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    新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析

    时间：2020-11-07 14:20:41　来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 柠檬阅读网手机站


        摘要：文章从如何有效降低房地产融资风险入手，通过银行体系脆弱性以及房地产企业弱小、市场信息不透明、经营模式陈旧等各方面的研究，对商业银行如何进一步控制在房地产融资中风险提出相关策略建议，并对银行今后房地产融资风险控制的主要发展方向做出展望。
     
        关键词：商业银行；
    房地产融资；
    风险管理；
    控制策略
     
        一、房地产融资风险分析
     
        （一）房地产融资风险类型
     
        第一，宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来，我国房地产业就有过三次大起大落的经历，而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言，经济发展趋势是影响开发时的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断上升势头，房地产金融获利的机会也就较多；
    当经济不景气时，失业增加，收入下降，房地产市场需求也随之下降，供过于求，房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。
     
        第二，市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出：房地产开发企业项目投入资金中约20％-30％是银行贷款；
    建筑公司往往要垫付该总投入30％-40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；
    此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候，或者说通货膨胀造成社会购买力下降，进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险，直接受损的是银行。
     
        第三，经营操作风险。一方面，经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面，是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险，主要表现在：一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程，特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等，使一些投机分子有空可钻，增大了银行风险。
     
        第四，变现风险。变现风险即流动性风险，主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品，不能移动、不能运输，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也比较差，不像其他商品那样可以轻松脱手。另外，房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业，最后向客户出售或者出租，这一过程需要很长时间，有的甚至需要几年。
     
        （二）商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析
     
        第一，房地产企业过分依赖银行融资，银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少（主要依靠银行贷款、自筹等）。由于房地产开发公司经营周期相对较长，用款时间较为集中，房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套，部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前，某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额，出现了急功近利的倾向，一些不法开发企业抓住可乘之机，使用各种手段从银行套取房地产信贷资金，如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资，或为了相对容易获得贷款，申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣，银行在发出第一笔贷款后就陷入被动，待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动，缺乏诚信，面对有钱不还的不正常现象，银行往往无可奈何。
     
        第二，同业竞争无序，违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位，因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续、提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采用各种优惠措施，使同业间竞争日趋激烈，甚至表现出恶性竞争的态势，有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务，混业经营，超范围发放贷款，大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚，资金来源少，资本金严重不足，且不到位，而又盲目扩充业务，而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。
     
        第三，房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛，导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金，也使得一些银行在发展业务的同时，忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为：缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划，纯粹是为了发展而发展，对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后；
    管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向，平时又缺少检查、诱导和监督，使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理，对银行信贷业务较精通，而对房地产业的专业知识了解较少，缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验，制约着房地产融资业务的发展。
     
        第四，房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门，需要彼此的配合和支持，而目前的现状是：涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长，环节多；
    评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年，一般为1年，动产为1年，超过有效期须重新评估；
    由于目前的房地产评估机构好坏不一，管理较混乱，评估费用依据评估资产标的收取，评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值，增加了环节和成本。
     
        二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略
     
        第一，提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前，应收集有关借款人的资料；
    贷后，应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时，主要评估对象是房地产商的抵押资产，一旦无力归还贷款，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产，但这种评估方式只是消极的补救措施。所以，要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点，严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务，杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会，要加强对房地产市场的认识，不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革，加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法，建立责权合一的激励和约束机制。
     
        第二，把准宏观经济脉搏、提前预测，合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍，组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的，组织结构不必层层设置，可考虑两级构架：总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级（如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等）。总行主攻全球及全国经济形势，区域主攻区域经济，使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主，内部人员为辅，使信息来源更具广泛性、全面性。
     
        第三，加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用，具体表现在：一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开发情况，确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，加强市场风险预报，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
     
        第四，配备建筑工程估价专业人员，从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险，国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来，大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的，所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价，对于业务量大的银行，可以设置建筑工程估价岗位，配备专门的估价人员，实行持证上岗；
    对于业务量较小的银行，可以设置建筑工程估价岗位，也可以聘请外部的专业人员来做这项工作，但必须与其签订合同，明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。
     
        第五，加强对评估机构的管理，防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件，如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单，并与评估机构签订合作协议，规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前，客户经理要注意采用合理的方式，说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程，银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价，内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等，然后根据评价结果对名单进行调整。
     
        三、结束语
     
        我国房地产融资风险控制，目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场，本身存在太多矛盾性的问题。当然，房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施，都是为该项金融业务保驾护航，确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严，门槛过高，也会在一定程度上减缓发展速度，影响长远发展。所有的经营都存在风险，而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此，商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控，如何处理好银行业务发展与风险的关系，这将是房地产金融发展中的重要课题。
     
        参考文献：
     
        1、孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11).
        2、曹建元.房地产金融[M].上海财经大学出版社,2003．
        3、周雪飞.商业银行信贷业务创新[J].中国房地产金融,2007(4).
        4、王重润.房地产融资结构与金融风险研究[J].中国投资管理,2006(9).
        5、赵文清,钱周信,贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济,2005(2).
        （作者单位：福建农林大学经济与管理学院）
       

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