付”、“总价款”、“买卖价款的延期支付”。《法国民法典》第815-14条规定：“……（优先购买权人）将按照让与人向其通知的价格与条件行使先取权。”“同等条件”包含两层意义：（1）“同等条件”按何种标准确定；（2）“同等条件”的内容。
　　“同等条件”的确定
　　所谓同等条件，一般认为是“出卖人与第三人约定之同一条件”。这种观点，与上述《德国民法典》和《法国民法典》的相关规定吻合，有利于承租人优先购买权的行使，可资赞同。在确定“同等条件”时，须注意以下问题：
　　1、“同等条件”是按照出租人与第三人间的租赁房屋买卖合同的条件确定的，其前提是：出租人与第三人的买卖合同合法有效。如该合同无效或被撤销时，承租人亦不能根据该合同的条款确定“同等条件”。
　　2、在出租人与多人订立以租赁房屋为标的物的买卖合同时，承租人可自行选择其中一个买卖合同来确定“同等条件”，以行使优先购买权。
　　3、如果出租人与第三人订立“黑白合同”(即出租人与第三人订立价格不同的两份合同，通知承租人的是交易价格高的“白”合同，以此迫使承租人放弃优先购买权后，出租人与第三人则按交易价格低的“黑”合同履行)，第三人因“黑”合同的履行取得了租赁房屋的所有权后，己经放弃“白合同”购买条件下的优先购买权的承租人，仍然有权以“黑”合同的条款重新确定“同等条件”，行使优先购买权。
　　4、有时候，出租人为使自己免于双重买卖的困境，会在其与第三人订立的租赁房屋买卖合同中约定，该买卖合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者在承租人行使优先购买权的情况下，出租人享有解除合同的权利。在此情况下，“同等条件”按该约定以外的条款确定，该约定对承租人无效。《德国民法典》对此已有规定，可资参考。其465条规定：“因义务人和第三人的协议，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人的，该协议对先买权人不生效力。”
　　“同等条件”的内容
　　对于同等条件的理解，应当遵循一个原则，即“承租人优先购买权的行使不能损害出租人的实体利益”。分述如下：
　　1、同等条件首先是租赁房屋买卖价格的同一。法律只有把承租人优先购买权严格界定在同一价格的前提下，才能在保障承租人优先购买的同时，保护出租人的利益，体现公平合理的基本原则。一般情况下，承租人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的合同价款。在出租人基于某种特殊原因，以合理的让利方式出售房屋给第三人时，承租人应该以市场价格作为要求购买的同等条件，而非出租人给予特定人的优惠价格。
　　2、支付方式对于出租人而言，也是一种利益。因此，承租人在主张优先购买权时，其支付价款的方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。
　　3、如果出租人允许第三人分期付款，则承租人除非向出租人提供了充分和适当的担保，否则不得请求分期付款。这是因为每个人的信用及支付能力不尽相同，出租人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，承租人行使优先购买权时相应地也应当提供相同条件。
　　4、同等条件还应包括其他交易条件的等同。例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非承租人能提供相同的从给付或该从给付可以用金钱作价，否则承租人不得享有优先购买权。但是，当出租人与第三人所约定的从给付，目的是为了阻碍承租人行使优先购买权的，从给付就不应作为“同等条件”的一部分。
　　5、出租人将租赁房屋与其他标的物一并出售于第三人，第三人支付总价金于出租人。这时，出租人与第三人没有单独就租赁房屋设定一个价格，租赁房屋的价格难以确定。对于这个问题，《德国民法典》第467条规定：“第三人以总价金买受有先买权的标的物与其他标的物的，先买权应按比例支付总价金。全部标的物不对义务人造成损害即不能分离的，义务人可以请求将先买权扩及于全部标的物。”我国目前的法律规定还不够细致，对这个情形，没有法律条文可依。笔者认为，若租赁房屋可以与其他标的物相分离的，承租人可以以市场价格主张优先购买权；若租赁房屋单独买卖会造成出租人损害的，可以借鉴《德国民法典》第466条的规定，允许出租人主张将优先购买权扩及到全部标的物。
　　（作者单位：北京市律师协会）

相关热词搜索： 承租人 要件条件成立

承租人优先购买权 [承租人优先购买权的“同等条件”成立要件分析]

最新文章

热门文章