【多种因素下房地产价格定位分析】房地产价格定位的概念

时间：2019-05-29 03:26:04　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　摘要：在当前社会制度和市场经济体制不断完善的过程中，地产市场也在不断的完善与发展之中。在当前地产市场不断扩大的过程中，如何做到将各种不利因素控制到最小，实现与当前经济水平相应发展是当前社会发展中的主要因素和控制方法。在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是由当前企业发展过程中各个环节所实现和控制的过程，更是市场供求关系影响的前提基础。本文就当前地产价格定位与分析进行探讨。
　　关键词：房地产；市场；价格定位；影响
　　房地产市场随着当前市场经济的不断完善逐步的完善，是当前社会制度发展的前提和基础。在当前环境制度与市场因素的影响之下，使得当前房地产价格出现了大幅度的变化，成为当前社会影响的主要手段和因素。在当前社会中，房地产开发逐步的扩大使得土地在使用过程中逐渐增值。使得当前社会和企业发展出现了地产行业发展高潮，更为当前市场经济发展中的支柱产业和前提关键。在这个过程中，地产行业的种种问题也随之出现，成为影响社会发展的关键。
　　一、认识房地产价格的真实面目
　　房地产价格与其他各个商品价格有着是相互关联的过程，在房地产交易的过程中是采用货币进行衡量和表示的过程，是通过价格浮动和变化来涌向市场发展的前提，更是受到市场和其他因素而发生变动的方式。其在交易的过程中是按照质量好坏，品质高低及其环境等各个方面进行价格衡量的标准。但是它又区别于其他物品交易，其主要的特征表现在以下几个方面：
　　第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。
　　第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。
　　第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。是当前社会发展过程中各个社会分工不断出现精细化的前提基础，是实现周围其他产业一体化发展的主要模式。在当前房地产发展的过程中不是一成不变的过程，是随着区域和经济因素不同而逐步变化的过程，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，是采用各个相关联的手段进行评估和考虑的过程是通过种种方式进行评估的前提与基础。
　　第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。
　　二、制定房地产价格合理的定价目标
　　在房屋交易的过程中首先要通过各种方式和影响因素的分析进行合理的前期规划流程和发展方案，为房屋交易过程中的各个容易出现的问题进行前期的思考与探索。首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。在不少开发商进行房屋开发和交易的过程中往往是通过价格来获取高额利润的过程。追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，是当前短暂利益的过程，更是在工作的过程中取得相反效果的主要手段。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
　　房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。
　　三、房地产价格的合理定位
　　现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。
　　成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。即：价格＝成本＋利润＋税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）
　　成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简便。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？
　　归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。
　　需求导向定价法
　　需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。
　　要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
　　在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
　　1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。
　　2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
　　3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。
　　4、日照朝向、采光、通风、风向等。
　　5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。
　　6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。

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