2007年兰州市房地产市场调研报告
时间：2020-09-04 08:06:01 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
城市概述
1、地理概况
兰州地处中国地理版图的几何中心，位于我国西北地区的东部，甘肃省中部。兰州东迎陕西，西通新、青，北接宁、蒙，南达川、藏，有“陆都心脏”之说。兰州城区位居兴隆山至七道梁山前分割黄土塬与皋兰北山共同土梁峁沟壑区之间，是一座黄河由西向东穿城而过，依山傍水，南北狭而东西长的带状盆地城市。兰州盆地的南侧一线为石质山地，是祁连山脉的东延部分，有连城、马甸山、阿干等林区，成为西北地区著名的风景旅游区；北侧一带则为黄土梁峁所覆盖。
2、行政区划
兰州现辖城关区、西固区、七里河区、安宁区、红固区5区，及皋兰、永登、榆中三县，总面积13086平方公里，有人口283万，其中城市人口148万。
3、历史沿革
兰州始建于公元前86年。西汉昭帝始元六年（公元前81年）设金城郡，辖13县。隋文帝开皇元年（公元581年）设置兰州总管府，兰州之名始于此时。清康熙六年（公元1667年）定为甘肃省省会。1941年设立兰州市。兰州自古在西北就具有重要的政治、经济和军事地位，是我国古代中西贸易“丝绸之路”上的重要商埠和贸易集散地，是丝绸古道上的重要渡口和茶马贸易市场。
4、旅游资源
兰州市是沿丝绸古道寻古访胜旅游的热点城市，文物古迹众多，风景名胜各异。市内有黄河穿境而过，可沿滨河路绿色长廊欣赏黄河、水车园、黄河母亲雕像，并参观白塔山、中山铁桥、省博物馆、五泉山等景点；郊县有兴隆山、鲁吐司衙门、吐鲁沟等景点。可以在兰州当地参观游览，也可从这里中转到永靖炳灵寺、夏河拉卜楞寺、青海塔尔寺及天水麦积山旅游。
5、交通区位
兰州虽地处大西北，却是中国大陆的地理中心。这座城市中没有太重要的名胜景点，多数游客到此只是为了中转：北上新疆、宁夏、内蒙；西进青藏；南下四川，都须经过兰州。
宏观经济状况
1、GDP ——持续稳速发展，一直位居西部城市前十名。
2003年起兰州市GDP增加率一直以10％以上的速度增长。06年兰州市国内生产总值突破600亿元大关。07年更是突破了700亿大关。兰州是西部重要的中心城市，连续多年位居西部城市生产总值前十位。自2002年起无锡房地产市场在全国国民经济大井喷的潮流带动下，一直处于高速发展阶段。
2、居民生活水平——居民收入稳步增长
2007年兰州市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资13658元，比上年增长9.78％。市区城市居民人均可支配收入10367元，比上年增长10.3％。农民人均纯收入3267元，比上年增长6.9％。城市居民人均消费性支出8624元，比上年增长3.9％。农村居民人均消费性支出2508元，比上年增长5.6％。随着居民收入的稳步增长，百姓改善居住环境、闲置资金进行房地产投资的欲望越加强烈。
兰州市房地产现状
1、兰州商品房住宅供需分析
供给层面：
07年度兰州市场房地产供应量共计：2622781.12平方米，分月供应量数据为：
2007年兰州市房地产市场供应量统计
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
供应面积（m2)
1107914
8074
635388
213624
179708
120800
121132
119431
139250
90243
37757
41218
2007年兰州市房地产市场供应量（面积）柱状图
需求层面：
07年度兰州房地产市场在需求层面来看，呈现爆炸式增长局面，大量于05、06年因政策因素观望的未成交需求在07年同时集中释放，造成整个市场供不应求异常火爆的局面。
从需求的来源来看，自住型需求仍然是市场的主体，在07年不断攀高的房地产价格下，投资型客户普遍持较谨慎的态度，加上兰州市场历来投资比重较小，因此对市场需求的构成影响不大。
在自住型需求中，出现升级换代置业需求和家庭变动（婚姻、迁居等）置业需求双高的局面。
2、销售分析：
2007年兰州市房地产市场成交量统计
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
成交套数
226
123
313
289
306
414
421
621
636
398
611
366
成交面积
26345
13406
34493
34433
33008
46345
46768
67869
65688
43458
73938
43441
2007年兰州市房地产市场成交量（面积）柱状图
2007年兰州城关区商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%；其中，住宅销售面积969773平方米，同比增长22.5%。商品房空置面积总量有较大下降。截止到2008年1月末，城关区商品房空置面积为548692平方米，同比下降22.12%；其中，空置商品住宅263017平方米，同比下降41.88%。
兰州市房地产市场成交量2007全年呈现高速增长态势，同时结合甘肃省统计局的报告， 2007年房地产市场较06年在销售面积上有高达22.5%的增幅，同时空置率有大幅的下降。
这说明了在2007年兰州房地产市场表现出旺盛的向上的高速增长的态势。
3、价格分析：
? 2007年兰州房地产市场的销售价格普遍都有大幅增长，根据搜房兰州的相关统计，2007年兰州市房价达到4500元/平方米,平均上涨约1000元/平方米，其中上半年上涨了600元/平方米，是过去几年中兰州房价上涨最为迅猛的一个阶段。
据调查，新建商品住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比2006年高1.1个百分点；环比上涨2.4%，涨幅比2006年提高0.8个百分点。
与2006年相比，普通商品住宅销售价格上涨3.2%，涨幅提高1.4个百分点。
在几大房地产板块中，以雁滩版块居首，涨幅最大，其次为河北、城中和安宁版块，在个别楼盘表现来看，由于安宁庭院入市价格的拉动，导致整个安宁版块的价格大幅上涨。
在地段—价格比较中我们也能观察到这样的现象，传统意义上城中板块优势地段——高房价的局面已不存在，相反的，由于具备良好环境优势，雁滩版块和安宁版块的价格直逼甚至超过了城中。但是，违反了房地产地段—价格规律的兰州房地产市场价格局面是否合理是否健康是否能够持续下去，值得商榷。
4、兰州部分项目情况分析:
项目名称
项目地址
总建面积(m2）
主力户型
面积范围（m2）
开盘时间
已推出房源销售率
目前销售均价（元/m2）
仁恒国际
金轮广场东侧
160000
高层:二房、三房、四房
98-156
04.10.23
99%
5200
良志嘉年华
天水北路省政协南面
330000
高层:三房、四房
134-155
07.8.24
87%
4800
海天新都
火车站向西200米
110000
高层：一房、二房、三房
45-145
08.1.27
80%
4500
御景东方
天水北路3111号
105000
高层：三房、四房、五房；
联体别墅
125-407
06.8.26
83%
6600
时代伟业2008
东岗东路1008号
538000
高层：一房、二房、三房
65-117
06.10.21
95%
3200
望河丽景
雁滩大桥南侧
100000
小高层：三房、四房
112-180
06.8.19
98%
3800
丽舍情缘
雁滩大桥北侧
115000
高层：二房、三房、四房
89-166
06.11.18
90%
4300
银垠大厦
天水北路489号
5354
高层：一房、三房
71、176
07.4.8
87%
5100
中广·金色家园
甘南路一直船北街
230000
高层：二房、三房
90-137
05.7.25
100%
3430
目前整个兰州市房地产市场呈现一种“求大于供”的状态，造成这种状况的原因主要有2点：
（1）购买群体的不断积累。对于这一点消费者自身有着比较深的体会，2007年购买商品房的消费者中至少有70%以上并非今年才有购房的打算，而是两三年前就有购房的计划，只所以将购房时间推迟到了今年，就是受国家抑制房价政策的影响，一直认为房地产的价格一定会走低，并一直处于持币观望的状态。正是在这种状态下，仅以兰州为例，积累下来的购买群体每年就达数万人之多，三年下来，积累下来的客户近十万人之众。同时城市化速度的进一步加快以及单位集资建房政策的紧缩也是造成购买群体急剧增加的主要原因。
?（2）新建商品房数量的减少。与购买群体急剧增加相反的一个现象就是新建商品房数量的减少。而造成新建商品房数量减少的原因不外乎以下几个方面：首先是土地资源的紧缺，由其是在两山夹一河的兰州，这种供求矛盾就更加突出。其次是：土地出让价格的大幅度提高、银行贷款政策的紧缩以及国家抑制房地产价格的不断出台，从而导致部分开发商征不起地、征不到地、贷不上款、有地不敢开发。
5.区域板块供应分析：
在兰州房地产市场，按照兰州业界公认的界划标准，兰州房地产市场模糊地划分为以下六大板块：城区繁华地段板块、雁滩板块、西站板块、安宁板块、东岗板块、西固板块。2007年兰州市区累计批准上市的预销售面积为164万平方米，由于城区板块为兰州市最为成熟区域，房地产可开发项目稀少，累计供应面积只占到全市的5.9%。
商品房供应量最大的区域是安宁区板块，达到68.7万平方米，占兰州市批准预销售面积的41.9％。
在六大板块中，城区繁华地段板块就其区位经济的优势毋庸置言，是当前兰州房地产市场最具优势的市场板块，尽管属于高房价的核心区，但颇受中产阶层以上的社会群体青睐，无论市场如何变化，在未来五年内不会有大的起落。
雁滩板块，成长迅速，并且大盘集聚，在过去的四年内，颇受人们的爱戴，但随着兰州房地产开发市场的成长成熟，其区位优势将受以下因素的制约逐渐被淡化：1、城市规划存在缺陷，交通设施落后，交通动性不足，未来，严重影响居住群体的生活与工作出行；2、商业布局凌乱，人文环境质量差；3、城市化过程不够彻底，公共环境安全程度低；4、日趋拔高的房价与其固有的居住价值不相匹配。因此，在未来三年内，雁滩板块将成为中产阶层逐步淡入并迁出的一个开发市场，雁滩将不再成为中产阶层的优先购房的选择目标，雁滩的大盘优势正在逐步失去。当然，在研究雁滩板块时，还有一个问题不可忽视，那就是，“同质化”开发现象严重，市场竞争恶化。
西站板块，作为一个市场价格较低的板块，现在已经充分发挥了其价格优势。在未来，这一板块的优势将伴随着城市的枢纽功能的改造而将继续提升其市场价值。
安宁板块，安宁板块其市场价值较高，有很好的滨河人居景观与交通动性，但也有其硬伤：1、房价过高，超越了兰州中产阶层的经济负担能力；2、生活需求基础设施不足，在兰州中产阶层缺乏自有交通工具的情况下，较难满足其生活工作需求。以兰州经济发展的速度，这一版块要迎合市场需求尚需较长的培育期，对于已开发的项目，等待市场买方群体的财富成功是无法容忍的。以前者而论，新城区的建设尚是一个画饼，但是这一画饼所带来的商机不可低估，一俟政府建设启动，其开发价值将有很好的盈利空间。
东岗板块，一个正在东部商圈崛起中受益的板块，市场价值在兰州的东扩过程中将会凸现出来。
?西固板块，没有争议的独立开发王国，与“石化城”共生共荣。。
