房地产周期和经济周期的区别和联系【浅析房地产周期与经济周期的相关性】

　　摘要：本文作者结合美国、日本及香港近半世纪的房地产发展情况，总结出房地产发展相对于经济发展的联动效应。以此来佐证政府宏观调控房地产的必要性。房地产涉及上下游行业广泛，几乎波及到人类的衣食住行的所有行业，形成一个产业链条，真可谓牵一发而动全身。简而言之，对房地产的调控就是对经济的调控，对房地产降温也就是对经济降温。防止房地产业泡沫化，使经济处于良性发展之中，是这篇文章能给人们最大的启示。
　　 关键词：房地产泡沫；房地产周期；经济周期
　　Abstract: In this paper, combining with the real estate development of United States, Japan and Hong Kong nearly half century,the author summarizes the linkage effect of real estate development relating to the economic development, which proves the necessity of macro-control of the government to the real estate. Real estate involves wide industries upstream and downstream, concerning almost all the industries about every aspect of people’s living, which forms a industry chain that one change can makes all change. In short, the regulation of real estate is the economic regulation,and cooling on real estate is to cool the economy. The most benefit inspiration this paper can give is to prevent the real estate industry bubbling, so as to make the economy in a positive development.
　　Keywords: real estate bubble; real estate cycle; economic cycle
　　中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：
　　
　　 20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
　　 美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
　　 上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
　　 佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
　　 然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
　　 日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
　　 20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
　　 20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
　　 受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
　　 所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
　　 从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
　　 东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元
　　 继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
　　 东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
　　 1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
　　 就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
　　 可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
　　 1、美国房地产周期波动
　　 1870年一1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。美国第一个房地产周期从1870年的繁荣期经1876年低潮再回到1887年高潮期，历时18年。第二个周期从1887年高潮期转人18%年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年一1925年的繁荣期，第三个周期历时20一22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期、1918年繁荣期、1920年衰退期。第四个周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。第五个周期从1945年一1955年为美国房地产业持续繁荣发展期，其间只有高于正常水平以上的回落(1949年和1953年)，从而形成明显的增长型周期特征。第六个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进人1972年繁荣期，历时18年。进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年一1975年的较小回落、1979年一1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。
　　 从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。按此规律，我们可以简要分析当前美国房地产的发展趋势。
　　 以1981年繁荣期为基础，按照18一20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年一1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进人新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年一1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步人繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进人扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望。
　　 2、日本房地产周期波动
　　 日本的房地产业周期较短。日本地价从1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度下挫。不论是住宅用地还是商业用地，市场价格均是相同走势。东京地区高级住宅用地每坪地价从1985年的182700日元涨到1990年的945000日元；从1991年起全国地价在17年内首次出现下跌后，到1992年东京地价已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。
　　 日本房地产的周期大约是7年，即符合朱格拉周期(6～7年)。日本金融盛行的“753大风暴”的说法，同样也说明了房地产业每7年循环一次。“7”即指日本地产界大约每7年有一次大灾难，“5”即指日本银行界每5年有一次大难关，“3”即指日本股市每3年有一次大悲剧。据日本税厅的资料，截止2004年1月1日的地价与2003年元旦相比下跌5%，是连续12年下跌。与1992年相比，日本地价只及当年的1／3左右。随着经济强劲复苏，日本整体地价跌势目前有所放缓。
　　
　　
　　
　　 由于日本房地产周期主要表现为地价的波动,我们依据全国市街地价格指数及其增速,将20世纪50年代以来的日本房地产周期分为以下五个周期:
　　 周期一,1955—1966年。本周期又可以划分为两个短周期,按照从谷到谷的顺序依次为:1、1955年9月—1958年3月,此周期的峰出现在1957年,该年度全国市街地价格指数增速高达28.1%,之
　　 后则进入衰退期,1958年增速下降为21.9%;2、1958年3月—1966年3月。1955年后日本经济全面恢复,同年12月23日日本政府公布了《经济自立五年计划》(1956—1960),日本经济进入全面发展工业的阶段,对工业设施大规模固定资产的投资引起了对工业用地需要增加,由此导致了以工业用地为主的地价上涨。地价平均年上涨率超过20%的年份有6年。这一时期的地价上涨速度在1961年达到高峰,全国工业用地价格平均涨幅高达42.5%。同年,六大城市的地价上涨率又高于全国水平,工业用地价上涨为87%。1966年全国市街地价格指数增速降为5.2%,降至10年来的谷底。
　　 周期二,1966—1975年。此阶段也包括两个短周期,按从谷到谷的顺序依次为:1、1966年3月—1972年3月,峰出现在1970年,该年全国市街地价格指数增速为22.8%,比1969年增长了19.7%,比1962年低谷时期的13.2增长了73%,随之增速减缓。由于受1970年7月至1971年12月长达17个月的日元不景气,房地产投资下降,到1972年全国市街地价格指数增速降为13.2%。2、1972年3月—1975年3月。1972年6月11日,通商产业相田中角荣发表《日本列岛改造计划》,提出了要形成全国性的交通网络,重新安排工业布局,大力发展公用事业,大规模推行国土开发,建设新的地方城市,以图解决公害、人口过疏过密等问题,从而引发了新一轮的土地投机热潮。日本进入高速城市化阶段,人口和就业开始向东京、大阪、名古屋等几个大城市及其临近郊区集中,再加上经济的高速增长,使得中等收入家庭增多,引起对住房的大量需求,促使了住宅用地地价的上涨,并带动其它用地地价上涨。此短周期的峰出现在1973年(如图所示),全国市街地价格指数为37.4,比上年增长25.1%。由于1973年11月至1975年3月长达16个月的石油危机造成经济不景气,1975年全国市街地价格指291974年的46降为44,1975年地价下跌速度达6.2%。
　　 周期三,1975—1985年。前6年为扩张期,并于1981年达到顶点。随后转入持续4年的收缩阶段,地价平均上涨率明显放缓,1981年全国市街地价格指数为57.4,比上年增长8.7%;到1985年进入本轮周期的谷底,增速只有2.8%。在本周期内全国地价平均上涨5.5%,其中六大城市地价平均上涨率也只有6.6%,均远远低于前两个周期的增长率。由于战后出生者进入购房期,住宅需求大增,一方面导致住宅用地价格涨幅大大高于其它用地,不论是全国住房用地涨幅(11.9%)还是六大城市住房用地涨幅(17.40%)都明显高于平均用地上涨率(全国及六大城市平均用地涨幅分别为8.0%、11.2%);另一方面还促使房地产开发商不断地投资开发建设高层公寓,扩大房地产供给。从房地产区域结构来看,不论是平均地价还是住宅地价,大城市地价涨幅均高于全国平均水平,六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市,表明房地产投资或投机开始向大城市特别是超大规模城市集中。
　　 周期四,1985—1993年。此阶段亦可以分为两个短周期:1、1985—1989年,峰值在1988年,全国市街地价格指数为81.5,增速为10%,比1985年的8.3%增长了19%。1989起转入衰退期。2、1989—1993年,出现了大幅度的地价上涨,尤其在1991年,全国市街地价格指数高达110.4,1992年起进入收缩期。这次地价上升由于兴起在东京商业中心建写字楼的需要,引起东京商业用地价格急剧上升。从1986年到1987年,东京中心的商业地价率先大幅度上涨,随后这一上涨趋势蔓延到临近地区和其它大城市,同时也推动了东京住宅工业用地价格的上涨。1986年日本全国地价平均上涨率为2.8%,住宅用地为2.2%,商业用地为4.1%,同年东京的各类用地地价的平均涨幅为41%,住宅用地上涨幅度为41.5%,商业用地涨幅为52%。1987年全国总用地地价的平均上涨率为85.7%,住宅用地为102.5%,商业用地为59.5%。到1990年地价上涨趋势趋于稳定,土地政策的实施使得地价出现回归。1995年全国地价比1994年平均下跌4%,住宅区下跌2.6%,商业区下跌9.8%。
　　 周期五,1993年以后,进入长期萧条期。全国市街地价格指数持续下降,1997年东南亚金融危机爆发以后,日元大幅贬值,经济增长率大幅下滑。1999年3月,全国市街地价格指数仅为79.3,比1991年泡沫经济时期下跌了38.7%。到2000年日本全国地价平均下降达4.9%,连续9年持续下降,其中住宅用地下降4.1%,比上年同期降幅增加0.3%;商业用地下降8.0%,与上年同期的下降率几乎保持不变。
　　 香港房地产周期和日本大体相似。1945年二战结束后，香港房地产业大约7～8年为一次周期循环波动，也是按朱格拉周期模式进行的。
　　 1968～1975年。海外资本涌入香港，外流资本及人才纷纷返回，特别是1970年代初，房地产商利用香港股市火爆之机，大量上市筹集资金，使香港房地产业迅速从萧条中复苏，形成1968～1973年的持续增长与繁荣。随后股市崩溃，石油危机引发经济衰退，出现了1973～1975年的低潮期，期间地价下跌近9成。这个周期历时8年，前5年上升，后3年下跌。
　　 1976～1984年。香港1976年成为世界第三大金融中心，内外环境俱佳，于是房地产市场再次复苏，并在1981～1982年初达到高峰，每平方英尺楼价由200港元升高至1200港元，由于1982年中英关于香港问题的谈判，加之受世界性经济危机影响，香港房地产市场大幅下挫，地价下跌4—5成，楼价平均下跌3成左右。到1984年，香港房市仍处于低潮期。此周期历时9年，前6年上升，后3年下降。
　　 1985～1992年。香港的房价从1984年见底反弹上升，1989年上半年房价比1984年上升30%。1991年海湾战争结束，房价进一步上扬。但1991年底因银行减少按揭成数及其他防止炒作措施，楼价适度回落，1992年投资渐趋清淡。这个周期历时8年。
　　 台湾房地产周期波动只有5～6年。据1970～1992年有关资料分析，台湾地区房地产波动大约5～6年循环一次。台湾在1970～1974年、1975～1981年、1982～1986年、1987—1992年分别完成一次波动循环。
　　 以上是几个经济经济体比较大，经济受房地产影响也比较大的国家的周期波动情况，其经济和房地产波动的链接性对我们研究房地产的发展有很大的借鉴性。接下来让我们看看我国房地产的发展状况。我国从建国到改革开放，中间有很长的非市场经济期，这也就奠定了我国经济要收到更加强烈的政策影响，其中房地产作为经济发展的源动力，必然是政策引导下的产物。本文仅供从事研究房地产经济的人士参考。
　　参考文献 日本房地产业与国民经济周期波动对我国的启示*
　　作者 赵龙节(中国人民大学商学院北京100872)
　　 张辉(北京大学经济学院北京100871)
　　 张吉法(北京大学不动产研究鉴定中心北京100871)