【房地产项目控制成本的有效措施】房地产成本优化措施
时间：2019-05-26 03:33:03 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
摘要：房地产成本的构成相当复杂，为了提高房地产开发企业的效益和管理水平，必须要对房地产项目进行成本控制。房地产企业对项目进行成本控制，必须贯穿项目开发的各个阶段。通过对项目的土地成本、开发设计、工程招投标、工程施工和后期结算等环节的严格监督管理来达到控制成本的目的。
关键词：房地产开发；成本控制；必要性 ；有效途径
Abstract: The composition of the real estate cost is quite complex, in order to improve the efficiency and management level of the real estate development enterprises, it must be real estate project cost control. Real estate companies on the project cost control must be run through the various stages of project development. Through the project land costs, development and design, project bidding, construction and post-settlement and other aspects of strict supervision and management to achieve the objective of cost control.Key words: real estate development; cost control; necessity; effective way
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产成本的构成要素
1、土地、建筑安装、设备成本。
土地、建筑安装、设备成本是房地产开发成本中的主要部分，占总成本的 80％左右。其中土地的费用是开发成本中最主要，占据相当大的比例。而土地费用是评价一个房地产开发项目是否可行、是否能够取得预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
2、广告营销成本。
当今社会广告在推销商品中起着不可估量的作用。房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般包括户外的路牌、广告牌等；平面媒体的报纸、杂志等；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放等，这些广告费用的支出便是广告营销成本。在现今形势下广告费用的支出有着日益增加的趋势。
3、管理成本。
房地产开发企业具有建设周期长、投资金额大、投资风险高的特点。因此大多数企业需要通过银行贷款来解决资金问题，这样就会产生数额较大的利息支出。如何将这部分费用核算好，将会对合理控制开发成本起到很重要的作用。
4、其他不可预见财务成本。
在房地产开发和运营的实际过程中，会出现很多不可预见的成本。工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。
二、控制成本的必要性
目前房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业要想实现开发项目的理论最大化，必须加强对成本的控制。
1、提高房地产开发企业竞争力的需要。
在日益激烈的市场竞争中，房地产开发项目必须根据自身的实际情况确定自己的竞争策略。通过创新来超越自身和竞争对手，是非常困难的。房地产企业一般采取成本领先的竞争策略，通过成本领先优势来赢得市场竞争。而要想取得成本优势，首先就必须进行开发项目的成本控制。
2、提高开发项目效益的要求。
房地产企业进行房地产项目开发，最主要的目标就是追求利润。在当前环境下，市场竞争日趋激烈，通过提高售价来取得优势对于大多数房地产开发企业来说是不可能的。因此，为使开发项目取得较好的经济效益，成本控制成为最直接和有效的手段。
3、提高开发项目管理水平的需要。
目前我国大多数房地产开发企业的管理水平和技术能力不高，在项目管理尤其是成本控制方面做的还远远达不到应有的水平。而成本控制作为贯穿项目全过程的一项管理活动，能够促使整个企业项目管理水平的提高。
三、控制成本的有效途径
(一)项目前期阶段
房地产项目工程前期阶段的成本主要包括购置土地的成本和立项开发设计环节。
1、土地成本
土地费用主要包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。房地产开发企业主要通过招标出让和拍卖出让这两种方式获得土地。目前由于国家土地政策越来越加以控制，拍卖方式成为大多数房地产开发企业获取土地的有效方式。目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上，并有进一步上升的趋势。
作为房地产开发的一项重要成本构成，对这一部分要充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费等的估算可依据政府近期出让的类似地块，并且结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行。对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对这一部分成本做出合理的估计。
2、开发设计环节
在目前土地市场逐步公开化和规范化的大背景下，土地成本的控制越来越难。因此要想控制房地产项目前期阶段的成本，关键是要严格控制开发设计环节的成本。
（1）立项环节
房地产项目的立项阶段是智力化或知识密集性的。其主要发生的费用是包括市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用虽然只占整个房地产开发费用的很小的比例，而且在这一阶段基本不会涉及其他要素。但是立项工作是成本控制的重要一环。因为立项环节产生的决策结果是对开发项目的基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
这一环节控制成本的重点在于进对前期费用、成本、利润的估算，进行项目的可行性分析，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
（2）初步设计
初步设计基本上可以决定工程建设的规模、产品方案、结构形式和建筑标准及使用功能等，形成设计概算，确定投资的最高限额。因此，初步设计在房地产开发的成本控制中有举足轻重的作用。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，拟建项目一经确定后，设计就成了工程建设和控制工程造价的关键，其结构形式、外观设计、平面布置等方面应全部确定下来。设计是影响和控制工程造价的关键性环节，只有在设计时把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度的进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。
（3）施工图设计
施工图设计是设计环节最重要的设计阶段，成本控制的关键就在这一个阶段。要想充分发挥成本管理的作用，合理指导设计，达到在降低成本的前提下又不牺牲产品品质的目的，设计机构要通过设计部门提交的编制施工图任务书来组织施工图设计，并且要求设计机构在设计的同时提交施工图预算，经公司成本管理部门审核后，根据限额设计要求以及内部的目标成本控制体系对其进行比较分析，然后做出是否通过还是继续调整优化的决策。
施工图的设计直接影响以后的工程施工。施工图设计应尽量采用标准设计成果，这样既可以缩短设计周期，提高劳动生产率，又有利于降低生产成本，并可加快施工速度，缩短整个建设周期。所以，采用标准设计，也是降低造价的一项有效措施。
（二）具体实施阶段
具体实施阶段主要包括工程的招投标，以及招投标成功以后的具体施工阶段。具体实施阶段是成本控制的主要阶段，施工单位应严格按照项目设计期间设计好的施工图来具体操作。
1、工程招投标环节
施工之前的招标阶段是各个房地产公司都非常重视的阶段。招投标分为技术标和经济标。技术标主要是反映企业的等级、信誉度、管理水平、施工方案、材料设备等的情况；经济标主要是报价。为了控制成本一些房地产开发企业更关心经济标，开标后再加一个谈判过程，在这个过程中还可以更改报价，最后一般都是以出价低的企业得到。
在招投标过程中要达到控制成本的目的，招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。房地产开发企业应尽力做到以下方面：
（1）编制符合实际的招标方案。在招标方案中要对应审单位（供应商）资质进行严格审查。尽量选择具有足够技术实力的施工单位，并到实地进行考察，拟选投标人的情况加以详细介绍，为后期招标工作提供保障。为更科学合理的确定标底，要做市场分析，比如市场环境及应对措施，以往招标结果的总结等。
（2）编制合理的招标文件。要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。招标书条款应严谨、准确、全面，对于应审须知、计件要求、质量要求、合同主要条款均要做明晰的约定，比如在计件要求中，对计价范围、计价规则、分包甲供、甲方圈定品牌项目、甲方指定调差项目及规则、结算方式等做详细的规定；对于标底，应尽量基于市场，做为招标参考价，要比较其合理性，是否在投资控制的范围内。
（3）选择合理低价的施工单位。在入围的投标单位中，进行技术标和商务标的评定，通过资格审查委员会的评议及各轮谈判，确定最终中标单位。定标过程不仅仅是与投标意向单位简单的谈判过程，要通过对招标参考价和市场现状的反复分析，用更合理的数据和经验选择施工单位。不能一味的挑选那些报价低的单位，要注意合理性，施工单位如果报价太低，在达不到他们想要的利益时，可能会偷工减料，从而降低工程质量。要在保证质量、工期前提下的选择合理低价。
2、施工环节
施工过程是控制成本的重要环节，这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%一15%，虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。在这一阶段控制成本，要大力监控施工过程，防止施工过程中出现太多浪费。
严格控制设计变更和工程签证。设计施工图的过程中难免会出现错误和漏洞，应及时做出修缮，在设计图完成后应尽量避免更改。在施工前，就应该找出设计问题，及时变更，以减少返工修改费用。对于施工过程中的签证，应分清是否是合同内的还是必须另外签证的，以免重复计费。减少索赔的发生。由于房地产开发项目的工期较长，参与的施工单位、材料商较多，参与的部门与人数也很多，如果哪一道工序协调不好，就可能影响别的施工，再加上自然灾害的发生，都有可能造成索赔的发生。房地产管理人员应及时协调好各有关单位或部门的工作，处理好各工种交叉作业，减少窝工、返工等现象，尽力避免各种索赔。
比如要制定详细的变更审批流程，项目经理（或项目部经理）首先判断是否需要变更，若需要对变更原因和变更依据进行说明，再由总工办提出具体的技术要求，由成本部进行估算，在设定的审批权限内进行审批，设计单位出具变更单，转发实施并存档，在施工完毕并确认后，出具最终的变更结算表。
(三)事后控制阶段
事后控制阶段主要是项目竣工结算和成本历史数据的积累、分析。这是房地产项目成本控制的最后一个阶段。在此阶段要建立结算的审核程序，一般是监理－工程部－设计部－成本部－审计部。各部门要各守其职、各负其责, 全力监督。竣工结算结束后，要实现所有的项目成本控制还要对所有的数据进行总结和分析,用这些数据来检验整个项目的利润结果，同时也为企业积累相关数据，为今后的项目测算提供依据。
房地产开发企业要根据自身实际情况，选择适合的自身的成本管理体系，形成能够实现利益最大化的成本控制系统，才能有效地控制成本，获得最大的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1] 王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学, 2008
[2] 任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D].西北大学,2006
[3] 张毅.工程建设承包与发包[D].同济大学出版社,2001
[4] 王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业,2010(17)
[5] 江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业,2010(12)
[6] 杨丽琛. 房地产成本控制研究.硅谷[J],2008,12
