商业地产排名 商业地产高危
时间：2019-05-08 03:22:42 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
在成都天府大道南延线，距离成都市中心约15公里的地方，一个全新的金融城正拔地而起。按照2010年底出炉的政府规划，这里将有19座超过200米的高楼，其中天府国际金融中心、成都大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目现已开工，部分项目几近竣工。
据财新记者了解，目前成都金融城入驻企业寥寥可数。一直聚集在市中心骡马市区域的金融机构们并不想轻易搬到这里。而在位于成都市中心锦江区的东大街（春熙路-盐市口商业圈），政府也在重点规划打造金融中心，想把银行拉过去。“金融当然好，又漂亮又有税收又有面子，但所有城市都在搞金融，成都并没有什么优势。金融城只是政府孤芳自赏。”一位成都当地开发商对财新记者说。
目前，整个成都市建筑高度超过200米的商业项目总数（含规划和在建）已超过30栋。
几乎所有知名的开发商在成都都有商业项目，比如大悦城、万象城、凯德来福士、万达广场（两个）、花样年、九龙仓、龙湖、新鸿基等。去年成都的商业项目新增数量位居全国首位，在建综合体项目90多个，短期释放的供应量十分庞大。
在成都西三环附近的光华大道，财新记者就看到，几十个新建写字楼和购物中心正扎堆开工。虽然有当地开发商向财新记者表示，成都的人口容量、消费等潜力巨大，加之多年来没有新建的购物中心入市，应能支撑得起这么多商业地产项目。但他们也不得不承认，成都商业地产市场至少存在短期消化的压力。中国商业地产联盟秘书长王永平更是一针见血地表示，成都目前中高档次项目明显过剩，“这就是泡沫”。
成都是中国商业地产行业的一个镜像。一年前，被房地产宏观调控逼到“墙角”的各大开发商纷纷向商业地产转型（ 详见本刊2011年第14期报道“人人都爱商业地产”），如今一拥而上带来的投资泡沫已经迅速露出苗头。
上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为，中国的商业地产在2013年、2014年会有井喷式的危机，这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛，将是一场地震，一场灾难。
现在，商业地产圈流行着这样四句话：“行外乐观，行内悲观；内行乐观，外行悲观”。前两句意指“外面的人看好，挤破头想进，而里面真正做事的人已苦不堪言”；后两句则指“真正懂商业地产的人，正在正确的道路上做着正确的事，市场潜力巨大，前景大好。但已挤入市场的外行人却正面临着无数难题，普遍对项目前景悲观。”短短一年间，商业地产就从“香饽饽”变成了“围城”。
疯狂的成都
在今年4月底召开的中国商业地产行业发展论坛上，圈内开始流传一句话“沈阳已经疯了，成都、鄂尔多斯快疯了。”阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇向财新记者表示，开发商集中看好成都有两个原因，一是地震后政府有很多优惠政策；二是国家鼓励产业转型，制造业重心正向中西部转移，业界普遍认为成都是中西部最好的城市，未来机会很大，应该进。
目前进入成都的多是知名大型开发商，商业项目不仅多，而且项目档次、定位都很相似，同质化严重。王永平认为，虽然放在长周期看，成都或有潜力和能力消化这么多商业项目，但至少目前看来，中高档次项目明显过剩，已出现泡沫。
项目定位设计缺少差异，所有的商场都差不多，里面的牌子也都差不多——这是包括成都在内目前中国商业地产项目的通病，究其源头是政府在规划上的短视与盲从。
为了吸引更多的知名开发商，包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯等在内的多个二三线城市都打起了金融牌，规划了所谓的“金融城”“金融街”或“PE城”等。此外，“云计算基地”“软件城”等各种概念也被地方政府广泛使用。但按一般开发经验测算，其中任何一个概念要做实，都需要至少八年到十年的时间。
成都当地一位开发商向财新记者表示，成都有电子科技大学等科技资源支持，所以成都软件园经过十余年发展，企业入驻情况很好，软件可以搞外包，属于外向型；但金融哪有那么容易，金融在商业地产业内叫冷业态，是内收型的，并没有产业辐射。
然而，成都金融城规划十分庞大。据财新记者了解，成都金融城总体规划于2010年底正式出炉，共规划了超过200米高楼建筑19座之多，包括320米的保利国际广场主塔楼、220米天府国际金融中心写字楼、220米天府国际金融中心服务式公寓、220米银泰中心主塔楼、218米成都大魔方酒店塔楼、218米成都大魔方写字楼A塔、204米成都大魔方写字楼B塔。
建筑高度达200米的建筑则有：环球金融中心A塔、环球金融中心B塔、环球中心主塔楼、川大无国界D座、棕榈泉国际中心A座、美年国际广场A座（高度暂定）、美年国际广场B座（同上）、海洋中心主塔楼等。其中天府国际金融中心、成都大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目都已相继开工。目前整个成都市超过200米的项目总数已超过30栋。
美国福布斯杂志2009年公布的世界最高城市排名显示，纽约以35座200米以上的高楼雄踞榜首，香港位居次席，迪拜和上海分别以25座和21座分列第三、四名。目前北京超过200米的高楼仅有央视新址、银泰中心、京广中心以及330米高的国贸三期4座。成都的高楼规划与建设，大有赶超世界之势。
招商竞赛
开发商大批进入沈阳的时间略早于成都，被业界形容为“已经疯了”的沈阳，商业地产市场暴露出了更多招商、后期运营的问题。
据财新记者了解，沈阳一个知名综合体项目，运营团队引进了一个知名的餐饮品牌，但由于该综合体人流一直很清淡，餐馆经营不佳，拖欠商场数月房租。最后，商场强制关闭了餐馆，与餐馆工作人员发生了暴力冲突。
财新记者还了解到，青岛有一个大型商场即将开业，运营团队向一家服装品牌招商，商户开出的条件是：商场（甲方）需要垫资1000万元帮商家把门店装修好，租金浮动，商户根据经营情况，将收益的一部分交给商场作为租金。这样，商家有效规避了风险，随时可以入驻也随时可以走人。风险主要由开发商承担，一旦人流不足，前期垫资很可能打水漂。
戴德梁行中国区董事、商业地产服务业务负责人张家鹏指出，近年来，各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况更为普遍。他指出，业态承租能力是由商家利润率决定的。目前对商户来说，商场可选余地增大，议价能力提升，可以将风险部分甚至完全转嫁给开发商。但长远看，还是要能获得盈利才行。
陈方勇向财新记者表示，国内缺少专业的商业运营商，后期运营管理又细又杂，专业管理人才严重缺乏，大多数开发商都没有足够的心理准备和人才储备。在天津有个商业项目，连家乐福都难以立足。
喜悦真冰滑冰场总经理王品石对财新记者表示，“我们也在思考，现在项目这么多，我们是赶紧去占地，还是只选择合适的做，很纠结。”
他判断，国内现在有这么多购物中心，可能会在未来三五年内进入市场整理期，那时候新开店会减少，如果现在不占领这个市场，有可能自己在数量上就落后；反之如果盲目拓展，则可能对品牌又有损害。
商业地产运营难度大，风险大，这两年随着很多项目完工，很多开发商将在后期运营方面交出大笔学费。
“目前的行业应该叫地产商业，而不是商业地产。因为前十年的发展是一种开发行为和投资行为，更多是想在市场迅速套现，所以没有持续五年、八年去经营物业的想法，这是最大问题。”吴洋认为，由于国内开发商普遍对商业地产的全产业链不熟悉，这个行业在2013年、2014年会有井喷式危机。
盲目的商业规划
投资过热，规划失控，项目扎堆，是目前中国部分城市商业地产面临的普遍性问题，短期内大量项目集中放量，引发招商难、运营难等一系列连锁反应。据中国商业地产联盟提供的数据显示，2011年商业营业用房（包括商场、购物中心、批发市场等）施工面积达到5600万平方米，同比增长26%；新开工面积增长18%。投资方面，商业营业用房投资额同比增加31.64%，开发投资总额达到7300亿元；办公楼投资额同比增加40.79%。
王永平向财新记者表示，商业地产短期大规模增长源于三个因素。首先，政府对房地产的宏观调控，特别是对住宅的调控促使地产商偏向于综合体的发展方式；其次，大型公司开始推出标准化产品线，这加快了项目开发速度，如大悦城、万象城、银泰中心等标准化产品。再者，城市化是商业、零售主要推动力，大量农村人口转变成城市人口，带来消费行为方式、购买力、消费潜力等重大变化。在此背景下，地方政府越来越意识到，商业地产能够带来城市的繁荣，能够拉动消费，带来税收。
囿于住宅市场的限制性调控，地方政府转而热衷出让商业土地。NAI新巢商用地产机构总经理蒋鹏向财新记者表示，在一些三四线城市，政府出让土地中商业和住宅的配比甚至达到了51%或49%，逼着开发商做商业。
财新记者了解到，目前各大一线和部分二线城市的土地出让已经几乎没有纯粹的住宅用地，一定比例的商业配套是基本配置。
万科总裁郁亮也曾向媒体表示，万科做商业地产一定程度上是被动的，是拿地的需要，现在很难有纯粹住宅土地出让，万科也不得不开始尝试做住宅小区内的商业配套。
但地方政府对商业地产的理解浅薄，对商业用地的规划也显得短视。蒋鹏向财新记者表示，政府已经认识到只有商业才能拉动板块和商圈发展，形成长期稳定的财政收益，还有利于城市经营，但错误是规划太不科学。政府应该立足于长远规划，首先明确板块概念，其次商圈概念，然后再做业态配套，这样才能有效地规避同质化。
王永平指出，现在很多地方政府对商业地产的理解简单化，将其等同于一般住宅产品，只要开发公司名气大，就认为是好公司，可以批地做项目。正是地方政府偏爱外资、有名气、有背景的大企业，造成了一些城市同档次的商业项目扎堆，为后期招商埋下了隐患。一位商业地产基金人士向财新记者举例称，在沈阳，大悦城、万象城等几个相同档次、类似定位的综合体项目几乎同时开业，全部引进了如HM、ZARA等零售品牌，无法形成差异化的商圈概念，如何吸引人流成了大问题。
大型商业强调商圈式发展，而政府在商业项目规划上的急功近利导致了城市的商业项目布局不合理，无法形成商圈效应，更带来了土地浪费。
很多去各地考察过的行业人士都有一个共同感受，政府因土地财政而大量出售商业地产用地，一个二三线城市甚至人口仅百万的城市会有五个、十个购物中心，而真正有消费能力的可能也就二三十万人，如何支撑？
“可以预料，未来两至三年将会有一大批商业项目死掉，或者招不到商，或者没有客流量做不起来，有的甚至可能变成烂尾楼。”阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇向财新记者表示。
退出机制缺位
因为中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制，外资和本土的商业地产基金投资也并不活跃，所以下单寥寥可数。
2011年9月，黑石集团以14.6亿元人民币将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港新世界，成为轰动一时的交易。
保险资金虽然早就开闸，但投资非常不活跃。2011年9月，在保险资金不动产投资开闸一年之际，平安寿险获得了保监会发出的“能力确认函”，这意味着寿险资金可以直接投资不动产，平安也由此成为业内首家获得不动产牌照的险企。
在国际上，险资通常是商业地产最主要的投资来源之一。险资对商业资产的基本要求是现金流好，稳定性强，资产处置性好，但纵览全国的商业地产项目，符合要求的项目少之又少。
恒隆地产董事长陈启宗对财新记者称，商业地产最大的风险是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就非常重要。目前，中国的险资、基金一般是整栋买，资本投资不活跃，说明中国商业地产的价值没有做起来。
陈方勇指出，商业地产基金的投资人不成熟，基本上一年就想退出、就要见效，很难做长线项目；另外，产品不够成熟，开发商自己也没有底气坚持持有运营。
业界公认的商业地产运营高手凯德商用，其最大优势就在于资本管理，拥有多元化的投融资能力，利用私募基金、信托基金来持有项目，特别是能够发行REITS在新加坡和香港上市，可以从资本市场获得股权和债券融资。
但是在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。
