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    论我国居住权制度的构建

    时间：2020-11-09 08:08:58　来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 柠檬阅读网手机站


     
     
        摘要：随着社会不断发展和进步，房屋居住已成为世界各国普遍关注的社会问题，就我国而言也不例外地出现了一些弱势群体因居住而产生的纠纷。为解决我国家庭成员中的房屋需要、实现对房屋的最大化利用、维护社会稳定，在我国构建居住权制度势在必行。文章在明确居住权的概念、特征基础上，分析了我国居住权状况，然后从居住权制度的主体、客体、内容、期限等方面提出了构建我国居住权制度建议。
     
        关键词：居住权；
    现状；
    构建
     
        一、居住权的概念及特征
     
        （一）居住权的概念
     
        居住权，起源于罗马法，后来为法国法系和德国法系所传承。关于居住权的概念，一般认为居住权是指：居住权人对他人住房及其附着物享有占有、使用的权利。它包括意定居住权和法定居住权两种。意定居住权，是指按照合同约定或依据遗嘱、遗赠方式而设立的居住权。法定居住权，是依法律规定直接产生的居住权。
     
        （二）居住权的特征
     
        1、居住权是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为双方当事人有约定或在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租从而获取收益。
     
        2、居住权属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。
     
        3、居住权具有较长的期限性。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中约定，如果没有对期限作出约定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以以权利人对房屋的居住如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。
     
        4、居住权具有无偿性。居住权人无须向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”，这也是居住权的性质决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，一般认为：居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以支付使用费，但它必然要低于租金，不承担重大维修费，当事人另有约定的除外。
     
        5、居住权具有不可转让性。为特定人设定的居住权只能为该特定人享有。居住权设定后，不得将居住权转让、继承或出租。因为如允许租赁，则该房屋不仅居住权人能居住且他人也能居住，将违反设定居住权的目的，同时，居住权的设立是为了满足其需要，而不是为了使其从中获益，所以居住权人不得将房屋出租给他人使用，除非取得所有人同意。
     
        二、我国居住权的现状
     
        （一）父母的居住问题
     
        《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养扶助的义务。”现实生活中不赡养父母的现象屡见不鲜，对于不履行法定义务的“不孝子孙”仅道德的谴责是不够的。法律必须规定：父母对成年子女的房屋享有居住权，该权利可对抗第三人，其期限是终身的。只有这样，才能切实保障父母的居住权，让她们安享晚年。
     
        （二）夫妻离婚后，一方的住房问题
     
        《婚姻法》第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。”那么，这个居住他人房屋的权利的性质、效力怎样？婚姻法没有作出明确的规定。虽然离婚一方可以依法居住他方的房屋，但一旦发生纠纷就不知以什么名义保护自己的权利呢？如我国规定了居住权制度，离婚后生活困难一方可以享有名正言顺的居住权，其权利就有了保障。
     
        （三）保姆的居住权问题
     
        随着社会节奏的不断加快以及社会分工的日益高度化，越来越多的保姆出现在普通家庭中。伺候多年的保姆一旦主人死亡，其居住问题如何解决？最好的办法是主人在遗嘱中表明财产所有权归其子女所有，而保姆对其房屋享有居住权，这样既解决了财产继承问题，又能够很好的解决保姆的问题，实为一举两得的好办法。
     
        三、我国设立居住权制度的必要性
     
        （一）符合我国的实际需要
     
        在房价居高不下的情况下，完全依靠所有权的方式解决人们的住房问题并不现实，建立居住权制度，非所有人将可以实现长期、稳定的使用他人房屋的愿望。
     
        （二）有利于保护社会弱势群体
     
        保护妇女、未成年人、老年人和家庭保姆等弱势群体是现代社会居住权的主要功能。虽然我国的社会保障机制能有效保护弱势群体的利益，但此目标的实现有一个过程，需相当长的时间，而现有的法律体系不能很好地解决这一问题。
     
        （三）完善物权法体系的需要
     
        规定居住权有利于完善房屋用益物权的立法，补足用益物权的结构，兼顾私法自治与交易安全，使所有权人不但可以决定财产的归属，也可以控制财产的利用，充分实现物的价值。
     
        （四）维护基本人权的需要
     
        房屋是人们安身立命的基础，居住权的确立是满足人类对房屋的需要，是对基本人权的维护，居住权的社会公平价值取向是居住权作为人权的一般意义上所应具有的价值取向，是社会整体的“善”和“美”。如果人们的居住权没有稳定可靠的法律保障，就失去了作为社会个体自由发展的基础。
     
        我国作为发展中国家，社会保障制度才初步建立，一部分人由于经济收入所限，无力购买商品房，亦无力支付高昂的租金租用他人房屋。但由于与房屋所有人具有某种血缘关系、长期共同生活的关系或其他特殊关系，所以专门为这些具有特殊关系的住房困难者设立居住权，并使这种居住权在一定期限内限制所有人和第三人行使其权利，能够在一定程度上解决这部分人的居住问题，这不仅能够体现互助互济的良好道德风尚，更有利于社会秩序的稳定与和谐社会的构建。因此，我国有必要确定居住权制度，并使其定义、性质、法律关系的内容在法律上有所反应，从而实现法律保护弱者利益的目的，进一步完善我国物权法体系。
     
        四、我国居住权制度的构建
     
        （一）居住权的主体
     
        居住权的主体范围限定为特定的自然人。罗马法设立该制度的初衷是：为那些没有继承权又丧失劳动能力的人解决居住问题，使他们居有定所，老有所养。居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生，源于赡养和扶养的需要，往往涉及到的是家庭成员特有或应有的利益。但享有居住权利益的人，不应仅仅限于居住权人，还应包括居住权人的家庭成员及其必需的服务人员。家庭成员一般包括配偶、亲生子女、养子女和共同生活的继子女。服务人员，一般包括为权利人本人或为权利人家庭提供服务而与权利人一起生活的人员，如保姆、护理人员。建议在《物权法》中增加规定“居住权人可偕同其家庭成员在房屋内居住，即使在设定居住权时居住权人尚未结婚的，亦同。”包括为居住权人本人或为其家庭成员提供服务而与其一起生活的人。
     
        （二）居住权的客体
     
        居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是分享他人房屋所有权中的占有、使用、收益的权能而成立的他物权，而非在自己的房屋上设立的物权。所有权人居住在自己的房屋里，基于其所有权即可，无需设置居住权。由此可知，居住权的客体一般限于他人的房屋。特殊情况下，居住权的客体可以是自己的房屋。房屋所有权人可以先在自己所有的房屋上为自己设定居住权，然后再进行转让。这种居住权也可以称之为自始的居住权。对于这种自始的居住权，实际上是为了将房屋所有权转让才设定的居住权。换句话说，自始的居住权只有等到房屋所有权转移给买受人之后，其法律效果才实际发挥出来。
     
        （三）居住权的内容
     
        在规定居住权人的权利义务时，既不能为了照顾居住权人而让所有权人承担所有与房屋有关的义务和责任，也不能因为居住权人无偿取得居住权就让其承担所有责任，应本着平衡各当事人利益的原则公平地划定双方权利和义务。
     
        1、居住权人的权利
     
        （1）对房屋的使用权。某些国家民法典规定，居住权人仅以建筑物的一部分为限时，则准许该部分的居住权人就整个建筑物的公共设施部分也享有使用的权利，否则该居住权就面临无法实现的困难。当然，对公共设施的使用应以该部分的居住权实现为目的，这一外国经验值得我国借鉴。我国物权法应增设：居住权人有权偕同其家庭居住使用此房，并有按照房屋的经济用途使用房屋及从物的权利。房屋因通常行使居住使用权而发生使用权变更或者折旧、毁损的，居住权人对此不负责任。
     
        （2）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。请求权行使期限的限制一般为请求权发生之日起一年，如超过请求期限，则不保护。
     
        （3）必要的收益权。居住权人因居住需要使用房屋，可由此获得该房屋按其居住用途所带来的收益。现代多数国家民法允许居住权人有权在自身和家庭所需范围内取得房屋的收益，但少数国家如法国等，则禁止居住权人出租房屋。居住权人是为生活所需居住他人房屋，为保障居住权人及房屋所有人的利益，一般居住权人不得将房屋出租以收取租金，但如果居住权人生活困难，其居住的房屋又较为宽敞，则应允许居住权人在经房屋所有人同意的情况下出租部分房屋，以解决其生活所需。
     
        2、居住权人的义务
     
        （1）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人或其继承人有返还房屋的义务。但对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。建议专门规定：“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务”。
     
        （2）对房屋的合理保管义务。居住权人应当合理保管房屋，在居住期间内应当尽到善良管理的注意义务，不得从事任何有损于房屋的行为，如果房屋存在毁损的隐患，应当及时通知所有人或者采取必要的措施予以修缮。
     
        （3）支付必要费用的义务。居住权人应当承担居住房屋的日常费用。许多国家民法典规定，居住权人享有独立居住权的可负担通常的保养费用，包括日常的维修费、修缮费。因为居住权人居住他人的房屋，仍然由他人承担此种房屋的日常负担是不合理的，但如果房屋确有必要进行重大修缮的，在当事人没有特别约定的情况下，居住权人没有义务支付对房屋的重大修缮费。如《瑞士民法典》第778条规定：“权利人有独立居住权的，可负担通常保养费。权利人仅享有公用权的，保养费用由所有人负担。”这点值得借鉴。
     
        （4）不得转让或设定其他负担。居住权是为特定人的居住利益而设定的，具有强烈的人身性。自罗马法以来，居住权不得被转让、继承，已成为各国立法通例。如《法国民法典》第634条规定：“居住权既不得让与，亦不得出租。”关于居住权不得继承问题，乃基于居住权具有特定的期限性，以居住权人的生存期间为最长存续期间，居住权人死亡时居住权归于消灭，无从发生继承。居住权既不得被转让或继承，故在居住权存续期间，居住权人不得以其享有的居住权作为抵押权的标的物，为其债务提供担保。居住权人设定抵押的，其抵押无效。
     
        （四）居住权的期限
     
        居住权的期限一般较长，可以直至居住权人死亡。这是因为居住权是用来供没有住房的自然人居住的，所以，当事人若无关于居住存续期限的约定，居住权一直存续至居住权人死亡。居住权可以根据遗嘱、遗赠或者合同确定的，从其意思表示；
    未定期限的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设定居住权时，该自然人中生存期限最长者的期限应为居住权的存续期限。
     
        我国在设定居住权制度时还应当借鉴外国的立法经验。如法国、意大利、德国这三个国家民法典规定的居住权制度独具特色，充分利用这些现有资源，并紧密结合我国的实际国情，才会制定出好的居住权制度。
     
        参考文献：
     
        1、刘阅春.居住权制度的适用范围探析[J].理论探索,2007(4).
        2、陈峰.论法定居住权制度在中国的确立[J].桂林师范高等专科学校学报,2007(2).
        3、申卫星.我国设立居住权制度的必要性的多重视角[DB/OL].民商法网,2006.
        4、钟波.居住权制度的理性思考[D].西南政法大学,2005.
        （作者单位：山西大学商务学院。作者为副教授）
       
    相关热词搜索： 居住权 构建 制度 论我国

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