第一章--物业管理企业-第三章--物业管理合同

　物业管理实务

　第一章物业管理企业 第一节 概述（P1-2）

　一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）

　物业管理企业：是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服 务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

　三点特征：

　（一） 是独立的企业法人

　（二） 属于服务性企业

　（三） 具有一定的公共管理性质的职能

　、物业管理企业的分类（了解）

　厂1、全民所有制物业管理企业

　（一）按照投资主体的经济成分来划分2、 集体所有制物业管理企业

　（一）按照投资主体的经济成分来划分

　3、 民营物业管理企业

　4、 外资物业管理企业

　5、 其他物业管理企业其他

　1、 物业管理有限责任公司

　（二）按股东出资形式来划分2、 物业管理 股份有限公司

　（二）按股东出资形式来划分

　3、 股份合作型物业管理企业

　三、物业管理企业的常见模式

　（一） 房地产建设单位的附属子公司或部门

　（二） 独立的物业管理企业

　（三） 物业管理集团公司 第二节物业管理企业的设立（P3-6掌握）

　根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程 序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

　一、物业管理企业的工商注册登记（掌握）

　（一） 企业名称的预先审核

　（二） 公司地址

　（三） 注册资本

　（四） 股东人数和法定代表人

　（五） 公司人员

　（六） 公司章程

　f1、总则，包括公司的名称和地址等;

　2、 企业的经营范围；

　3、 公司注册资本；

　丿 4、股东的姓名和名称；

　公司章程5

　5、股东的权利和义务；

　6股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;

　7、 公司的机构及产生办法、职权、议事规则；

　8、 公司解散事由和清算办法；

　9、 职工录用方式、待遇、管理方法。

　二、物业管理企业的资质审批及管理（熟悉）

　（一）物业管理企业的资质条件 物业管理企业资质分为一、二、三级。

　物业管理企业资质的管理权限

　一级资质

　二级资质

　三级资质

　1、国务院建设主管部门

　颁发和管理

　指导和监督

　2、省、自治区人民政府建设主管部 门

　颁发和管理

　指导和监督

　3、直辖市人民政府房地产主管部门

　颁发和管理

　4、设区的市级人民政府房地产主管 部门

　颁发和管理

　（一）物业管理企业的资质条件（区别） （熟悉）

　一级资质

　二级资质

　三级资质

　（1）注册资本为人民币 500万元以上

　300万元以上

　50万元以 上

　（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专 职管理和技术人员不少于 30人。其中，具有中级以上职称的人员 不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职 称；

　20人和10人

　10人和5人

　（3 ）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积 分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100%:

　1） 多层住宅200万平方米；

　2） 高层住宅100万平方米；

　3） 独立式住宅（别墅）15万平方米；

　4） 办公楼、工业厂房及其它物业 50万平方米。

　1 ）多层 10C 万

　2） 高层50万

　3） 别墅8万

　4） 非居20万

　有委托的 物业管理 项目

　（5）建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　有良好的经

　营管理业绩

　（无要求）

　（二） 在申报资质时需要提供的资料

　新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物 业管理企业在领取营业执照之日起 30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：

　（1） 营业执照；

　（2） 公司章程；

　（3） 验资证明；

　（4） 企业法定代表人的身份证明；

　（5） 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同， 管理技术人员的职称证书和劳动合同。

　（三） 物业管理企业的资质管理（熟悉）

　资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容 之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是 否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理的 行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和 服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相 关行为，将不会获得资质审批部门的批准。

　第三节物业管理企业的组织形

　式与机构设置（P6-12）

　一、物业管理企业的组织形式（熟悉）

　物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业额组织形 式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等

　四种组织形式的比较表

　概述

　基本特点

　主要优点

　主要缺点

　适用对象

　直线制

　直线制是一种最 简单的企业管理 组织形式。

　企业的各级领导 亲自执行全部管 理职能，按垂直 系统直接领导， 不设专门的职能 结构。

　领导能集指 挥和职能于 一身，命令统 一，权责分 明，指挥及 时。

　要求领导者 通晓各种专 业知识，具 备多方面的 知识和技 能。

　业务量较小 的小型物业 管理企业的 初期管理，不 能适应较大 规模和较复 杂的物业管 理。

　直线职能制是以

　各级主管人员直

　加强了专业

　机构人员较

　这种组织形

　直线制为基础，在

　接指挥，职能机

　管理的职能，

　多，成本较

　式时目前物

　各级主管人员的构时直线行政主

　适应涉及面

　高；横向协

　业管理机构

　领导下，按专业分

　管的参谋。职能

　广、技术复

　调困难，容

　设置中普遍

　工设置相应的职

　机构对下面直线

　杂、服务多样

　易造成扯

　米用的一种

　能部门，实行主管

　部门一般不能下

　化、管理综合

　皮，降低工

　形式。

　人员统一指挥和

　达指挥命令和工

　性强的物业

　作效率。

　职能部门专业指

　作指示，知识起

　管理企业。

　导相结合的组织

　业务指导和监督

　形式。

　作用。

　概述

　基本特点

　主要优点

　主要缺点

　适用对象

　卫事

　事业部制是较为 现代的一种组织 形式，是管理产 品种类复杂、产 品差别很大的大 型集团公司所采 用的一种组织形 式。这类集团公 司按产品、地域 或市场将公司分 成几个相对独立 的单位，即事业 部。

　一是实行分权 管理，将政策制 订和行政管理 分开；二是每个 事业部都是一 个利润中心，实 行独立核算和 自负盈亏。

　一是强化了决策机 制，使公司领导摆脱 了繁杂的行政事务， 着重于公司重大事情 的决策；二是能调动 各事业部门的积极 性、责任心和主动性， 增强了企业活力；三 是促进了内部的竞 争，提高公司的效率 和效益；四是有利于 复合型人才的考核培 养，便于优秀人才脱 颖而出。

　事业部之间的 协调困难，机构 重叠，人员过 多。

　这种组织 形式一般 多由那些 规模大、 物业种类 繁多、经 营业务复 杂多样的 大型综合 物业管理 公司借鉴 采用。

　矩阵制

　矩阵制是在传统 的直线职能制纵 向领导系统的基 础上，按照业务 内容、任务或项 目划分而建立横 向领导系统，横 纵交叉，构成矩 阵的形式。

　在同一组织中 既设置纵向的 职能部门，由建 立横向的管理 系统；参加项目 的成员受双重 领导，既受所属 职能部门的领 导，又受项目组 织的领导。

　一是加强了各职能部 门之间的横向联系， 充分利用了人力资 源；二是有利于调动 各方工作积极性，解 决处理各自责任范围 内的问题；三是具有 较强的机动性和适应 性。

　一是组织结构 的稳定性较差， 机构人员较多， 容易形成多头 领导；二是部门 之间关系复杂， 协调工作量比 较大，处理部当 容易产生矛盾。

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　 U

　二、 物业管理企业组织机构设置的影响因素（了解）

　（一） 企业战略因素

　（二） 外部环境因素

　（三） 技术因素

　（四） 组织规模及所处阶段

　三、 物业管理企业组织机构设置的要求

　（一）按照规模、任务设置

　（二） 统一领导、分层管理

　（三） 分工协作

　（四） 精干、高效、灵活 四、物业管理企业的机构设置（掌握）

　（一） 总经理室

　（二） 人力资源部

　（三） 行政管理部

　（四） 财务部

　（五） 品质管理部

　（六） 市场拓展部

　（七） 经营管理部

　（八） 工程管理部

　（九） 安全管理部

　（十）环境管理部

　【试题探讨】

　第一章物业管理企业

　掌 握

　（60%）

　熟 悉

　（30%）

　了 解

　（10%）

　1、物业管理企业的设立程

　1、物业管理企业主要特

　1、物业管理企业主要类型；

　序；

　性、组织结构形式；

　2、物业管理企业组织结构

　2、物业管理企业的组织机

　2、物业管理企业资质管理

　设计的要求和主要影响因

　构及其职能。

　制度。

　素。

　【参考试题】

　单选题

　1、 一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ ）万元以上。

　 TOC \o "1-5" \h \z 50 B. 300

　500 D. 1000

　2、 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册

　所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

　B. 45

　B. 45

　D. 90

　60

　120万平方米,3、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达 从管理类型和面积上看，该公司符合申报（

　120万平方米,

　一级 B. 二级

　C. 三级 D. 三级待定

　多选题

　4、 二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。

　国务院建设主管部门

　省、自治区人民政府建设主管部门

　省、自治区人民政府房地产主管部门

　直辖市人民政府房地产主管部门

　设区的市的人民政府房地产主管部门

　5、 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、

　验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。

　企业法定代表人的身份证明

　企业总经理的身份证明

　物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

　管理和技术人员的职称证书和劳动合同

　物业服务合同

　第三章物业管理合同

　物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的 具有法律效力的协议或契约，包括售房合同、业主公约、早期介入合同、前期物业服务合 同、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、 专项管理项目及设备分包协议等。

　第一节合同的概念（P50-55）

　一、合同的要约（了解）

　要约（Ofer），在商品交易中称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以 缔结合同为目的，项对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。

　发出要约的一方称为要约人（ Offeror），接受要约的一方为受约人（ Oferee、 Acceptor），或被称为承诺人。

　（一） 合同要约的构成条件

　（1） 要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。

　（2） 要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。

　（3） 要约必须传达到受要约人才能生效。

　要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约是订立合同的提议，应表明一旦对 方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。

　（二） 合同要约与邀请要约

　要约不同于邀请要约。邀请邀约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请邀约人无须 承担法律责任。

　案例分析：

　1、 拍卖:

　拍卖广告（邀请要约） f 竞拍者应价（要约） f 拍卖师击槌（承诺）

　2、 广告：

　悬赏广告（要约：单方允诺） f完成广告要约条件（履约） f支付约定报酬

　3、 标价：

　商品标价（邀请要约） f 顾客询价/下订单（要约） f 商家/店员接受（承诺）

　4、 招标:

　招标（邀请要约） f 投标（要约） f 招标人接受投标确定中标（承诺）

　（三）合同要约的法律意义 要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生 效对邀约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。

　依据《中华人民共国合同法》第十七条及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到 达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出 承诺通知之前到达受要约人。同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了由下列两 种情形之一的，要约不得撤销：第一，要约人确定了承诺期限或者以其他形式表明要约不 可撤销；第二，受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

　否则，要约人应承担相应的法律责任。

　二、合同的承诺（了解）

　承诺（ Acceptance ），在商品交易中又称为接受、收盘， 是指受要约人按照要约规定 的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经 承诺，合同即告成立。

　（一）合同承诺的构成要件 承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：

　1、承诺必须由受要约人或其代理人作出。

　2、承诺必须在要约的有效时间内作出。

　3、承诺必须与要约的内容一致。

　4、承诺必须传达给要约人。

　（二）合同承诺的法律意义 与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出 承诺，该合同即告成立；要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当 事人就要受合同的约束；当然，承诺也可依法撤回。

　根据《中华人民共和国合同法》第二十七条规定： “承诺可以撤回。撤回承诺的通 知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

　”

　三、合同的要件（了解） 合同要件即有效合同应当具备以下四个必要条件：

　（一）当事人的缔约能力（合法资格：具备民事权利能力、民事行为能力）

　（二）当事人的真实意思表示（合同双方当事人意思表示的真实反映）

　（三）合同的内容合法（不得有悖法律法规的规定）

　（四）合同的形式合法（ 《合同法》第十条规定：书面形式、口头形式和其他形式） 订立的合同如果不符合上述四个合同要件之一，就不具备合同生效的基本条件。

　四、口头合同、书面合同、事实合同

　口头合同：是指当事人一对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。除当事人面 对面协商达成的口头协议之外，当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致 的表示一般也都被认为属于口头合同。

　书面合同：是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来 的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公 约等一般都属于书面合同形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、业主公约等。

　事实合同：是指当事人双方不直接用口头或书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具 体行为方式进行意思表示所达成的协议。

　五、合同签订应遵循的基本原则（了解）

　（一）主体平等

　（二）合同自由

　（三）权利义务公平对等

　（四）诚实信用

　（五）守法和维护社会公益（公序良俗）

　第二节 前期物业服务合同 P55-57） 一、前期物业服务合同的概念

　前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的 权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。

　《物业管理条例》第二十一条规定： “在业主、业主大会选聘物业管理企业之前， 建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　” 第二十五条规定： “建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　”前期物 业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业，也涉及到业主。

　二、前期物业服务合同的主要内容（掌握）

　（一）合同的当事人

　（二）物业基本情况

　（三）服务内容与质量

　（四）服务费用

　（五）物业经营与管理

　（六）承接查验和使用维护

　（七）专项维修资金

　（八）违约责任

　（九）其他事项

　三、签订前期物业服务合同应注意的事项（熟悉）

　（一）物业的承接验收

　（二）物业服务的费用

　（三）前期物业服务合同的解除或终止

　第三节 物业服务合同（ P57-65） 一、物业服务合同的概念

　是指物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理 服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务的协议。

　二、物业服务合同的特点

　（1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合 同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

　《物业管理条例》第十五条规定： 业主委员会代表业主与业主大会选聘的物

　业管理企业签订物业服务合同。 ”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上

　通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业 签订物业服务合同。

　（2） 物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关由必要介 入、指导和监督物业管理活动。

　（3） 在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中 所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

　（4） 物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管 理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可 能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投标权数，所 有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。

　三、 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（掌握）

　物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在

　于：

　（1） 订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理 企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。

　（2） 合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会 与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服 务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强 等特点。

　四、 物业服务合同的签订

　（一） 物业服务合同的成立

　（二） 物业服务合同的生效 （1、明确业主委员会的权利义务

　（三） 签订物业服务合同应注意的事项 2、明确物业管理企业的权利和义务

　3、 对违约责任的约定

　4、 对免责条款的约定

　5、 物业管理合同的主要条款宜细不宜粗

　6、 合同的签订要实事求是

　7、 明确违约责任的界定及争议的解决方式

　五、物业服务合同的终止

　（1） 物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；

　（2） 物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；

　（3） 因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；

　（4） 物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理服务合同自 然无法继续履行；

　（5） 法律、法规规定的其他情形。

　第四节业主公约和其他物业管理合同（P66-67）

　一、 业主公约

　（一） 业主公约的概念

　业主公约是指，由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用 以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则， 是物业管理的基础和准则。

　（二） 业主公约的制订与宣传

　物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。

　首次业主大会召开，业主公约正式订立。

　二、 其他物业管理合同（了解）

　（1） 物业开发建设过程中涉及到的物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房合同中涉 及到物业管理的条款。

　（2） 物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如装饰装修管理服务协议等。

　（3） 物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如清洁承包委托合同等。

　（4） 其他与物业管理活动相关的合同，如供水供电有偿委托合同、物业经营协议等。

　【试题探讨】

　第三章物业管理合同

　掌 握

　（60%）

　熟 悉

　（30%）

　了 解

　(10% )

　1、前期物业服务合同和物 业服务合同的主要内容和 区别。

　1、 签订前期物业服务合同 及物业服务合冋的注意事 项；

　2、 业主公约和临时业主公 约的制订与宣传。

　1、 合同要约与承诺；

　2、 合同签订的基本原则；

　3、 有效合同的构成要件；

　4、 其他物业管理合同。

　【参考试题】

　单选题

　1、物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

　A. 各业主分别

　B.

　业主大会

　C. 业主委员会代表业主

　D.

　物业建设单位

　2、业主临时公约由（ ）制定。

　A. 建设单位

　B.

　购房人

　C. 物业管理企业

　D.

　房地产行政主管部门

　多选题

　1、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。

　签订合同的主体不同

　合同终止条件不同

　前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

　前期物业服务合同属于固定期限合同， 物业服务合同属于无固定期限合同

　前期物业服务合同属于无固定期限合同， 物业服务合同属于固定期限合同 2、下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。

　A. 业主公约经业主大会通过后生效

　业主公约对全体业主具有约束力

　业主公约对物业管理企业具有约束力

　业主公约对物业建设单位具有法律约束力

　业主公约仅有道义上的约束力