汕大李嘉诚讲话 [原定李嘉诚公益地产项目盈利全捐汕大,已售4亿捐300万汕头第一城开发20年完工50%]

　　5月25日，长江实业(00001.HK)及和记黄埔(00013.HK)主席李嘉诚在长和系股东大会上罕见地公开表示，已计划好其千亿财产未来的分配：长子李泽钜将成为长和系企业的掌舵人，并全力支持幼子李泽楷的投资。一直被李嘉诚视为“第三个儿子”的李嘉诚基金会，同样颇受重视。李嘉诚曾说过，基金会的分量有一日一定不会少于他的财产1/3。
　　
　　在粤东滨海一隅，一场旷日持久的土地风波却正在上演：李嘉诚基金会旗下的地产项目，以公益之名开发近20年，虽只有160亩土地，至今却只完成实际建设工程量的不到一半。
　　
　　李嘉诚本意，基金会名义下，所有投资项目的资本及所得利润全部捐赠给汕头大学。一名不愿具名的接近汕头大学财务科的知情人士向时代周报记者透露，汕头大学千辛万苦才追讨到300万元的捐款。截至目前，究竟汕头第一城项目中到底是谁在参与、捐赠给汕头大学的时间和款项、以什么方式监管，均不为公众所掌握。
　　
　　20年实际建设量只过半
　　
　　金砂路东壤西接，横贯经济特区，是汕头市区主干道之一，昔日的荒野如今已是商厦林立于侧。然而，几乎没有变化的，是东路一隅的荒地。
　　
　　19年前的一天，这里正是李嘉诚巡视完汕头大学之后的第二个视察地，彼时陪同观看的市级官员对其20幢高层住宅的设计模型啧啧称奇：这是一个大型的综合性高级商住发展计划，是汕头市城市建设的里程碑。
　　
　　这便是当时闻名于汕头和香港两地的“汕头第一城”。
　　
　　在1993年10月29日的《汕头日报》头版中，甚至有这么一段描述：“汕头第一城是李嘉诚先生投巨资在汕兴建的大型住宅区，目的在于资助、支持汕大发展。”李嘉诚还叮嘱要努力加快进度，建好汕头第一城。
　　
　　事实上，汕头第一城开发有限公司，早于1992年12月经汕头市人民政府批准成立，至1993年3月注册。
　　
　　时代周报记者查询工商注册信息得知，该公司由李嘉诚汕头大学基金会有限公司和汕头市华侨房地产开发公司合作组成，前者出资额为380万美元，持股100%，而后者认缴出资额为0美元。知情人士透露，后者实际以土地作价入股，仍存在着“土地取得方式未明确”的难题。
　　
　　一个插曲是，就在汕头市政府官员与李嘉诚签字前的5分钟，李嘉诚要求暂时离开，3分钟后返回的他却当场宣布：汕头第一城所有盈利将成立一个基金，且全部用于汕头大学。然而，李嘉诚的一番叮嘱竟是一片徒劳。
　　
　　由于施工的需要，在汕头第一城地盘用地红线处设置工地临时围墙，实行封闭式施工。今年5月25日，时代周报记者看到，围墙之内偌大空地上静谧一片，孤零零的两架小型钻土机显然搁置已久，南面的临建则是出租给“家私红木总汇”经营。
　　
　　紧邻的售楼中心，亦是一片破败景象。二期乙丙区土地一直闲置。
　　
　　“一期和二期用地是一起拿的。”汕头第一城开发有限公司相关人士对时代周报记者表示。根据二期乙丙区环境影响报告书数据显示，未开发项目规划总用地面积为50651.87平方米，近76亩。时过20年，“汕头第一城”的实际建设工程量不过是原计划的一半多一点。
　　
　　“我们公司特殊的地方，是李嘉诚基金会和市政府指定的房地产公司合作的公司，日常营运就是按照和黄的章程来做，这边也有中方代表，但所有事项还是由香港公司做主。”汕头第一城开发有限公司相关人士对时代周报记者表示道。
　　
　　幼儿园用地改为商业用地
　　
　　对于“汕头第一城”的业主们而言，“常年生活在市中心的建筑工地上”的窘境尚在其次，最大的变数还是未经公示的规划变更。
　　
　　时代周报记者翻阅已泛白的汕头第一城售楼书时，发现其中有这样的表述：“汕头第一城整体发展规划周详，住宅区内计划建造约20栋高层住宅大厦，生活服务设施包括两所幼儿园及一所托儿所及多个儿童游乐场等。地段南部沿着金砂东路为商业中心，将兴建两座办公大楼及一个大型现代化商场。”
　　
　　在商品房住宅小区乍兴之际，“汕头第一城”这一超前规划无疑是令人眼前一亮的。孰料，这样的规划却至今难以实现。
　　
　　“我是1995年买的房”，首期甲区（1-3栋）业主刘兴（化名）说，“每套房子按套出售，我买的是65万港元，算下来是6000港元/平方米，而当时汕头房价不超过2000元/平方米。交付的时候一看，什么配套都没建。”
　　
　　“当年我们看到配套这么好，而且是李嘉诚旗下项目，卖这么高的房价也接受，也是间接地对李嘉诚捐赠汕头大学的支持和贡献。”
　　
　　首期乙区（4、5栋）业主李易（化名）同样难掩自己的失望情绪：“刚刚买房的时候还计划让女儿入读这里的幼儿园，现在女儿连孩子都生了，也等不到在这里上幼儿园。”
　　
　　他表示，“甲区3栋楼卖完了，就推翻之前的规划，幼儿园等配套到现在都没有，真不知道是什么。”
　　
　　在汕头市城乡规划局汕规信[2011]64号文件，对此则陈述为，“由于该项目从1993年第一期开始建设至今，时间久远，规划审批单位多次变迁，档案资料也随之多次搬迁。”
　　
　　查阅可查找的资料，不难看出，幼儿园的规划几经变更。最终昔日“面积小、存在安全隐患”的原幼儿园用地，顺利地转为商业经营用地。
　　
　　“乙区售房时所有的图纸、模型和说明书都是将架空层作为业主公共活动用地，但是没有经过公示就轻易改为商业用房。我们现在已经要求行政诉讼。”李易对时代周报记者表示道。规划更改的，不仅仅是幼儿园，还有原规划之外的10座叠加洋房别墅。此外，根据二期乙丙区环境影响报告透露的规划，“两座办公大楼及一个大型现代化商场”将由“1层和2层各1栋的商业裙楼和独立临街商业楼”取而代之。
　　
　　面对业主的质疑，汕头第一城开发有限公司相关人士解释：“作为业主肯定希望整个小区越早开发越好、越完整越好，但是这个属于上层的决策。” 事实上，龙湖区政府、国土局、信访局、汕头第一城开发商和业主代表会已就此召开了七次汕头第一城协调会议。
　　
　　“2011年5月份最新一次召开的会议上，我们业主也公开表示愿意不追究架空层改作商铺租售，只要在3年之内把剩下的70亩土地开发好，把拖了20年的幼儿园、商场这些配套建好就可以了。连区长说这个方案可以，但是开发公司却不敢表态，一直拖到现在。”刘兴如是说。
　　
　　千辛万苦追到300万捐款
　　
　　这，是一个公益名义下的地产项目。
　　
　　时代周报记者在汕头第一城业已褪色的售楼书中看到，“汕头第一城”是李嘉诚汕头大学基金会有限公司专为汕头大学而投资兴建，所有投资在这个项目的资本及所得利润将会全部捐赠给汕头大学，包括其两所附属医院做经费用途。
　　
　　然而，事实是，“汕头第一城”的回收周期十分的漫长：20年。
　　
　　在2012年3月13日出让的金砂东路南侧36街区地块，其用地面积3229平方米，容积率与汕头第一城相仿，其土地成交价就已达到了6590万元，若以土地单价20408.8元/平方米推算，未开发的二期乙丙区的土地价值则为10.33亿元。
　　
　　时代周报记者从2011年6月的《汕头第一城二期乙、丙区建设项目环境影响报告书》中得到的数据显示，项目总投资为2.6亿元，其中预计环保投资350万元。其利润由此可想而知。
　　
　　根据汕头市龙湖区地方税务局提供的数据，汕头第一城项目截至2011年11月，汕头第一城小区1-5幢房产项目申报房地产销售收入3.99亿元，已缴纳营业税824.15万元。
　　
　　不过，据一名不愿具名的接近汕头大学财务科的知情人士向时代周报记者透露，截至2003年前，“汕头第一城项目捐赠给汕头大学只有一笔款项，就300万元，是学校千辛万苦才追讨到的，这是一期的，当时一期三栋楼就已经卖了2亿多元了。”
　　
　　汕头大学基金预算科相关人士则表示：“李嘉诚基金会每年都会给汕头大学捐款，由基金会统一划拨，但是具体资金来源并不清楚”，因此表示无法确定汕头第一城项目资金是否到位汕头大学。
　　
　　“汕头第一城”在李嘉诚基金会的网站和年报上，均没有任何形式的出现。李嘉诚汕头大学发展基金会办公室人士极力向时代周报记者撇清关系:“汕头第一城是商业项目，我们是公益项目。这跟我们没有关系。”
　　
　　同样，和记黄埔也极力声称与此事没有干系。“对于我们和黄的角色……”一名在位于汕头第一城东面且挂有“和记黄埔地产项目统筹部”牌子的办公室中的相关人士对时代周报记者表示，“第一城是李先生基金会与政府的合作项目，我们和黄是第一城聘请过来统筹这个项目的。”
　　
　　在汕头第一城二期甲区海怡东方的售楼书中，“国际级发展商和记黄埔地产”赫然入目。
　　
　　不过，就时代周报记者所查阅的信息来看，作为上市公司的和记黄埔，并没有就此涉及的资产、交易、年报等相关信息进行过披露。
　　
　　汕头第一城开发有限公司相关人士则向记者透露，他们只是负责销售这一块，所有的文件都必须送到汕头大学项目统筹部批示盖章。
　　
　　“一个是地为什么那么长时间没有开发，一个是这些资金的去向”，汕头大学项目统筹部相关人士则屡次向时代周报记者强调“我们和黄”。她表示，“‘我们和黄’也有制度，不能对外接受采访。我可以把你的意见转达给×××（代理经理人），看之后怎么安排。”
　　
　　但是，截至截稿时，时代周报记者仍未收到回复。
　　单价21436元拿下17号地 9559元拿下16号地
　　涉嫌低价搭配拿地 李嘉诚上海地王解套
　　
　　特约记者 刘安发自上海
　　
　　青浦赵巷，偏安上海西郊一隅。
　　
　　地广景美，赵巷约570公顷的土地在这几年俨然已成为一个“地王集中营”，先后诞生了龙湖、金地、和记黄埔（和黄）等多位地王得主，当地宅地平均溢价率曾一度飙升到211.9%。
　　
　　长达两年的楼市寒流到来，在这片大地上空留下了挥不去的阴霾。土拍行情急转直下前，接下“最后的地王”这一棒的，恰是投资超人李嘉诚。2011年年底，赵巷16号地被一家外资公司以14.087亿元底价，仅9559元/平方米的楼板价摘得；而在2010年末，李嘉诚却以21436元/平方米楼板价高价拿下与16号地相邻的17号地块，彼时，不知真相者笑言李嘉诚在该地块上投资缩水过半。
　　
　　这一尴尬局面在近日峰回路转。和黄一纸公告宣示，拿走16号地块的外资公司只不过是这位华人首富的“马甲”，李嘉诚用二度入驻赵巷的方式，将2010年地王价用底价分摊稀释，而李旗下和黄和长实两家地产公司，也摇身变为赵巷区域最大地主。
　　
　　不过此时，李嘉诚年前能够底价拿地之事，也被业内质疑为有定向拍卖之嫌，“之前那块地拿高了，政府后面给个低价地做补偿。”此外，赵巷17号地块被李嘉诚公司收入囊中已逾一年半，至今却仍未见开发举动，也有业内预判称，李嘉诚的地产公司是坐等地价增值的个中高手，开发周期一向漫长，这两块地预计也是继续被“囤着”。
　　
　　截至时代周报发稿时，对于业内此番质疑以及地块的开发时间表安排，和黄方面未予回复。
　　
　　楼板价一夜回到4年前
　　
　　2011年12月23日，申城经营性土地年度出让事宜，在这一天平静收官。
　　
　　在最后一拍中，作为仅有的一家竞买申请人，名为TIMOST INVESTMENTS LIMITED的外资公司以14.09亿元拍下了赵巷16号地块，楼板价仅为9559元/平方米，跌回到2007年前的地价水准。
　　
　　据时代周报记者了解，上述16号地块所在的青浦赵巷国际别墅区是一个“地王”多发区域。早在2007年，龙湖地产就以高出底价3倍的价格拿下赵巷镇8号地块，那时区域楼板价已超过10000元/平方米大关；之后金地集团、和记黄埔纷纷进入，楼板价也步步提升。
　　
　　而就在此前一年的2010年12月9日，和黄旗下的Trade Pro Investments Limited以16.2亿元的总价、溢价191.5%，摘得了紧邻16号地块的赵巷镇17号地块，创造了当时赵巷板块21436元／平方米的楼板价新纪录。相比之下，此次TIMOST INVESTMENTS LIMITED拿到赵巷16号地块的楼板价较之和黄所拿赵巷地块已经下跌了55%之多。
　　
　　彼时，也有市场猜疑称，这家TIMOST INVESTMENTS LIMITED公司可能同样是和黄的子公司，但是更多的市场舆论则放到了“投资超人李嘉诚失手，赵巷地王缩水难解套”上。来自汉宇地产市场研究部的报告显示，在最近半年内，赵巷板块在售的联排别墅网签均价仅25000元/平方米，仅略高于17号地王地价水平。
　　
　　然而，今年5月15日一则公告，让人恍然大悟：和黄发布的公告内容证实，一直身份神秘的外资公司TIMOST INVESTMENTS LIMITED，同样也属李嘉诚旗下，而此次和黄与长实出资各半，总计投资23亿港元以开发16号地块。
　　
　　至此，李嘉诚赵巷17号地王项目的“解套”难题迎刃而解。时代周报记者粗略计算发现，通过此次底价拿地，李嘉诚旗下公司不仅摇身变为赵巷区域最大“地主”，收储土地近22.3万平方米，而且17号地王项目的楼板价也迅速被摊薄，两块地折合楼板价仅为13585元/平方米，低于2009年金地赵巷10号地块地王14500元/平方米的水平。
　　
　　“现在看来，应该是之前那块地拿高了，政府后面给个低价地做补偿吧。”易居中国研究总监薛建雄如此认为，以往一个老地王的解套，需要一个新地王的登场或者市场环境持续向好，这出戏曾在2009年的土地市场演绎得淋漓尽致，但在严厉的调控形势下，这两条路均已走不通。
　　
　　眼下如何解开老地王头上的紧箍咒，最好的方法就是再配上一块低价地。按照薛建雄的介绍，最方便可行的方法就是抬高地块的出让门槛，也就是俗称的“定向出让”；另一种就是直接签退其他意向开发商。这种事情很常见。薛建雄介绍称，远洋地产在上海宝山罗店接连拿地也有稀释地价嫌疑。据了解，2010年8月，远洋地产以近19亿元，获得宝山两幅低密度地块，楼板价已超2万元/平方米，而随后到市场趋冷的2011年，远洋地产又以仅6041元/平方米的地价水平在当地获得了另一幅宅地。
　　
　　对于业内这种猜测，时代周报记者联系上海规土局电话窗口负责人，对方称并不知情。而长实地产上海公司市场负责人李志军处则回复称，对于这两幅地块，长实方面虽占一半权益，但仅以出资方身份出现，具体的操作权还在和黄身上，具体情况长实方面不是很了解。和黄方面也仅表示，拿下16号地块符合公司的核心业务策略，并未对其他业内质疑作出解释。
　　
　　拿地一年半未开发
　　
　　在采访中，时代周报记者还发现，身为“赵巷最后的地王”，赵巷17号地块被和黄收入囊中已逾一年半，至今却仍未有动静。从地块现场来看，整个地块四周已被工墙围得严严实实，大门紧闭，没有人员出入的迹象。而来自上海当地的媒体报道也显示，在周边高点俯瞰，工墙内是一幅闲置地块的景象，见不到任何施工设施。
　　
　　截至目前，该地块出让一年后，何时开工、做何项目等仍然不为外界所知。在和黄的官网上，也只有寥寥数言:“项目位于上海青浦赵巷镇区，占地面积超过7.4万平方米，预计将发展为大型豪华住宅及商业项目。”
　　
　　“李嘉诚的公司做事向来慢，现在两块地地价拉平了，都很低，慢慢开发坐等升值。”薛建雄说。而同策咨询研究总监张宏伟也认为，两块地位置毗邻，开发商方面会做统筹考虑，规划定位上肯定会考虑一体化，可以看做一个大项目做，分批来开发，这也导致项目的开发周期长度难以言说。
　　
　　“和黄想抄的，是市场大底”，有专家表示，楼市虽然身处寒冬，但从长远经济发展及城市化着眼，住宅土地资源的稀缺本性不会改变，土地市场目前的波动是周期性的。如果能挨到楼市彻底回暖，以和黄操作高端项目的能力，赵巷项目的盈利空间仍值得想象。
　　河山资本CEO曹少山
　　地产基金须寻新途
　　
　　本报记者 姜燕 发自上海
　　
　　随着楼市调控持续，信贷、信托收紧，遭遇融资难题的房企越来越多将融资触角伸向了地产基金。曾担任中金公司投资银行部执行总经理、收购兼并组联席主管，现任河山资本总裁曹少山在接受时代周报记者专访时表示，今年地产基金的募资市场在转弱，地产基金必须寻找新出路。
　　
　　回避政策风险大的领域
　　
　　曹少山表示，中国房地产行业很难摆脱政策因素影响，一方面持续调控；另一方面开发商缺钱转向私募，但募资市场也在转弱。投资人普遍对传统住宅领域的业务模式表现出明显的谨慎，投资意向减弱，对项目和合作对象要求比较高。另一方面，投资者本身受到整体信贷紧缩政策的影响，投资资金不足。同时，很多地产基金刚成立，没有业绩，融资也相对困难。
　　
　　这在一定程度上既促使地产商做新的业务模式探索，也对地产基金提出要求，无论是在业态、地区还是业务模式上，必须寻找新的出路和方法，回避一些政策风险比较大的领域。
　　
　　“现在做一些和产业相结合的领域，比如产业园、旅游、养老医疗、城区的物业改造等的股权投资，都会有机会。我们今年就做了一个把旧城区物业租赁过来，改造经营的项目，不是挣开发利润，而是挣租赁利润。假如买物业1万元/平方米，年租金700元/平方米，每年收益7%就不错了，但是租赁的话，经营权二三十年，跟买一个物业没有太大差别，但可能租赁成本只有300元/平方米，代价只有十几分之一或几十分之一，同样是700元的租金，投入产出比就完全不一样了。”曹少山举例说。
　　
　　除此以外，曹少山透露，河山资本今年打算跟一些大的旅行社探讨景区的相关合作。“中国景区旅游设施普遍很差，无论是接待还是商业，经营得很差，这都有潜在文章可做。所以开发商和基金都需要思考，为什么老要在原来的那个小池塘里打转呢？现在政策这么高压，中国的LP(有限合伙人)也不傻，尤其是民间资本非常聪明，你跟他讲故事，他很清楚哪个故事有独特的东西能打动他。”
　　
　　据悉，河山资本目前基本只做股权融资，对于寻找合作方，曹少山有自己的标准。“我们没有跟大开发商合作，第一，没有谈判力；第二，大开发商的项目我们普遍看不上，收益太低，而且开发商也不一定会把好项目拿出来。而外资基金普遍对中国市场的感觉较差，主要集中在相对安全的领域，所以一般也不会跟外资基金从投资层面合作。国内一些大基金，跟我们有价值取向认同的时候，我们会采取联合投资。”
　　
　　最终还需商业模式创新
　　
　　国外LP都是专业机构投资人，外资地产基金对接LP，钱融来以后投项目。而中国并不存在一个现代意义上的LP市场，主要还是个人投资，所以对中国LP的投资需求，地产基金服务的方式就不一样，普遍是拿着项目去找投资。
　　
　　“那些所谓手里有很多钱在找项目的，基本都不真实，只不过是对外宣传而已。在大的LP群体包括私人银行、保险公司、社保这些尚未有组织地进入地产领域之前，中国的地产基金很难有一个真正腾飞的机会。从这个角度来说，中国的地产基金还有很长、很艰难的路要走。原来地产商唱主角的格局一时半会也不会改变，但地产基金会作为一种力量存在。”曹少山称。
　　
　　2010年被视作地产基金的元年，很多地产基金均在彼时成立。曹少山认为，目前谈地产基金行业会发展成怎样，为时尚早，到明后年很多项目要实现退出，就可以看出业绩和苗头。但整体问题不会太大，因为地产基金的量并不大，只是现在做高利贷的债权模式的基金以后肯定会很难。
　　
　　由于中国LP的民间资本特性，注定了其倾向于追求短期投资回报，为了迎合投资人需求，往往使得地产基金容易沦为债权模式。曹少山指出，“这种只是对信贷、信托的简单替代，没有长期存在的商业逻辑，一旦银根放松，债权模式的基金融资渠道和融资成本高，注定就没有竞争力。地产基金发展最终还是需要商业模式的创新，你能做的别人不能做，这才是你的长期生存之道。”