物业管理论文-走出物业管理六大误区
时间：2020-10-31 09:24:32 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
物业管理论文-走出物业管理的六大误区我们局的物业管理是从XX年起步，目前仅限于××地区。运行以来，我们在各级领导的关心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成绩，但是，不尽人意的地方很多，尤其在物业管理方面问题较多。物业管理中出现的问题，说明物业管理公司的工作做的不够好，没有达到住户的要求，但是物业管理工作是我们局整体工作的一部分，×××局是大家的企业，我们居住的小区是我们赖以生存的家园，我们从事的事业和争取实现的目标是共同的。物漠业管理又关系到各小区住户痣的切身利益，搞好物业管理巳工作是我们物业公司义不容骧辞的责任，同时需要业主、住户和业主、住户所在单位躐的支持配合。因此，在物业榛管理工作范围内全体业主、住户和物业公司应该共同走烬出六大误区：误区之一：板物业管理公司的管理应该包渔容一切。我们承认物业公司鹎的工作应该包括物业管理的嗬主要工作，但不能包容一切懂。我们都知道任何事物都是玄客观存在，其内因起决定性的作用，外因在事物的变化苌中也起着很重要的作用。在狭物业管理工作中，内因是指胃我们××物业管理有限责任丶公司。业主、住户反映的问垧题说明我们物业公司有做的暝不好的地方。作为物业管理唬者，怎样带领全体业主走出闻误区？我认为应从以下三个酃方面去做：1、体现物业艋管理的内含。物业管理是指ы居住和非居住物业的产权人委托物业管理企业按合同以慈住户的根本利益为出发点，拔对业主及物业提供的一系列Е服务。物业管理的主要内容嘁是提供物质和精神相结合的燃服务。在物业管理实践中，袜我们把物业管理归纳为一种蝠服务，这种服务包括了对物业的管理、维护、修缮。物倾业管理必要条件是必须迎合智住户的需要去进行，必须站嘎在一个服务者的角度去实施螨，这样才能考虑到业主的需儇要，从而使业主满意。所以肆，我们要以住户的根本利益囤为出发点，并为其提供一系列的服务。我局的物业管理晡工作中，幼儿教育、医疗保嬖健、餐饮服务、超市购物、冗环境绿化、职工娱乐等等方善面设施的建设，使其物质、桴精神方面的需求基本得到了罴满足。2、强化物业管理觳的机制。我局的模式就是自宣管自建物业管理。物业管理力与各单位的关系最为密切。当业主利益与单位的利益发炽生利害冲突时，作为物业管赜理公司应该怎么做?从物业鲶管理的定义看，物业管理公檐司应该代表业主利益，替业主说话。但我们物业公司与褡局以及各单位之间又有着种╄种的关系，所以，每当业主惟利益与局以及各单位之间利益发生利害冲突时，物业公司就不是很好地代表住户利捷益替业主说话，反而代表局韵的利益。出现了物业公司两移头为难的状况，尤其是物业苁小区建设时遗留的质量问题哄，使我们的工作非常被动。埘强化物业管理的机制建设是捡我们的重点。3、强化为业主服务的意识。只有树立钫了为业主服务的意识，才能嗑考虑住户需要什么，才能不蝠断地完善物业管理。作为一韪名业主、住户如果自己的需乇要物业管理公司都给予了，住户必定产生满足感。住户娠的满足感会给企业的发展产烧生动力，“凝聚产生力量，渺团结诞生兴旺”是从我们企Ⅶ业工作的点点滴滴中体现的僭，我们局的发展，物业管理酾是一项不可少的内容。住户的满足感还会带来业主对物坦业管理公司的好感。住户一旦有了好感，即使我们的工缧作中出现不足，住户也会谅ю解我们的，问题自然就减少牙了。相反，物业管理者不能假提供业主的需要，住户的需诨要满足不了，住户就会产生ｘ不满情绪，对物业管理公司坪产生反感。再加上物业管理笞工作中出现的不足和工作中艟的疏忽，业主自然就会反映羌情况、指出问题。所以，物锑业管理增强为业主、住户服酥务的意识是至关重要的。中折国公务网XX-7-22履14:57:32在物业阍管理中外因是业主（住户），外因在事物的变化中也起昀着很重要的作用。物业管理轩反映出的各种问题实质都是免由建筑物区分所有权问题所派生出的。我们不能一味地γ只去要求物业管理公司怎么艏做，也要考虑一下作为业主鹈应该怎样去做。企业是我们澌的企业，我们的目标和利益遴是共同的，业主（住户）应皋该自觉地与物业公司配合，不能一味的让物业公司包容衅一切，有些投诉和不满意，戚其责任并不在于物业管理公沙司，而是在业主方面。同时仵有些问题也是需要由社会来攥解决的，我们局和物业公司未也没有办法解决。因此，我讪们应该认真考虑业主、住户е对物业管理工作的影响，走痫出误区。业主、住户对物业管理的影响主要表现在三个妆方面：1、业主、住户的价值观念，树立服务也是商品的意识。马克思说：“任伲何时候，在消费品中，除了以商品形式存在的消费品外楝，还包括一定量的以服务形凌式存在的消费品。”物业管天理公司所提供的服务是一种┅无形的商品，但这种无形的鹨商品应该是有偿的。业主、住户要得到物业公司的服务屣，首要条件是业主出钱，物淌业公司出力。我们又是经济涮欠发达地区，特别是我们企┨业，享受了多年的多种多样森福利型服务，花钱买服务的功意识显的更淡薄。马克思说眚：“服务这个词，一般地崾说，不过是指这种劳动所提糨供的特殊使用价值，就像其×它一切商品也提供自己的特咄殊使用价值一样。”因此，芍一旦将服务置于市场中，以赢利为目的，获得了报酬巛，则显示服务具有交换价值。与其它通用产品不同的是眯，它的特点是活动过程的结柏果与顾客的消费同步，也就酵是说服务在成为产品的同时就成为商品。由此看来，业溻主得到物业管理公司的服务熘，实际上是得到了劳务这一范特殊商品的使用价值。在日拈常生活中人们要想得到商品瘿的使用价值是要付出金钱的风。所以，花钱买服务是一种剥很正常的现象。但是，我们皙很多人仍然习惯于已成为历孺史的房屋管理福利政策，对物业管理中“谁受益，谁付劣款”的原则不予接受。只有徜相应的付出，才能得到相应的服务，物业管理公司有了橄足够的经费才能更好地为业雒主服务，没有经费怎么运行璜？另外，物业管理者的服务应得到业主的配合与支持。二每位业主都应该把这些设施滩看作是自己家的东西。遗憾蔡的是在这方面做的远远不够Д。个别业主、住户过分强调咝自己“上帝”的作用，过分澄的强调自身的权利，滥用权垤利，而不承担自己应履行的呈义务，造成“业主角色错位龅”，造成了业主自我心理的有不平衡，从而背离了物业管羿理法律关系的平等、公平、诚实信用、尊重社会公共利辋益的基本原则。小区的绿化腺、消防设施、电梯的安全运行等等，我们的维护、维修是应该的，是我们的工作，∶但必须得到业主的配合与支㈣持。业主和物业公司之间应渍有一种平和的心态，有一种ン合作过“日子”的心理，以蘖诚相待、以心相处、以和为本贵，共同管好居住区，我们钍局会更加兴旺发达，我们的埠生活条件和环境会更美好。2、业主的支付能力和相应豢的购买力。业主、住户有了倔价值观念，有花钱买服务的妥意识还不行，除了考虑恩格尔系数外，重要的是有足够的钱去付享受服务所需的那蝴一部分，就是说应有相应的育购买力。但是，如果业主有逖了花钱买服务的意识，可购儋买力达不到，物业管理公司抿也没办法。所以购买力这一悠问题应由社会来解决，由政三府来解决。像我们这样的行稂业必须由企业来解决。不久璧的将来，物业管理要成为人钯们日常生活中必不可少的一撮部分，如同交通、读书阅报鲈、吃饭、上学、工作等一系列问题一样。既然在我们员工工资中有房补、粮补、书赙报、交通、通信、卫生等组成部分，那么，何不再加上舅物业管理这一项呢？给人们锣一定的补贴，提高人们在物业管理方面的购买力，这样售有利于物业管理的普及和发蚧展。购买力中所反映的有些钝问题是需要由社会来解决的怿，而我们局，我们物业公司醐根本没有办法解决。3、全环境建设的作用。环境熏陶拖，对人的行为起着极其重要膛的作用。从哲学的角度而言鞍，在人的素质提高过程中，冲环境就是外因。好的文明的律环境，通过潜移默化催人进娥取，摈弃陋习，从而具有文登明优雅、健康向上的良好素甄质；相反，长期生活在陈规胧陋习的环境中，人容易丧失笆上进心而随波逐流。因此，ю物业管理要特别注重环境建┓设。一是硬环境建设。也荪就是狭义的“环境”，包括办公场所的宽敞、整洁、美漕化、绿化等等。除了整洁和镉宽敞外，浓厚的文化艺术气ㄅ息和高雅的审美意境也重要，有利于在仪表、言行等方袄面不断改进，自觉地向优环怕境靠拢，从而渐渐形成人和环境和谐统一的良性循环。礴文明优美的环境的长期熏陶醋，还会激励员工努力工作，积极向上，使工作成为员工七一种需求，成为一种不可缺冰少的生活方式。二是软环啜境的建设。软环境更侧重于小氛围、风气的营造。小区的台良好风气、业主的举止文明擂、身边榜样、小区集体荣誉媚感等等，都有助于小区业主趼养成积极上进的好习惯和心酝态。软环境的建设比硬环境咀的建设要艰难的多，它不仅⒙需要物质的支撑，更需要机茌制的配套，需要全体业主和屁业主所在单位一致的努力。ǎ而且，良好风气的形成，决婉不是一朝一夕的事，而是要阪很长一段时间的坚持不懈的涛工作。软环境的建设比较漫阝长，值得我们为之努力。环籁境建设必须要有业主和小区各单位的支持和配合。误⑤区之二：物业为主，用多种醵经营弥补物业管理经费不足鳅。这只是物业管理企业在物锍业管理价格不到位的情况下踝不得已而为之的一种手段，笪我们物业公司管辖的幼儿园坠、医务所、员工餐厅，是我陧们物业管理和拓宽服务范围檠的主要方面，对我们来说是矜必须要有的，但是，让其赚犷钱来弥补物业管理经费，用“物业管理的经营机制去衡量蝼，是物业管理经营机制扭曲拂的表现，而不是物业管理正濮常的运行机制，不能作为物业管理经验来推广。任何一姚个行业都必须有正常的生存禽机制。作为市场行为，物业亠管理不仅自身的消耗应该得到补偿，而且还应该有盈利靥，如果靠“多种经营”收入栾来弥补物业管理经费的不足粟，反而成了物业管理的负担噍，结果必将削弱甚至放弃物锪业管理，受伤害的还是广大稣业主自身。XX-8-1滢823:54:00因此褚，过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管蹴理收入的不足，只会给业主弃形成误导，业主会习惯地与扼计划经济时的福利型管理相赆比较，到我们真正的实行物в业收费管理时候，就会阻碍唼物业管理正常价格的形成和俜物业管理机制的建立。误添区之三：物业管理企业是微恩利企业。大家都知道，一百焉多年前马克思就说过，利润札必然趋向平均化，就是资本缴至少必须获取平均利润。我戚们局建局近三十年，住宅建冲设共有9万平方米。但是，舀近几年来，我局的住宅建设飞速发展，尤其是XX年到林XX年近三年多的时间内，墒我们局新建和在建的职工住改宅12栋，达6万平方米，毂成为建局以来建房最多，面幌积最大的时期。我们不要与篾三十年比，就从近三年看，沓没有任何理由说物业管理投叹资就应该微利？至于我们没有实行物业管理收费，是局珏领导从长远看，从各个方面昊考虑的，与物业管理企业是微利企业没有因果关系。在烨物业管理价格不到位的情况陪下，只有背靠主业，维持公块司运行。但是，我们必须要有的这样的共识：公益事业和商业行为是一个行业两个错不同的领域，如果作为公益ユ事业，政府就应该给予补贴§，如果是商业行为就应该遵同循市场规律——等价交换。臬一个游戏不能有两种规则，盥这是最起码的常识。误区屯之四：物业管理＝房屋管理四。我们承认房屋管理是物业杖管理的一项内容，我们局目前的职权在行政事务部，一┘部分的维修维护在我们公司曼。但是，物业管理是市场经桁济条件下的一种新的体制，锨我们不能简单的用数学加法来理解和解释物业管理的含浒意：物业管理＝房屋管理。稻我们局将生活服务公司改制蔹成立的物业管理公司，对实查行物业管理迈出了关键的一豁步，随着企业改革的深入，艋物业管理完全市场化是必然硪趋势。因此，逐步进行管理梯收费和住宅商品化是实现物ズ业管理的关键环节。在目前绂物业管理收费不到位的情况牧下，我们不妨尝试小区内的逖物业公司、业主和各单位共礤同管理的模式，首先由各单凑位出点水电、取暖费，以维阴持物业公司的正常运行，并脂且在住宅楼的建设过程中加榔强管理，建成使用以后质量蕨问题实行终身保修。误区聒之五：物业管理中职责界定擎问题。职责界定不明确是当б前物业管理的一个重要问题ǜ。在我局的物业管理中，职俣责界定是指施工单位、行政呲事务部、物业管理公司、业ラ主（住户）四方，在以物业邦为中心而发生的责任确定，衬由于职责界定欠明确，往往篓会造成某些责任的盲点。实杉践中，物业开发建设遗留的阒质量问题，使得物业管理承锸担了本该由建设单位在建设岢时承担的责任，使住户和物吞业公司发生了种种矛盾，其樟实，事情的责任并不在物业骟管理公司，但是由于职责界瘿定的不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突，这类事件在当前我们的工作中反癃映的尤为突出。目前，我们鱿的物业管理要成立业主大会估和业主委员会应解决问题。误区之六：××物业公司＝××生活服务公司。XX年仄我们局将××生活服务公司溜改制为××物业公司，这不垩只是名称的改变，而是将我哨局后勤管理向市场化过渡迈出关键的第一步，是质的变巽化。物业管理公司不是福利质机构，而是企业。公司的成婉立告诉居住在我们各个小区篱的住户，物业管理要开始收笞费了。物业收费是必然趋势迈，因为企业要服务于社会，但必须减轻企业办社会的压褂力。目前我们局暂时没有实雅行收费是出于大环境考虑的合。随着后勤体制改革的不断版深入，我局最终也要实行物臣业管理收费。当然，物业管理收费我们必须遵循市场规律。现在，物业管理费普遍肪实行的是按物业面积大小收取，而且这种办法似乎已经磬被人们所接受。这种办法表〈面上看起来公平，其实掩盖鲔着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就廒大。相反，住房面积小，居兵住人口多的住户产生的垃圾矛要多一些，对环境和安保的矫影响要大一些。而物业管理缘只是管住户门口以外的公共湄部分，住户室内的面积大小—似乎与物业管理没有多大关吣系，实际上住宅面积的大小阮只与住户的维修有关。因为悉住房面积大，相应的屋顶等江面积分摊就大，而维修费与ｆ通常收取的物业管理费无关粝。因此，我认为，我们局将瓜来实行物业收费，收费价格应考虑以下三个因素的影响辏：XX-7-2214:里57:32一是住户人口启的多少。从物业管理角度看檎，人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有、对保优安的工作量有直接的关系，销而这些方面直接关系到物业晖管理的工作量。二是住房都及小区环境的新旧程度。对滋不同的物业来讲，物业越陈哙旧，小区共用设施、共用设薹备越陈旧，日常清扫维护工作量越大，因此，同一物业罾随着年代的增加，物业管理Ⅱ费用应逐年增加（这里还不涉及房屋、共用设施设备维修基金的收缴），如绿化基傀础差、工作量大的收费应越钮高。三是物业管理的价格饼与共用设施设备的规模有关结。不同的小区，共用设备品种多的，管理和维修工作量漩就大，费用就应越高。如我铤们的小区有自备变压器，供裱水供暖，物业公司要对这些邡设备进行管理、维修，付出獍的劳动量就大，收费就应该噱高。如××小区和小高层的抢供热、供水、电梯等系统，供维修工作量更大，这些付出堠都应该通过收取比其它小区有高的物业管理费获得回报。蒙小区公共场地绿地比例大，清扫养护工程量就大，物业丌公司在这方面开展的工作也甑应该通过收费标准的不同得┡以体现。严格地讲，物业嫜管理收费应逐步到位，受市缙场承受能力的制约，在目前瞬收入不高的情况下，每月物捂业管理费过多，我们企业职繁工是难以承受的，每月的工九资，要交几十元的物业管理涞费，所占比重太大。但是，フ物业管理企业又不是福利机嘌构，而是企业，不可能承担颔救济义务，因此在物业管理贸价格不到位的情况下，只有犟维持目前的现状，但我们的骥住户要有思想准备，不能简锤单的认为：××物业公司＝煦××生活服务公司。在大环泪境允许的情况下，收费将逐脓步到位。总之，我们局的命物业管理我们起步晚，需要酸做的工作很多很多。物业管虮理工作最终的发展必须随着歙电力后勤管理体制改革的不韦断深入走向规范化、正规化画。在目前我们公司只有想方㈡设法增强服务意识，才能赢得业主、住户的信任与社会メ的认同，增强企业自身竞争灏力，从而不断发展壮大。
