房地产企业会计核算存在的问题及对策研究
时间：2023-02-27 08:15:06 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
陈伟（江苏师山置业有限公司）
在房地产企业开发和建设管理过程中，从事的经济活动范围较广，如土地开发、房屋建筑等，因此会计核算工作涉及到的内容也会比较广泛，管理工作存在一定难度，这也是我国当前部分房地产公司开展财务管理工作遇到的主要困难。鉴于目前我国房地产企业会计核算工作的现状，建立和完善核算制度这项内容已经引起了大部分房地产企业的重视，但最终无法预期效益的企业不在少数。这主要是因为面对当前的挑战，房地产企业会计核算仍然缺乏有针对性的解决方案并制定策略，最终导致了相应的会计战略价值无法得以实现，而这也是进一步研究的主要方向。
房地产企业的会计核算，对于其公司的财务管理、项目周期规划以及营销决策等重要工作内容起着至关重要的价值。首先，会计核算使房地产企业的项目成本管理更加有序。房地产企业在经营和建设的大部分运营活动都会引起财务变化，会计核算具有整合和处理财务会计信息的职能，预测和总结项目的开发成本和预期利润，在公司经营和营销中发挥主导作用[1]。其次，企业房地产会计可以简化复杂的业务流程，在业务流程的各个环节对业务流程进行核算和监督，并在核算过程中根据项目的进程计算完工时间和建成后成本，为财务预测提供依据，这将有助于房地产企业的综合管理。
总之，作为企业的主要职能之一，会计核算为房地产企业在激烈的市场竞争环境中的决策提供战略意义，其效果直接影响到整个企业的生产经营和企业发展。因此，房地产企业应特别重视会计工作，确保其有效性，保障房地产行业的长足发展。
在当前发展过程中，我国房地产企业开始意识到会计核算工作的重要性，并进行创新性的战略调整。然而，考虑到会计核算活动的效率和房地产公司对会计模块的实际需求，大多数公司在会计方面仍然存在重大缺陷。
（一） 核算成本对象缺乏明确性
随着城市的快速发展，我国的住宅产业发展出了多样化的建筑特征，如大型商业活动中心、高层公寓、洋房等。
此外，大部分房地产企业开发项目周期较长，设计类型较多，因此项目成本也较高，尤其是土地获取、基础设施支出、公共配套支出等。因此，成本核算活动应该是分阶段进行，有针对性地对其进行有效划分，然而，会计准则缺乏明确的区分，导致会计主体在实践中的区分模糊、过于精细或过于粗糙，过于精细会增加财务的工作量，降低会计效率，而且不利于企业的会计整体成本控制，或者过于粗糙的会计核算会导致无法充分考虑实际成本，甚至给企业经营带来巨大的潜在风险。
（二）成本分摊方法随意
目前我国房地产行业中的核算方法有很多种，导致数据获取存在着很大的差异。一方面是因为工作人员缺乏施工和施工管理知识导致会计数据不成比例，影响项目公司会计数据的准确性和参考价值。另一方面，对于相关基础设备以及拆迁所需费用等间接成本没有统一的分摊标准，也对成本核算的可靠性产生了不利影响。影响会计核算数据不准确的因素之一是对效益的任意转换。此外，项目开发周期长，需缴纳税额也较大，但是房地产项目的成本分摊以及承担利息标准不同，实际的会计核算无法符合与税务局要求的扣除标准[2]。总之，房地产企业成本分配缺乏规范性和有序性，严重影响着成本分析数据的真实性和完整性。
（三）房地产企业的预算成本与实际效益比例差异较大
大多数房地产开发项目销售都会以预售的形式开展。在房地产的预售阶段，成本由材料的市场价值、劳动力成本等决定。但是由于大部分资金占用时间较长，即使建筑物在预售期间售罄，后期实际结算差异较大，导致项目公司季度和年度预算与项目公司结算结果差异较大。这些销售的预付收入也不能在项目竣工前计入总收入，提升了会计核算的难度。另一方面，建设项目涉及投资规模大、运转周期长，在项目建设过程中，房地产企业与总承包商之间往往会存在较大纠纷，以及纠纷解决管理时间长、处理方式复杂，会导致延误项目公司的最终结算，使其会计工作展开困难。
（四）房地产企业的会计核算缺乏深度信息化融合
从我国房地产会计的发展现状，房地产开发项目周期长，涉及多个环节。模块开发不完善，各部门的日常业务联系不紧密，造成数据信息来源不准确。虽然投入了信息技术的使用，但缺乏深度的融入结合。这主要是因为会计信息技术在我国房地产企业中的应用发展还存在浅层融入阶段，现阶段，信息平台主要还是作为存储会计数据的工具，没有使用新的信息技术对会计信息进行深入处理。此外，国内大多数房地产公司没有充分融入房地产整合战略，因此很难创建一个整合国内金融和业务的综合信息系统，特别是信息化技术与企业活动密切相关，其与会计核算工作的融合问题使得会计数据难以在网络渠道中实现更高效的内部流动。
（五）房地产会计核算预防财务风险能力不足
中国房地产企业在开展会计活动时，缺乏全面降低金融系统风险的措施，其预防企业因财务状况和环境变化产生的财务风险能力也严重不足。在房地产企业财务风险较高的情况下，会计核算无法保障其有效性，不利于企业的长期发展。鉴于中国房地产市场的实际情况，企业的财务管理对企业自身的风险预防意识不高，在参与工作的过程中缺乏特殊的风险分析，无法对企业提供财务风险管理领域的战略决策信息。
（一）完善房地产行业核算制度
房地产行业必须规范其核算制度标准，采用国际标准，并要求严格按照国际标准确认企业的收入状况[3]。房地产企业必须制定科学有效且合法合理的会计核算制度，加强企业会计核算过程管理，进一步提高会计核算的准确性，发挥其在公司整体运营中发挥主导作用。首先，应确定销售收入，例如各种销售收入，例如出售、土地转让和财产使用权。其次要制定行业营销标准，包括国家立法和专业标准，以便在专业标准规范房地产收入的会计部门进行更系统、更清晰的会计核算。
（二） 明确核算成本的对象
房地产企业必须完善公司内部协调沟通机制，在项目启动阶段就应该对建筑许可证、总体规划等内容精细化管理，准确识别成本核算对象。在计算成本时，应根据实际情况、项目开发规模、建设周期、功能结构、项目实施地点和供应商等要素，科学合理地分配和汇总成本，按照便于税务计算和满足成本核算需要的原则，明确成本主体，确定成本核算的对象。例如，根据项目的不同功能区和不同结构形式应在分区的基础上划分为单独的成本核算，以及根据其功能和结构进行定期成本核算；
而对于同一总承包商完成的具有相似开工以及竣工日期，或者施工地点与施工结构较为相似的多个项目可以作为成本计算的同一主体；
对于大型项目和工期较长的项目，可以根据项目成本管理需要、其面积和项目周期有效地考虑设计特点；
对于需要分担费用的配套设施，应根据具体情况进行处理。如有单独的设计预算或为数项大型工程提供服务的建筑计划，则须视为单独的成本计算项目；
如果只为一个项目提供服务，而且费用较低，则直接计入主要项目费用[4]。
（三）加强房地产企业内部监管
在房地产会计核算中，严格的管理离不开监督职能的体现。管理者应建立完善的内部控制制度，明确制度界限，将责任细化配给相关人员，采用集中控制机制和方法，严格控制内部会计核算工作，优化会计岗位员工的绩效，确保其岗位职能发挥最大效用。对于涉及大型项目的资金，应在会计账簿和处理过程中详细列出资金和账目，并执行严格的审计程序。尽管其会计核算过程相对比较复杂，但必须通过提高效率来优化管理，形成科学的管理体制。
（四）建立健全房地产企业会计信息系统
为了将会计与企业业务紧密联系起来，我们需要将会计与企业管理信息系统相结合，规范支付流程，将企业内部控制与会计相结合，提高会计质量。房地产公司应遵循业务和财务一体化战略，以确保财务信息系统和企业资源规划系统之间有效沟通，并得到企业内所有部门的支持。因此，可以在明确房地产公司交易的基础上进行会计核算，以确保会计交易的效率。此外，房地产会计应逐步引入新的数据处理方法，如大数据等，实现会计创新变革。利用信息平台，将成本预算与会计核算执行工作相结合，形成顺畅完整的业务流程体系，最终实现项目开发的整体运营效率提升。
（五）减小项目成本与扣税间的差异
根据预付税要求，税收和会计费用将随着时间的推移而改变。在项目预售阶段，应地方税务机关要求，尽快对预缴税款进行登记。根据项目公司的具体情况，及时汇总项目开发结算中的成本费用，如存在重大差异，则需要准确核算，并且根据税务机关的批准，必须在从合法税率中扣除之前的最短时间内全额收到发票。对于根据预期回报率计算的具体房地产税收调整活动，应及时调整项目完工进度，并建立连续的会计报表，确保会计成本与扣税一致，确保公司根据法定税款取得的会计利润的准确性和合法性。
（六）提高会计核算预防风险的职能作用
房地产企业在进行会计核算活动时，应该充分利用会计核算预防风险防范的职能作用。这也要求房地产企业以及内部会计从业者为以后的风险做好准备，以便更好地整合风险防范要素。此外，房地产企业应该在会计核算和会计风险管理系统之间建立联系，为控制会计风险提供重要信息支持。最后，房地产企业对于风险的预防措施，还应该包括加强对会计从业人员的防风险意识培养以及防风险能力提升的培养，增强会计人员与风险监管人员之间的联系，提高公司财务会计核算系统的战略效率。
总之，会计核算对我国房地产公司的发展和运营具有重要的战略意义，房地产业内人士以及财务管理专业人员应给予应有的重视。完善房地产企业会计核算的核算标准和监管制度，明确成本对象，缩小成本预算和实际结算差异，并将先进的信息技术融合到房地产企业的会计核算过程中，只有这样，房地产会计核算才能提高运营效率，帮助企业更有效地实现战略发展目标。
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