房地产项目成本控制要点_综述房地产开发成本控制要点
时间：2019-05-28 03:27:13 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
摘要：由于住宅项目房地产开发成本受多种因素影响，为此在房地产业告别暴利的今天，我们应认真研究项目成本控制，以期建立一个能够全面反映成本控制的更加完善的成本控制体系。
关键词：房地产；控制；成本
Abstract: due to the residential projects real estate development cost is affected by many kinds of factors, therefore in the real estate industry of farewell profits today, we should seriously consider project cost control, aiming to establish a can comprehensively reflect the cost control of more perfect cost control system.
Keywords: real estate; Control; cost
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的控制措施。
一、土地费用
（一）主要构成
土地费用是开发项目取得用地的费用，主要包括：购地费用、土地出让金、动迁费用、契税及市政配套费。根据地块所在区域划分土地级别，价格差异较大。该部分成本占总开发成本的比重约为30%或更高。
（二）成本控制要点与措施
项目策划阶段的成本控制要点是项目的选址和制定项目建设方案。选址过程中除了比较地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（动迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。建设地点确定后建设方案的确定对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案评审和招标。开发企业选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标的方案。经济评审专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。
二、前期费用
（一）主要构成
前期费用是项目前期可行性分析、勘探、测绘、设计、三通一平、临时设施等费用。该部分成本占总开发成本的比重约为5%。
（二）成本控制要点和措施
1.规划设计阶段的成本控制要点
（1）优选设计单位，推行设计招标：设计方案必须兼顾经济合理、技术先进，方案构思要有独创之处。开发企业应采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，引入多家设计单位竞标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。使最后确定的设计方案投资最低，技术、功能最合理，构思最新颖。
（2）采取限额设计：由于现行的设计费取费标准一般按开发项目投资额和建筑面积计算，造成设计单位经济观念淡薄，设计保守，“重技术、轻经济”的情况普遍存在。应对设计单位设立经济奖惩制度，在设计任务书上规定工程造价的限额，并与设计费挂钩。
（3）图纸会审：增加设计方案的合理性和经济性，减少由于设计变更和现场签证带来的成本增加。
2. “三通一平”：即水通、电通、路通和场地平整，此阶段工程任务没有复杂工艺，相对建设阶段其他工程技术要求较低，且工期较短。在场地施工规划合理前提下，开发企业可以通过市场价格比对，实施工程总价招标来控制成本。
3.临时设施的建设费用：要按规范严格执行，避免临建费的过度使用。
三、建安工程费
（一）主要构成
建安工程费是土建、装饰、水暖电、电梯等费用。以中等城市框架结构住宅为例，按照建筑层数分类，多层（6层以下）的建安工程费约1000元每平方米；小高层（7层至12层）与网点的约1300元每平方米；高层（12层以上）与大型商业中心的约1500元每平方米；地下车库的约2500元每平方米。近年的钢材等材料价格上涨和人工费的波动，对应建安成本波动区间的约200至300元每平方米。该部分成本占总开发成本的比重约为35%。
（二）成本控制要点和措施
1.加强监控，严格签证和设计变更管理。
2.对甲供材料、设备的选用和采购，应深入了解建材市场行情，在保证使用功能和安全的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对合理的材料。开发规模或采购标的额占比建设成本较大的情况下，需进行价格谈判及招标采购，以降低采购成本。北方地区涉及施工建设季节性问题，可按市场情况对价格敏感的大宗商品实施冬储。
3.按照设计规范，在质量规范的基础上，结合市场材料设备价格，处理好质量和成本的关系。投资过程中既要满足设计意图和规范要求，又要兼顾投资经济性。
4.深度研究施工的组织设计，加强施工阶段管理。应协调各部门、各工种配合工作，实施交叉施工，保证工程进度。
5.设立现场管理制度，适度奖惩，激发承包人的主观能动性。
四、配套工程费
（一）主要构成
配套工程费包括动力电、给水、排水、煤气、供热、消防、智能系统、环境工程等。该部分成本占总开发成本的比重近8%。
（二）成本控制要点和措施
开发企业应主动协调各专业部门，并提供技术支持，统筹协调，充分发挥规模优势，降低造价。
五、开发期间费用
（一）主要构成
开发期间费用包括税金、管理费、销售费用、财务费用等。该部分成本占总开发成本约20%。重要影响因素：银行贷款产生的利息产生的财务费用及销售推广费用。
（二）成本控制要点和措施
1.管理费用的控制：管理费用是开发企业在经营过程中发生的固定资产折旧、人员开资等费用。该部分成本控制要点是提高开发企业管理水平、扩大建设规模和加大开发力度，以降低管理费用在总成本中的摊销。实施信息化管理有助于提高开发企业的综合管理水平，降低管理费用。项目成本控制信息化系统是基于计算机技术的项目管理系统，其实施和利用不仅可以加强各个项目管理部门之间的信息传递，提高公司对于项目成本控制的效率，还有助于树立企业良好的品牌形象。
2.财务费用的控制：财务费用的控制实际就是对资金时间价值的控制，对房地产项目而言主要是降低贷款利息。首先要建立科学的财务管理体系，制定经济合理的资金使用计划，算清开发过程中各环节的分批投入量和使用时间。关注资金在不同时间内价值的变化、回收量、回收期、资金在各个开发环节的滞留和损耗。通过分阶段控制项目开发进度缩短开发周期，降低资金占用时间，从而降低财务成本。
（1）合理安排融资方案。选择贷款金融机构、融资方式，进行贷款额度的合理确定、贷款利率的谈判、筹资费用的节约，合理安排进度等。
（2）应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施贷款利息控制。首先是对贷款额度的控制，通过编制项目建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足开发项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，并缩短贷款期限，降低财务费用。其次是对资金占用期限的控制，主要通过缩短建设工期、加快销售和加速资金的回收来实现资金周转。
3.销售费用的控制：开发商的投资及战略目标都必须通过营销环节实现。销售团队应实行按销售业绩进行激励的制度，促进销售收入的快速实现；及早介入，制定销售策略，及时启动预售；监控售房款的及时回收，以便及时偿还银行贷款。这部分成本控制主要体现在四个方面：
（1）销售流程的优化：销售计划的合理制定及销售执行的合理开展，应把握品牌塑造期
、开盘及热销期、持销期、收尾期等销售节奏。只有这样，才能缩短销售周期，从而从根本上节约营销成本。
（2）销售部门组织框架的构建：应根据具体项目情况，因岗设人，建立科学合理的营销团队。完善培训机制，切实提高业务能力。还可以建立“全民营销”制度，作为销售编外人员全体员工均应认识到营销是公司的生命线。通过公司员工的全员参与，推动产品推介效果，缩短销售周期。
（3）销售道具及物料的使用：对销售现场的包装、沙盘、样板间装修和配饰，项目楼书、户型图以及其他销售道具等应统筹安排、加强监管、减少损耗。
（4）项目推广费用的有效使用：对报纸媒体、户外与空中媒体、网络等推广手段，要根据项目所在地域特征，因地制宜地采用适用的营销方式。公关活动的开展，无论从内容上还是频率上，也要与项目的目标群体相吻合，同时与区域市场的文化、习惯相匹配，真正做到每一分钱都用在该用的地方。
4.税费控制
目前，所得税前房地产开发企业涉及的主要税费有：营业税、城市维护建设税、土地增值税、教育费及附加、防洪工程维护费、印花税、耕地占用税等。税费大部分是不可控制成本，部分税金可通过综合筹划来争取节税。同时，要求财务部门针对每项税费的特点，根据国家及地方的有关规定，制定有效的节税措施。
六、其他不可预见费用
（一）主要构成
其他不可预见费用包括招投标费用、合同鉴证、监理费、环境评估、产品维护等。该部分成本约占总开发成本的3%。
（二）成本控制要点和措施
1.招投标阶段的成本控制：招标的过程即为引入承包人竞争的过程，项目开发前期通过施工和监理单位竞价和实施方案竞争，优选出工程造价和承包费用更低，工期更短，服务时间更长的采购标的，为开发企业争取垫付资金、成品维护保修等有利条件，应统筹安排，整合招标项目，节约招投标交易成本。
2.不断熟悉和更新政府相关费用征收标准和优惠政策，可设专人负责整理分析相关政策信息。
3.制定的开发计划越详细，不可预见费用越低，分摊到楼面的费用越少。
房地产业利润正在回归社会正常利润水平。企业必须做好开发项目全过程的成本控制。对于项目成本控制的研究随着相关理论研究的不断深入和发展，建立能够全面反映成本控制的更加完善的成本控制体系将是未来开发项目成本控制的发展方向。
参考文献：
〔1〕 巩方泉.房地产项目目标成本管理〔J〕.经营管理者，2010，（9）：16-18.
〔2〕〔3〕袁保平.浅议房地产项目全过程成本控制〔J〕.科技资讯，2010，（20）：387-401.74-75.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
