老旧小区改造技术指导讲解材料

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　老旧小区改造技术导则

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　目 录 TOC \o "1-2" \h \z \u

　 1. 基本规定 2

　 2. 基础设施 2

　 2.1 小区公共管网 2

　 2.1.1 自来水等供水管线和设施设备改造 2

　 2.1.2 污水管线和设施设备改造 2

　 2.1.3 雨水管线和设施设备改造 3

　 2.1.4 消防水源、管线和设施设备改造 3

　 2.1.5 电力、电信管线 4

　 2.1.6 燃气管线 5

　 2.2 小区道路工程 6

　 2.2.1 人行道 6

　 2.2.2 车行道 6

　 3. 公共服务设施 8

　 3.1 广场 8

　 3.1.1 铺装地面 8

　 3.1.2 景观照明 8

　 3.1.3活动设施： 8

　 3.2 无障碍设施 8

　 3.3 停车位 9

　 3.4 便民设施 10

　 3.5 安防设施 10

　 4. 小区环境整治 12

　 4.1景观提升 12

　 4.2 垃圾分类收集 12

　 4.2 违章建筑 12

　 4.3 户外广告 12

　 5. 房屋修缮 14

　 5.1 屋面 14

　 5.1.1 屋面形式 14

　 5.1.2 防水节能 14

　 5.1.3 防雷 14

　 5.2 外墙改造：墙体、门窗 15

　 5.2.1 楼内外饰面 15

　 5.2.2 外门窗 15

　 5.3 电梯 15

　 5.4 楼内管线及附属设施整理 16

　 5.5 地下空间整治 16

　 5.5.1 建筑 16

　 5.5.2 结构 17

　 5.5.3 给排水 17

　 5.5.4 电气 17

　 5.5.5 通风与空调 18

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　基本规定

　1.1 老旧小区改造应符合经济、合理、有效的利用土地和空间。

　1.2 老旧小区改造应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。

　1.3 老旧小区改造应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

　1.4 老旧小区改造必须满足节能要求（达到50%节能的，不在改造范围内；未达到50%节能的，按照65%节能的要求进行改造），应能合理利用能源。宜结合各地能源条件，采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。

　1.5 老旧小区结构改造应满足安全、适用和耐久的要求。

　1.6 老旧小区改造应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散的要求。

　1.7 老旧小区改造应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，并应为相关设备预留合理的安装位置。

　1.8 改造前应进行现场勘查，与相关单位充分沟通，了解小区现状，及时与居民沟通，尊重居民利益，提出合理、经济的改造技术方案，减少对居民生活的干扰。

　基础设施

　2.1 小区公共管网

　2.1.1 自来水等供水管线和设施设备改造

　（1）地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的老旧小区，应按现行规范对小区地下给水管道及附属设施（水表井、阀门井等）进行更换，改造后的管网应满足生活用水的使用要求。

　（2）室外给水管道DN80及以上管道采用球墨铸铁管、DN80以下采用衬塑管或内衬不锈钢复合钢管。严禁小区自备井水源供水管道与市政给水管道直接连接。

　（3）应按用水性质及管理要求设置计量装置。如景观、绿化、设备用房等处应单独计量。

　（4）当老旧小区长期供水压力不足时，应根据市政给水管网供水条件分析压力不足原因，合理确定供水方案。

　2.1.2 污水管线和设施设备改造

　（1）对污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入市政污水主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。

　（2）因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的污水管道及附属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。

　（3）对有渗漏损坏情况的化粪池应进行维修或更换。化粪池的位置应便于机动车清掏，并不得影响现有建筑基础安全；营业餐厅的含油污水应经室外地下隔油池后方可排入污水管道。

　（4）污水排水不畅出现倒灌或排出管管道标高低于市政接口标高时，应设置提升装置。

　2.1.3 雨水管线和设施设备改造

　（1）对雨水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入市政雨水主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。

　（2）因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的雨水管道线及附属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。

　（3）当小区处于低洼地段，雨水排水不畅出现倒灌或排出管管道标高低于市政接口标高时，应设置提升装置。

　（4）小区内雨水口的设置应根据雨水回渗利用、园林绿化、景观的要求合理布置。

　2.1.4 消防水源、管线和设施设备改造

　（1）应检查修缮小区公共部分原有的消防设施，并保证其完好、有效，同时消防水源应与生活饮用水独立分开。

　（2）小区公共部分未设置消防设施的，应按照《建筑设计防火规范》GB 50016-2014等有关消防技术规定增设相应的消防设施。

　（3）原有消防水源不符合消防要求的，应通过改造使其满足国家规范要求。

　2.1.5 电力、电信管线

　（1）规整线缆

　小区内架空线路应结合小区建设等道路改造工程，实施架空线路入地，实现电缆供电。

　（2）应根据《住宅建筑电气设计规范》JGJ 242中对室外布线进行改造。

　1）当室外架空线埋地时，沿同一路径敷设的室外电缆少于或等于6根时，宜采用铠装电缆直接埋地敷设，宜埋于冻土层下。当同一路径电缆为7～12根时宜采用电缆排管敷设方式。当同一路径电缆为13～18根时宜采用电缆沟敷设方式。

　2）电缆与建筑平行敷设时，应埋于建筑物散水坡外，电缆进出住宅建筑时应避开人行出入口，所穿保护管应在住宅建筑散水坡外，且距离不应小于200mm；管口应实施阻水堵塞，并宜在距建筑外墙3～5m处设电缆井。

　3）各类地下管线之间的最小水平距离和交叉净距应符合表2-1和表2-2中相关标准。

　表2-1各类地下管线之间最小水平净距离（m）

　管线名称

　给水管

　排水管

　燃气管

　热力管

　电力电缆

　弱电管道

　D1

　D2

　D3

　P1

　P2

　电力电缆

　0.5

　0.5

　1.0

　1.5

　2.0

　0.25

　0.5

　弱电管道

　0.5

　1.0

　1.5

　1.0

　1.0

　2.0

　1.0

　0.5

　0.5

　注：D为给水管直径，D1≤300mm,300mm＜D2≤500mm,D3＞500mm。

　P为燃气压力，P1≤300kPa, 300kPa＜P2≤800mm。

　表2-2各类地下管线之间最小交叉距离（m）

　管线名称

　给水管

　排水管

　燃气管

　热力管

　电力电缆

　弱电管道

　电力电缆

　0.50

　0.50

　0.50

　0.50

　0.50

　0.50

　弱电管道

　0.15

　0.15

　0.30

　0.25

　0.50

　0.25

　（3）电力排管一般选用海泡石纤维水泥管、玻璃钢管或硬质PVC管，过街管一般采用涂塑钢管或玻璃钢管。

　（4）实施架空线路入地工程后电缆线路中的地面上或墙上低压Л接箱应绝缘化，一般选用刀熔开关，回路数不宜超过4路。有景观要求的地区可采用地下低压电缆分支箱。

　（5）通信排管一般应选用多孔管或预制混凝土标准块。

　（6）小区低压电缆当需要更换时应选用阻燃铜芯交联聚乙烯绝缘电缆。

　2.1.6 燃气管线

　（1）对已通气老旧小区的燃气楼幢调压箱、立管，因周边环境发生变化的，设置防车辆冲撞栏加以保护。

　（2）对具备安装燃气管道条件的老旧小区，结合提升老旧小区综合整治工作，同步铺设小区地下燃气管道；燃气管道尽可能沿着建筑物外墙架空敷设。

　（3）楼幢燃气立管宜沿着建筑物外墙敷设，明设的燃气管道应美观、整齐，不影响通行。

　（4）各区提升老旧小区整治工作牵头单位要加强统筹协调各类管线单位施工方案，明确施工时间，力求做到同步施工，同步开挖，减少扰民。同时，要建立联动工作机制，加强整治期间地下燃气管线安全保护工作。

　（5）各区要协调和支持小区红线外的各类市政管网的接口及管线延伸段破路施工，做到旧住宅小区配套设施即时完工、即时运行同步增设标识标志.

　（6）小区改造涉及沿街店铺装修，因景观需要统一，燃气立管位置的景观施工应根据设计院改造方案实施，方便日常维护检修。

　2.2 小区道路工程

　2.2.1 人行道

　人行道设置应遵守相关设计规范。应采用硬质透水砖铺设，并设置照明，有条件的应种植绿化。应设置无障碍设施。

　周边地块施工或者管线改造引起路面破裂，凹陷问题，路面不平整，影响居民步行舒适度，通常是造成路基损坏，应及时进行整改。

　人行道不应随意放置影响行人行进的障碍物，应进行规范化设置。

　人行道应根据小区出入口的设置调整人行道结构以满足结构要求。

　2.2.2 车行道

　车行道设置应遵守相关设计规范。应尽量采用沥青路面，并减少井盖的设置降低噪音。

　周边地块施工或者管线改造引起路面破裂，凹陷问题，通常是造成路基损坏，应及时进行整改。

　公共服务设施

　3.1 广场

　3.1.1 铺装地面

　广场硬质铺装地面应采用透水铺装。

　3.1.2 景观照明

　（1）室外照明供电宜采用局部TT系统，照明回路应设剩余电流动作保护装置，并宜在每个灯杆处设置单独的短路保护装置。金属灯杆部分均应可靠接地。

　（2）室外照明宜采用节能型LED光源。

　（3）室外灯具设置

　1） 庭院灯：灯的高度可按0.6（单道布灯时）～1.2B(双道对称布灯时)选取（B为马路宽度），但不宜高过3.5m。庭院灯杆间距可为15～25m。

　2） 草坪灯的间距易为3.5～5.0H（H为草坪灯距地安装高度）。

　3） 路灯高度应根据灯具布置方式，路面有效宽度、灯具配光以及光源功率等来确定。

　3.1.3活动设施：

　体育器械、休闲设施含桌凳等

　3.2 无障碍设施

　（1）居住区道路，包括居住区路、小区路、组团路、宅间小路、人行道，应满足无碍设计要求。

　（2）居住绿地内进行无障碍设计的范围及建筑物类型包括：出入口、游步道、休憩设施、儿童游乐场、休闲广场、健身运动场、公共厕所等。

　（3）公共区域的主要出入口应设置为无障碍出入口；有3个以上出入口时，无障碍出入口不应少于2个。

　（4） 基地地坪坡度不大于5%的居住区，居住绿地应满足无障碍要求，地坪坡度大于5%的居住区，应至少设置一个满足无障碍要求的居住绿地。

　（5）满足无障碍要求的居住绿地，宜靠近设有无障碍住房和宿舍的居住建筑设置，并通过无障碍通道到达。

　（6）居住绿地内的游步道应为无障碍通道，轮椅园路纵坡不应大于4%；轮椅专用道不应大于8%。

　（7）居住绿地内的游步道及园林建筑、园林小品如亭、廊、花架等休憩设施不宜设置高于450mm的台明或台阶；必须设置时，应同时设置轮椅坡道并在休憩设施入口处设提示盲道。

　（8）绿地及广场设置休息座椅时，应留有轮椅停留空间。

　（9）未做无障碍设计的住宅，其出入口应增设供轮椅通行的坡道。

　3.3 停车位

　（1）机动车停车位不低于0.3个车位/户，尽可能满足小区实际停车需求；非机动车停车位不低于1～2个车位/户

　（2）根据小区实际情况，设置自行车停车位，自行车棚等非机动车停车设施。

　（3）根据小区实际情况，补建机动车停车位有条件补建机动车停车位。

　（4）根据小区实际情况，增设或者预留机动车充电桩位置。

　3.4 便民设施

　（1）根据小区的实际情况，增设公告宣传栏，及快递柜；有条件的小区，可在架空层配套设置活动室及便利店。

　（2）根据小区实际情况新建或改造公共卫生间，并满足以下要求：

　1）公共卫生间服务范围内应有明显的指示牌。

　2）公共卫生间照度不足时应增加人工照明。

　3）公共卫生间应采用节水器具。

　4）公共卫生间应设置机械排风装置。

　5）公共厕所墙面应采用便于清洗的材料。地面应采用防滑材料铺设。

　3.5 安防设施

　（1）小区安防设施的改造参照福州市公安局《福州市小区视频监控系统建设标准》的相关规定。

　（2）小区应实行封闭式管理，主要出入口设置门卫并安装抬杆或电动伸缩门。

　（3）小区应安装视频监控系统，在小区主要出入口、小区周界、重要通道、公共设施、车辆集中停放区域设置监控探头。视频监控系统接入物业值班室、街道综治维稳中心或派出所三级平台，监控录像保存期限不少于30天。

　（4）楼栋单元门应安装门禁系统。

　1）门禁系统应具备对讲功能，为访客和主人之间提供双向通话，并由主人遥控防盗门的开启。信号接入物业管理中心。可选用可视对讲系统，可视对讲系统应保证夜间来访者图像显示质量达到验收标准。门口机宜具备密码开锁功能。

　2） 设有物业管理的小区可选用联网型可视对讲系统，可具备向物业管理中心进行紧急报警功能。

　3）室内机可选用具有防盗、燃气泄露等报警功能的可视对讲户内机。

　小区环境整治

　4.1景观提升

　4.2 垃圾分类收集

　（1）清理小区内垃圾，根据不同用途可分为：可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾及其他垃圾四类。

　（2）用户垃圾可分为可回收垃圾、不可回收垃圾和厨余垃圾三类。楼外公共区域垃圾可分为可回收垃圾和不可回收垃圾两类。并根据小区实际情况设置垃圾桶。

　（3）对于原有楼内的垃圾道进行拆除。

　（4）垃圾处理站采用地面冲洗的办法进行清理。

　4.2 违章建筑

　（1）对私搭乱建的违章建筑进行拆除。

　（2）对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应恢复原状。

　4.3 户外广告

　（1）户外广告设施应当遵守相关法律、法规的规定。积极与城管部门协调配合，治理户外广告。

　（2）户外广告设施的布置形式应与街景协调，并保持完好、整齐、美观，不应妨碍道路交通安全与畅通。

　（3）道路上的户外广告设施严禁遮挡交通标识，不应使用与交通设施易混淆的色彩。

　房屋修缮

　5.1 屋面

　5.1.1 屋面形式

　可结合外立面景观改造的需求，对原屋面形式做相应改造。

　5.1.2 防水节能

　（1）老旧房屋防水层存在漏水现象或15年内未有过防水改造的屋面，可重新铺设防水层。新增屋面保温的性能应达到相应节能标准的要求，且保温材料的选择应满足消防的防火要求。

　（2）当原屋面防水层完好，使用未超过15年，承载能力满足安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。

　5.1.3 防雷

　（1）根据GB50057-2010建筑物防雷设计规范确定防雷级别。

　（2）如果原建筑已经设置防雷措施，检测避雷带是否保持电气联通，防雷引下线是否保持电气联通，破损的避雷带应进行修复，防雷引下线如果损坏，应重新沿外墙设置明装引下线，做法详GB50057-2010。

　（3）如果按规范需要设置防雷设施的，而构筑物没有设置的，应按规范设置避雷带和明装防雷引下线，并应满足防雷接地电阻要求。

　（4）如果有外立面改造的并需要设置防雷设置的旧建筑，如果新增加突出屋面的金属构筑物体（如铝单板）应与原避雷带电气连接；如果有新增竖向外立面的金属构筑物（如铝单板），构筑物内的金属支架应与防雷引下线电气连接。

　5.2 外墙改造：墙体、门窗

　5.2.1 楼内外饰面

　（1）楼内公共区域均做涂料粉刷。

　（2）楼外原饰面材料如为涂料应保留原有做法。如为其他外墙饰面，可根据确定的外饰面选定保温材料。如：原有墙体材料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据小区整体设计的要求选用。

　（3）高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。

　5.2.2 外门窗

　（1）更换不能达到节能要求的旧有外窗。

　（2）楼梯间等公共部位外窗，如楼梯间内无采暖设施，可结合外立面改造选用普通外窗。楼梯间内的墙体如为住户的分户墙，应根据现场情况对分户墙进行节能改造。

　5.3 电梯

　（1） 对设有电梯的住宅应进行安全隐患的排查，根据实际情况更换电梯。

　（2）未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风的情况下，且征得所有住户同意的前提下，可考虑增建电梯。

　5.4 楼内管线及附属设施整理

　 (1)楼内给水、排水管道，可进行更换。改造后的给水排水系统应满足《建筑给水排水设计规范》GB 50015及《住宅设计规范》GB 50096要求，并根据老旧小区特点参照执行《住宅建筑规范》GB 50368。

　(2)小区雨污分流从源头进行改造，禁止阳台洗衣机排水接入雨水立管。

　(3)为避免入户查表，装在户内的水表改至户外，不具备改造条件的应改为远传水表。

　(4)高层住宅给水系统的生活高位水箱，可改造或取消（结合给水泵房改造采用供水装置直接供水），高位水箱如若改造，则要考虑改变材质或增加内衬等措施；如保留的情况下，增加消毒器。

　(5)对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。在设置洗衣机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

　(6)排水立管和支管应采用超静音或其它降噪的塑料管材、柔性机制排水铸铁管，减少水流噪音污染。

　5.5 地下空间整治

　5.5.1 建筑

　(1)清理疏散通道现杂物，恢复原有通道宽度。

　(2)内部装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。

　(3)地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应采取防倒灌措施；

　5.5.2 结构

　(1)对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土。

　(2)对锈蚀变形严重的难以修复的钢结构构件可拆除并更换新的构件。

　5.5.3 给排水

　(1)检查更新老旧给水排水管道及污水提升设备，采取相关措施满足现行规范要求，防止雨水倒灌。

　(2)在室外有条件的情况下，根据小区的自身情况设置雨水利用装置。

　(3)消防系统应参照相关消防规范及福州市地方标准有关规定执行。

　5.5.4 电气

　(1)平时为汽车库地下人防，汽车出入通道、人员疏散通道、设备用房、值班室应设置应急照明，应急照明电源连续供电时间不少于30分钟。

　(2)测量车库照度，基本满足车道75lx,停车位50lx。

　(3)人防出入口应设置符合国家标准的灯光疏散指示标志和应急照明设施。

　(4)疏散指示标志应设置在疏散通道、楼梯间及拐角处的墙面上，并不高于室内地坪1m；安全出口标志灯应设置在安全出口上部的顶棚下或墙面上距门上方300mm。

　(5)对于平时为汽车库的地下人防，根据暖通、给排水专业条件，对需要进行消防联动的水泵、防烟和排烟风机等设备进行消防联动设计。

　(6)对需要进行安全防范的区域，可增设安防摄像头等设备，进行监控。

　5.5.5 通风与空调

　(1)通风

　1）对于地下原有的通风设施进行检查，对设施老化的通风设备、阀门及管道进行拆除。更换的风管、风机按照现行的相关规范执行。

　2）地下车库的改造，当自然通风满足不了通风要求时应设置机械通风，其通风系统与其他功能房间宜分别设置。停车库机械通风的排风量应按《福州市建筑设计技术细则》设备专业的规定计算。

　3）当新增洗浴间及水泵房、热力机房、中水处理机房等设备间时，应设置机械通风系统；地下的卫生间应具备自然通风条件或设备机械排风装置，并在门的下部设有效截面不小于0.02㎡的固定百叶，或距地面留出不小于3cm的缝隙。

　(2)空调

　设置在地下室的网络机房、电话机房、变配电间等电气设备用房，当机械通风满足不了室内温度要求时，可设置空调系统降温。2，侵 权 必 究 联 系Q

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