有关砼、钢材甲供材料利弊分析
时间：2020-10-28 08:48:29 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
关于砼、钢材甲供材料的利弊分析
一、 关于目前重庆地产公司开发项目砼、钢材甲供的调查分析
重庆较为知名的房地产开发公司，如龙湖、中渝、协信、保利等地产开发公司均采用了甲供材的管理模式，当中要数龙湖的产的采购量是最大的，基本采购原则是采用年度招标，锁定各大钢材的品牌，签订战略采购合同，价格采用网站价格信息作为合同基价，按下浮比例优惠多少确定采购单位的采购模式。
二、 通用房地产开发采购管理中甲乙供材料界面划分的原则分析
实行甲供材料与甲定乙供或者乙供材料的划分原则，实际上是跟开发公司的项目运作战略、资金实力、是否有专门的材设采购部门等要数息息相关的，如果公司定位实行采购成本节约化的方针，那么最好的解决办法就是以大量采取甲供材料为主，甲定乙供为辅的采购管理原则，建立优秀的战略合作供应商，反之，如果是公司资金比较紧张，没有专业的材料设备采购团队，则只需要抓住价值大，对立面效果有影响、较高质量控制的材料设备即可，其他材料尽量采用甲指乙供的采购方式。从钢材、砼的材料采购特点，结合以上分析要素，均能满足各要素特点，符合具备甲供的条件。
三、 关于砼、钢材实行甲供的利弊分析列举
砼、钢材进行甲供的利弊分析，主要应从以下几个方面进行分析：
1、是否有利于项目计划体系的管理；
2、是否有利于项目的总成本控制，能有效直接降低成本，并获得较大利润；
3、是否有利于工程质量管理控制；
4、是否有利于工程项目结算的办理；
5、是否有利于甲方对项目进度、工期的管理；
四、对以上列举进行逐一分析并总结
1、是否有利于项目计划体系的管理
计划管理主要体现在对规格、数量、到场时间、工期等因数的控制管理，从这四个因数分析看，采用乙供材料的采购管理模式更有利于项目的采购计划管理，一般项目的钢筋含量和每批次的采购数量均由施工单位根据图纸设计和项目进度，工期安排等合理安排，提交并执行采购计划，甲方只需把控节点工期计划和砼、钢材的进场材料的质量即可，对规格型号、数量和采购的及时性无需加以重点关注与控制，甲方不承担因采购不及时或规格型号不符、采购数量有误等原因造成的工期延误问题。若采取甲供方式，需要加强对施工单位申请的采购数量、规格等进行审核，并需要现场工程师、监理等监督乙方施工单位的使用情况，若甲方监管与审核不良，则容易造成多买少买或购买的规格型号不符等情况，对工期造成延误或出现呆料等情况，影响工期和建筑成本，甚至还会导致工期索赔等情况发生。综上所述，从计划管理体系分析，采取甲供是弊大于利的，但并不表示以上的不利因数就不能解决和防范，是可以通过制定“标准”、“流程设置“等项目管理工具来有效避免的；只要甲方项目各专业工程师认真履行职责，认真审核规格型号是否与图纸相符、数量是否准确属实，提前要求施工单位在合理时间内编制采购计划等项目管理方法就能有效避免以上的甲供材料存在的缺陷。
2、是否有利于项目的总成本控制，能有效直接降低成本，并获得较大利润；
⑴钢材成本分析：目前钢材采购合作的方式主要有：先款后货、现款现货、验收合格后付款、月结方式、季度结算方式等采购合同模式，但较为常见的主要有三种模式分别为：先款后货、验收合格后付款、月结方式结算，以下用上述三种常用采购模式与乙供材料采购模式进行综合成本分析，具体内容详见下表（按2010年12月6日螺纹钢价格进行比较）：
供应方式
采购合同模式
单价比较
差价
备注
甲供
先款后货
下浮50元/吨
50
验收合格后付款
下浮30元/吨
30
月结方式结算
上浮20元/吨
20
乙供
龙文钢材信息网公布价格加权平均
以此为基价比较
0
根据以上表格数据可以分析得出，甲供钢材的单价比乙供材料的单价要低，若以美利山高层项目、蔡家项目计算，约需钢材450000吨，总成本将会节约2250000元，因此从成本角度分析，钢材甲供利大于弊。
⑵砼成本分析：供应合同常见的合同模式主要为月结方式，每月先按泵单小票结算70%或80%，最后按竣工图纸算量据实结算；根据市场的实际情况，混凝土搅拌站更愿意与开发公司合作，因此在价格上，开发公司的采购单价比施工单位的采购单价要低，另外，甲方与施工单位的结算价格却是按照造价信息的价格执行，造价信息与市场的实际采购价格也存在较大差距，因此砼更适宜甲供，成本更低；具体的单价比较分析详见下表（按2010年12月价格比较，规格为c30）：
供应方式
采购合同模式
单价比较
差价
备注
甲供
月结方式结算
320元/m3
40元/m3
乙供
造价信息网公布价格加权平均
360元/m3
说明：按高层60万方建筑面积、蔡家30万方，系数按0.3计算，共需要270000方砼，节约成本：270000*40元/m3
3、是否有利于工程质量管理控制
由于施工单位追求利益最大化的特点，采取甲供更有利于保证材料质量的控制；在实际项目管理中，施工单位为了追求利润，会购买小钢厂的产品以次充好。从而降低采购成本，提高企业盈利；虽然开发企业甲方在施工过程中和总包合同条款里采用许多的管理措施和条款加以防范，但在执行过程中，由于现场工期和甲方项目的精力有限，现场的材料验收缺陷，施工单位以次充好的情况时有发生，因此从质量角度评估，认为砼、钢材甲供方式更有利于质量的控制。
4、是否有利于工程项目结算的办理
砼的结算办理方式无论是甲供与乙供，它的结算方式都是一样的，都是按图纸算量结算，因此，采取何种种采购模式对结算的办理都无直接的影响。钢材的结算，由于是甲供材料，更有利于结算的办理。
5、是否有利于甲方对项目进度、工期的管理
工期、进度是项目工程管理的核心要素之一，直接影响到公司的整体开发计划，因此分析甲供与否，此要点尤为关键；从招标采购经验来讲，甲供砼、钢材更有利于把控规避工期风险，通过合同执行案例与供应商的合作心理分析，供应商在面对采购活动时更愿意与甲方签订合同，与甲方签订采购合同，材料款的资金风险对供应商而言相对要低一点，因此供应过程中的工期进度配合度也要高一点，这样也就有利于甲方整体对工期的把控。当然，这里面也涉及到施工单位、供应商、甲方三方的具体协作配合问题，砼、钢材甲供本身对施工单位来讲抗拒心理较大，在合同执行过程中也有存在配合度不够等情况，从而影响项目进度，这就需要甲方在签订甲供采购合同时，能有目的的规避此类问题，例如选择诚信的总包单位、签订三方协议，约定合同权利义务范围，总包合同中约定违约条款等等，都可以有效规避因配合问题影响工期进度的情况发生。
总结，根据以上内容分析得出，砼、钢材采取甲供的方式更有利于项目的成本、质量、工期进度等控制，因此，在房地产开发项目在资金允许的条件下考虑采取甲供的采购方式是合理的；更有利于项目的成本控制与质量管理。
