[居者有“住”屋]居者有其屋

时间：2019-05-08 03:22:39　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　买房，还是继续租房？在目前情况下——宏观经济政策放松，贷款利率下调，房市调控似有软化，房产税议而未决，这个问题无疑令许多住房刚性需求家庭更为纠结。从政府来说，买房还是租房，不仅是个人选择，还是关系到劳动力流动性和竞争性的严肃命题，如何制定完善如房产税等配套制度，调节住房选择，对地方财政的长期规划和地方经济的竞争力，都有深远影响。
　　房产税、住房选择和失业率这三者之间有什么关系？我近期做了一项研究，根据美国家庭的住房选择建立一个概率模型，寻找影响一个家庭在租房还是买房问题上选择的因素。房产税率和收入税率也被加入模型，以考察其对于住房选择的边际效应。我还根据中国家庭的年龄、构成和收入，用美国模型来预测中国家庭的住房选择，并估测如果引入房产税，对中国家庭的住房选择会产生多大影响。
　　模型采集了将近7万个美国家庭的数据，追踪其每个成员从2003年到2011年的每月变化，总共用了近270万组数据分析。如同科幻大师阿西莫夫所言，虽然个体难以预测，但群体的选择总是有迹可循。模型最终的决定要素不出意外，年龄、家庭构成、房价和收入是选择住房的主要因素。
　　美国25岁年龄组大约只有32%的家庭拥有自己的住房，这个比例随年龄上升，在69岁时达到82%，69岁后逐年下降，应该是因健康状况搬入老年公寓的缘故。父母健全的家庭住房拥有率最高，其次是单亲父亲、单身女性、单亲母亲，最低的是单身男性。高房价一般导致较低住房拥有率，比如纽约市的指标仅有33%。同时收入也是住房拥有率的重要因素：月收入1万美元以上的家庭一般超过90%有自己住房；月收入在1000美元以下，则只有40%的人有自己住房。房产税率对居民的住房选择边际影响十分显著，1个百分点的税率变化会引起4个-5个百分点的住房拥有率变化。
　　令人诧异的是，把根据美国家庭的数据建立起来的模型代入到中国家庭中，拟合效果也非常好。我使用的是2002年《中国家庭收入计划》的统计数据，包括全国所有省份的大约7000个家庭，平均住房拥有率约75%，比起美国在同期的66%的水平高出不少。与美国家庭相同，决定住房拥有率的因素依然是年龄、家庭构成、房价和收入。据此推测，如果引入房产税，同样会给住房拥有率带来一定压力。
　　但是，住房拥有率真的越高越好吗？据西南财经大学和中国人民银行最近共同发布的《中国家庭金融调查报告》称，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界63%的平均水平。中国的这一指标在十年间上升了近15个百分点，这不是一个好兆头。从国际经验看，过高的自有住房率将导致劳动流动性降低，经济效率下降，比如此次欧债危机中的西班牙、葡萄牙、意大利、爱尔兰的自有住房率都很高，约78%-85%，而经济健康的德国的自有住房率只有43%。
　　新近流行的所谓“蠢猪四国”（PIGS，葡萄牙、意大利、希腊和西班牙），都有较高的住房拥有率和非常高的失业率，比如西班牙的失业率已经达到令人咋舌的25%。英国一位经济学家Oswald在1997年的论文中曾详细阐述为什么高住房拥有率会带来高失业率。经济发展三要素：资本、劳动力和土地，流动性依次递减。租赁住房的劳动力，其迁移成本大大低于购买住房的劳动力，所以在经济萧条时期，可以比较快地寻求新的就业机会，使得失业率下降。比如美国家庭传统上流动性非常高，但在最近这轮经济衰退中，由于许多家庭资不抵债，无法卖掉住房，使得他们难以自由地去寻求就业机会。现在的美国一方面是连续四年的高于8%的失业率，一方面是200万个工作机会无法找到合适人选，这就是劳动力不能自由流动的恶果。
　　对于中国，需要的并非居者“有”其屋，而是居者“住”其屋。通过引入房产税，把空置住房挤向租赁市场，同时提高劳动力的流动性，对长期的经济健康发展无疑是有益的。
　　作者为约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授

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