贵阳房地产市场调研报告
时间：2020-09-04 08:06:03 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
贵阳房地产市场调研报告 了解房地产宏观市场，微观市场，区域市场情况，分析 目前贵阳市房地产现状，为此小编为大家整理了贵阳房地产 市场调研报告，欢迎参阅。
贵阳房地产市场调研报告篇一 一、 房地产业
（ 一 ） 城市化建设与房地产 ;
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随 着经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放 35 年中，的城市化率以年均 1%的速度增长。至 XX 年，的城市 化率为 %。这意味着届时将有超过一半人口将要在城市生活。
房地产业在的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建 设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地 产的刚性需求。（ 二 ） 房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增 长及房价过高，XX年到XX年期间，出台了一系列房地产调 控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是 抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的 一线城市。从XX年开始国家相继出台了“限购令”，新“国 十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。
XX 年国家调控 房地产业宏观政策其主要内容有：1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市 和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制 定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房 价工作的考核问责制度。2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购 措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要 在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一 要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应 要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。3、增加普通商品住房及用地供应。
XX 年住房用地供应 总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型 普通商品住房项目的供地、 建设和上市， 尽快形成有效供应。4、 加快保障性安居工程规划建设。全面落实 XX年城镇 保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同 时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度， 确保公平分配。
XX年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入 当地住房保障范围。5、 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商 品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介 机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强 市场监测和信息发布管理。
由上政策细则可见，国家政策 由此前的抑制投机， 实际转向支持房地产业， 主要控制投资， 投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等， 通过国家政策干预使房地产走向理性化，规范化。从长远来 看，国家的干预是有助于房地产长期健康的发展的。贵阳市行政区位概况及经济指标
①、行政区位概况：贵阳是贵州省省会。位于西南云贵 高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省 的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交 通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原 明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数 贵阳”的美誉。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积 8034 平方公里， 市区面积 2403 平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、 金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、 开阳县、息烽县。截止 xx 年底人口约 450 万，是贵州省第 一大城市。贵阳的旅游非常丰富， 贵阳拥有以 “山奇、 水秀、石美、 洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级 旅游区 2个，省级风景名胜区 8 个，国家级重点文物保护单 位 1 个，省级历史文化名镇 1 个，省级文物保护单位 25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情
②、经济指标：XX年全市实现生产总值 1700亿元，增 长 17%左右; 财政总收入 480 亿元，增长 20%;公共财政预算 收入 236 亿元，增长 26%;全社会固定资产投资 2480 亿元， 增长 55%;城市居民人均可支配收入达 22525 元，增长 16%;农民人均纯收入达 8871 元，增长 18%。
贵阳房地产市场调研报告篇二 XX 年贵阳房地产相
关政策： 1 、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和 首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的 购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍 人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面 积的限制。2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以 下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原 20 亿元贷款 资金计划的基础上增加 8 至 10 亿元资金用于发放住房贷款。
降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭 （ 包括 借款人、配偶及未成年子女 ） 购买首套自住房，套型建筑面 积在 90 平方米及以下的，贷款首付比例为 20%。
提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按 12%缴存比例正常
足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的 职工，购
买自住房的最高贷款额度调整为 50 万元。积极支持人
才住房消费。经人力和社会保障部门认定的引进人才，可在 一次性补缴 12 个月住房公积金后申请住房公积金贷款。
3、 减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 （ 包括购房人、配偶以及未成年子女，下同 ） 唯一住房的，减半征
收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房 属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。
4、给予优惠 利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉 及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的 基础上给予基准利率下浮优惠 ;5 、购房免汽车摇号。凡购买 商业、办公用房金额每满 500 万元，并在贵阳市开办企业 （ 公 司） 或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个 小汽车专段号牌。由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化 建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚 户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出 台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购 房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目 不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市 房产市场，如井喷式的发展。贵阳典型楼盘分析 提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一 总面积大 ; 第二总投资成本大 ; 第三销售量大 （包括人多、房子多）;
1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为 “第一大盘”，该项目总占地面积 6000 余亩，总建筑面积 1830 万川，其中 1230万川住宅，200万川商业，200万川办公， 200万川公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成 后将容纳 30 万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前 贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数 21000 多户， 拆迁面积400万川，受到国家的领导人，政府单位大力支持， 由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格， 总销售量占整个贵阳市 50%的份额。并且受到地方优惠政策 影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵 阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足 5000套住宅、销售均价 4200元/川，平均每天销售 300套左右， 如此庞大的销售率，在整个比较罕见，分析因素： 1、市场 刚性需求量大， 2、受政策和政府主导支持项目，3、价格低于市场价，综合性价比高。
2 、其二典型楼 盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于 贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休 闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项 目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地 5600 亩，建成后常住人口约 17 万人，包括旅游板块、高端 人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、 大剧场、 室内滑雪场、 海洋馆等 区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近 50 万平方米旅游 综合商业， 70 万平方米大型生态办公集群， 白金五星级酒店 群落。除此之外， “未来方舟”还将作为全国的生态与科技 试点项目，使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能 源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与 花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项 目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售 量占贵阳房地产市场的 17%，最高月销售总量 1500 套，平均 日销售总量为 100 套左右，由此可见如此高端的产品也是未 来市场的发展需要。分析因素： 1、市场刚需，人们居住品 质的不断提高， 2、完善的配套、高端的技术加完美的规划 设计。
综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典 型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过 10 个 100 万平方 米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、 多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市 前所未有、全国楼市也不多见的 “大盘之战” 即将拉开序幕。
在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量” 路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化 产品路线， 满足改善性购房群体的居住需求。
中铁逸都国际、 俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差 异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始 终是楼市的稀缺品。那么如此之多超 100 万平方米的大盘为 何齐集贵阳分析因素： 1、国家对当地房地产的支持起主导 作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优 惠政策。
2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区 和旧城改造， 造成刚需加紧。
3、贵阳是新星中的发展城市， 外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。3、其它楼盘分析
(1) 天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该 公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外 来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行 800 米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积万川，总建面 58万川，
33层、38层超高层，总规划户数 4754户，容积率：项目配 套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药 房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交 车中专站，交通便利，车位配比 1：1。同时三期也将拥有独 立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通 干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。
目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销 售均价：5000元/川，认筹优惠1000低10000元。车位只租 不卖，租金 200 每/ 月，车位管理费用 50 元/月。分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完 善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。
(2) 中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关 路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房 地产开发有限公司开发， 项目总占地 35461 平米， 总建面 37 万方，容积率，车位配比： 1: 。集购物、娱乐、休闲生活中 心，新型居住、生活、商业平台，拥有XX多户高品质住宅， 近70000平方米商业体量。项目配套建设 10000川的市民休闲广场，目前该项目已
经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅
销售均价：5800元/川，地下沃尔玛周边商业销售价格： 2
万/川至3万/川，车位只租不卖，租金 300400元/月，车位 管理费： 80 元/月。
分析：该项目优势：属于城中心楼盘， 位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿 化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该 楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再 放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后， 带动住宅销售。贵阳房地产市场调研报告篇三 新颖的营销理念
1 、碧桂园“微信营销” ：开发商将项目资料、图片发布 在官的或微信公众平台，客户通过手机或者 IPAD 登陆碧桂 园官的或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅” 。碧桂园又成为了房地产微营销吃 “螃
蟹”的第一人。XX年11月13日，在项目发布微全景当天， 平均 1 小时 3000 的点击量、每分钟就有将近 50人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第 3 天点击 量竟然突破了 25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这 样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接 到客户手机上，引导客户看环境，再看户型 （ 此信息有贵州房地产QQ群得知）
2、 花果园“连锁式销售中心” ：由于楼盘较大，销售人 员较多，据了解花果园最多时销售人员为 5000人，目前 1500 个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨 询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作 人员透露大约有 300 个左右，把一部分销售人员派出销售中 心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极 性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。3、 完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花 果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序 的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦 的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的 魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交 款，再到客户办理手续， 整个过程设立专人专办， 紧然有序。
同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具， 花果园超大荧幕宣传片， 让客户身临其境， 享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先 进的销售工具，比如水电〃观府壹号，单体户型模型采用超 大平板显示器显示，客户可以看到平面图， 3D 立体图像等， 确实感受到视觉带来的冲击感。本次贵阳之行，给我和我的同事带来全所未有的全新感 受，并看到和学习到一些我们所未知的营销理念。同时也体 会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制和管理上 的都有全新的收获。
针对马龙广电文化项目，我个人提出 以下建议：目前项目最大的问题在于工程资金支付困难，而 面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过 大，总价较高，短时间销售完毕，比较困难，商业部分占销 售总额的 50%。因此只能集中消化住宅和地下车位来缓解资 金压力。
然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈， 客源较少， 又如何度过销售低迷时期建议： 1、推出特价房源，针对川住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套 25万元。
2、针对 顶层跃层住宅，采用捆绑式销售，买房子送车位。 3、车位目前报名情况不理想，报名 10 组客户，为促进全部成交， 建议价格定制为 78 万元/ 个，优惠后万元每个销售。剩余车 位待住宅和商铺全部销售完毕后在销售，销售价格可为 910 万/ 个。
4、提高销售服务质量，严格要求销售人员的行为规 范。5、尽快完成项目整体工程形象， 外立面的拆除和粉刷。6、据了解，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，预计
XX年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。
