区城投公司赴长沙武汉学习考察报告

　 区城投公司赴长沙武汉学习考察报告

　 2009年11月27日至12月1日，区政府郭区长等领导率我区经济、城市建设、城市管理等有关职能部门和部分街办负责人一行，就总部经济发展、城市建设和城市管理等工作赴长沙、武汉进行考察学习。区城投公司作为考察组成员，重点学习考察了XX市XX区、XX市XX区城投公司在项目融资工作、做大资本和现金流，实施旧城改造（棚户区改造）开发项目、项目拆迁安置工作，以及项目建设管理、争取上级政府的土地出让和税费优惠政策等方面的工作经验。

　 一、 XX区、XX区城投公司的工作经验成效

　 一是大额度开展项目融资工作。长沙XX区、武汉XX区在项目融资工作方面规模大，力度大，渠道广。XX区城建投公司按照“向上争资、银行融资、项目筹资”的思路，通过整合土地贷款、财政信誉融资、实体平台融资、包装项目向上争资、项目融资等途径，采取政府信用贷款、土地出让收益、项目开发收益（先行打捆贷款用于征拆）等形式多元化融资，仅2009年就通过区城建投公司融资30亿元；XX区城建投公司利用辖区优质土地资源，将出让地块收益打包平衡首义文化区与武昌古城拆迁及项目建设资金需求，目前巳授信26.75亿元，到位资金26.05亿元。

　 二是多渠道做强资本和做大现金流。XX区城建投公司的主要做法：1、将政府资产全部划入区城建投公司作为资本；2、代政府收地；3、将公建项目固定资产划入城投公司；3、实行项目成本核算，专款专用；4、项目建设招标期间将投标人借款作为活动现金流。XX区一方面将政府的经营性资产全部划给区城建投公司作为注册资本，另一方面将征收的土地划入区城建投公司，切实做强做大了公司资本。

　 三是高强度实施旧城（棚户区）改造开发和楼宇经济建设项目。今年以来XX区围绕中央商务区建设和棚户区改造工程，遵循“政府牵头，单位配合，市场运作，政策扶持”的原则，采取整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，以区城建投公司及棚改公司为运作主体，大力实施城市建设项目，可建楼宇面积300多万平米，为该区的旧城改造和中央商务区楼宇经济建设打下了坚实基础。

　 四是大手笔推进项目拆迁安置工作。2009年是XX区重点项目建设规模最大、拆迁量最大、拆迁难度最大的一年，全区启动在拆的拆迁项目有20个，总拆迁量达538万平米，涉及26944户。截止11月中旬己完成9000余户、130万平米的拆迁量，预计全年可完成170万平米的拆迁量。2009年XX区的拆迁力度和规模同样前所未有，1—11月份巳拆迁4000户、40万平米，腾地4000多亩，带动全区固定资产投资400多亿元。

　 五是多元化开展项目开发和建设管理工作。XX区城建投公司或在可行性论证的基础上，独立投资运作“短平快”或具一定规模、风险低、收益稳定的旧城改造项目；或引进战略合作商联合开发项目，由城建投公司负责拿地、拆迁和参与建设，合作商负责策划包装、规划设计和参与管理并负责销售物业等事务。XX区城建投公司利用融资资金先期启动旧城改造（如积玉桥滨江商务区的万达集团等项目）拆迁工程，以开发土地的出让收益取得项目投资回报。

　 六是积极地争取和用足土地及税费优惠政策。XX区一方面在成本核算上，对项目拆迁安置补偿成本采取包干方式——社会拆迁项目的成本包干价为土地成交价款的80%，宗地收购项目成本包干价为土地成交价款的50%，如突破包干价则在该项目土地收益中解决。另一方面在收益分配上，土地出让纯收益为土地成交价款减去土地成本包干价，按国家规定扣除支农资金和廉租住房建设资金后，由市区财政按五五分成，并对涉及市政府确定的XX区危房改造、城中村改造等特定项目，其土地出让纯收益按国家规定扣除支农资金和廉租住房建设资金后，全额返还给XX区。

　 二、XX区、XX区城投公司经验做法的启示

　 综观长沙XX区、武汉XX区等中心城区发展的工作经验,无一不是以打造楼宇经济和招商引资作为发展的强劲引擎，而大力实施城市建设项目，大规模建设商务楼宇，巳成为壮大楼宇经济的重要载体和平台。作为城市建设投融资平台的城投公司，必须责无旁贷、当仁不让地担当起项目建设的排头兵的角色，在开展四种“大”工作上用足功夫做好文章。

　 1、要在大力创新投融资机制、拓展投融资渠道上做好文章。要通过政府经营性资产的有效整合，土地资源的有效运作，做大做实做强投融资平台：一是做实城投公司的资本金。做实资本金是企业增强投融资能力的重要前提，增加现金资本做实资本金的关键。可以通过以下渠道做实资本金：增加货币资金注入、新增资产授权注入；本级政府的相关土地出让金返还收入；存量国有资产资本金注入；预算内相关基本建设资金注入及有关国家政策补助的项目建设资金注入；融资待建项目政府回购时的增值部分注入。二是做优城投公司的资产。做优投融资平台的资产，提升企业资产的质量，是增强投融资能力的重要保障。主要从以下方面着手：将开发计划的储备土地科学依规地运作到城投公司，争取政策支持，用于投融资平台进行融资；同时要充分利用土地租赁、置换、入股、委托经营等各种经营方式，提高土地经营运作效益，实现资本运作；将政府统一调控的经营性资产注入公司，并完成产权办理变更，提高投融资平台经营性资产的比重，放大投融资效应；将由区政府投资的列入年度计划的非经营性项目以政府代建制的模式委托城投公司建设；将城市建设中派生的延伸和无形资产注入投融资平台，如城市地下管网、广告位的建设经营权等。三是做大城投公司的现金流。做大现金流量是体现企业投资效益和投融资能力的重要标志之一。主要采取以下方式:采取“漏斗式”的城建资金管理模式，即：根据政府项目实施计划，每年有计划地将财政投入建设资金以区政府委托城投代建的形式，注入城投公司，再由城投委托建设部门具体实施，将资金拨付到相关建设部门，最后拨付至建设项目法人单位。这样既可增加投融资平台的现金流，又不影响财政资金的正常使用；对实行政府代建制的项目，按合同有效调度代建回购资金的支付，保证项目收支的现金流；将区属经营性资产（含土地、房产或其他可经营性城市资源）交由城投统一经营，由公司通过市场化运作使其保值增值的同时，增加稳定的现金流；如有重大建设项目，确需另行成立项目主体独立运作的，将其列为城投子公司，在确保项目顺利运作的同时，做大公司规模，做大现金流。四是做宽投融资渠道。城投公司在做精做专政府性投资的情况下，要积极做好承建项目的延伸配套项目开发，努力提高自身的盈利能力。同时根据年度投资计划，不断拓宽融资渠道，综合运用贷款、信托、基金、融资租赁等多种金融工具建立多元化筹资渠道。

　 2、 要在大项目带动大投入、做强做大城投资产上做好文章。XX区城投公司2009年启动的项目有“东牌楼项目（147亩）、黄土塘项目（119亩）朝阳一村项目（161亩）、丰泉古井项目（ 98 亩）、鲇鱼套项目（23.3亩），蔡锷中路两厢棚改项目（258亩）、肇家坪棚改项目（22 亩）、化龙池棚改项目（30亩）、白果园棚改项目（40亩）、东岸乡开发项目（309.3亩）”共约1200亩土地的运作工程，预计投资200多亿元，其中区城投公司投入30多亿元，预计项目完成后可形成自有资产50多亿元。XX区城投公司去年成立以来，在积玉桥滨江商务区的项目投资5个亿，在首义文化区与武昌古城项目投资10多亿元。这些大项目的上马实现了大投入高产出的目标，带来了城投资产升值的“乘数效应”。因此，城投公司要达到资产在较短时期内呈几何级数增长的目标，就必须在大项目、大投入上用足功夫，或通过银行贷款，独立运作规模性项目，取得丰厚回报；或通过先行拆迁，整理出让地块，借助项目招商，由大公司注入运作资金，靠大联大，实施股份制开发，获得可观经济效益。

　 3、 要在大打拆迁攻坚战、置换项目建设空间上做好文章。城建项目，拆字当先。拆迁成，则项目成。拆迁败，则项目败。“打好拆迁攻坚战，掀起建设新高潮”应当成为中心城区加速推进城市建设项目和经济社会发展的重要战略与响亮口号。在攻坚战术上，一是要领导靠前，强化力量。成立公司拆迁工作领导小组，每个拆迁项目成立拆迁指挥部和工作专班，班子成员要包片负责，并由公司各部门抽调人员参与拆迁机构的工作，确保工作力量。二是要完善方案，强力宣传。注重依法依规、友情操作、实事求是的原则，注重照顾弱势群体，针对单位和居民的不同情况分别研制实施办法，每个项目都印制并发放宣传手册介绍安置方案、拆迁安置房情况及相关政策法规等。每个大项目启动之初都召开多层次的座谈会、恳谈会，宣传政策，答疑解惑，为正式拆迁打下良好群众基础。三是要确保房源，强力调度。组建安置房源工作组，掌握拆迁项目安置房需求，负责定向收购房源，筹措安置房源。拆迁领导工作小组实行每周双调度制度，各拆迁指挥部或工作专班实行双日调度制度，每个拆迁工作小组实行日调度，分析情况，处置问题。四是要搞好融资，强化联动。利用城投公司这一投融资平台，通过向金融机构融资等方式筹集拆迁资金，为做好拆迁工作打下基础。各拆迁项目要建立目标责任制、例会调度制、协调联动制，明确目标和责任，限定时限，划分类别，分整为零，差异解决，梯次推进，一户一策，一人一法。要善于借助街道、部门形成合力，解决拆迁居民的切身利益问题，保证平稳和谐拆迁。

　 4、要在大力强化项目建设管理、确保项目建设效益上做好文章。要在项目建设管理过程中积累行之有效的工作模式，按照国家基本建设程序将工程建设管理工作分解成若干小的工作单元，采用流水作业的科学管理方式，切实提高工作效率和项目建设效益。一是项目建议阶段：可分解为技术资料收集、图上调查、现场核查、技术经济估算等工作单元。二是项目计划审批阶段：公司以文件形式报区政府审批，区政府将召开多次专题会议，征求意见，仔细遴选，按项目投资额及重要程度分别将入选项目列入下年度市、区重点工程项目计划或下一阶段的建设计划。本阶段涉及公司的一些反馈、修正工作可分解为图上进一步调查分析、技术经济指标的修正、反馈等工作单元。三是项目立项阶段：本阶段工作可分解为：委托咨询、咨询报告内审、报批、配合审查等工作单元。四是勘测设计阶段：本阶段工作可分解为：申请规划要点、委托勘测勘探、现场配合勘探、委托设计、设计文件报审、设计三阶段审查（含内审）、缴费等工作单元。五是规划用地建设及国土报批阶段：本阶段工作可分解为：申请调查蓝线、组织现场考查、申请调查红线、配合进行地籍调查、配合省、市国土部门联审、协助报批、办理拆迁公告、办理征地拆迁资金证明等工作单元。六是征地拆迁阶段：项目在取得正式红线后公司将实施征地拆迁工作，按程序办理城中村或城市房屋拆迁公告。七是招商、招标阶段：公司编制项目招商招标工作方案，报领导和项目负责人批准，并按规定开展项目招商活动，确定项目投资单位。八是工程正式建设阶段：工程正式建设阶段是整个工程项目管理的核心阶段，公司要采用项目负责人制，简言之就是每个项目明确项目负责人，全面负责该项目建设阶段的协调工作；另明确一位技术总工负责项目的技术管理工作，组成一个项目组，公司将对该项目组的工作进行半年度和年度考核。九是项目验收、结算阶段：项目验收将分初验、预验收、竣工验收三阶段验收。项目在进行扫尾工程施工和三阶段验收阶段时，工程也同步进入结算阶段。本阶段验收工作具体可分解为：督促施工自检、督促监理初验、督促整改、组织预验、督促完善、申请竣工验收等工作单元。本阶段结算工作可分解为：正式签证、遗留问题处理、初审、复审、配合财政审计部门审查等工作单元。十是项目最终移交及决算阶段：项目一年质量责任保证期内工程项目组将督促监理、承包人履行各自义务与责任。本阶段移交工作具体可分解为：责任保证期质量管理、督促整改、组织验收、签发质量保证终止责任书。项目的财务决算阶段最终确定项目的实际投资额度。在此，该项目建设管理全过程将宣告结束。本阶段决算工作具体可分解为：各种经济技术文件的收集、整理，各种财务数据的统计、会计报表报送，配合财务、审计部门审查等工作单元。

　 三、我区城投公司加速发展的工作思路与对策

　 我区城投公司是由区政府授权组建并直接投资的享有独立法人地位的国有独资的经济主体，是政府搭建的城市建设投融资的功能性平台。其职能就是按照政府确定的城市建设目标，用好政府投入的财政性资金和定向配置的资源，运用市场经济手段筹措建设资金，担当政府项目融资的借款人，同时实施项目投资建设和进行资产的经营管理，并承担相应的投资风险和经营风险。用通俗的话来讲就是四句：一是要借到钱，二是要用好钱，三是要钱生钱，四是要还好钱。为此，我区城投公司要在工作思路和对策上抓好四个方面：

　 一是用活用好融资平台，筹措城市建设资金。为做好区政府下达今年年底和2010年初融资三个亿的工作（乃至今后更多的融资任务），区城投公司一方面要充分利用“国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策”机遇，用活银行信贷政策，用足政府信用，加强与银行的战略伙伴关系，提高我公司在各大银行的受信评级，提升作为政府借款人的借贷和融资能力。另一方面要建立城市建设投融资机制，完善投融资管理体系，出台《XX区城市建设投融资平台运作管理办法》，对融资平台的运作模式、资本注入、贷款方式、资金使用及监管、还贷渠道等实行规范化管理，确保融资资金在城市建设工作中发挥最大效益。为提高投融资主体的“造血”机能，要通过财政资金补充、城建资产注入、土地增值收益返还等形式，建立城建资产与资源注入机制，不断扩大城建投融资主体的资产规模，提高资产质量和运营能力。

　 二是寻求符合城区发展规划与产业导向的自营项目，打造公司经济增长极。城投公司既承担政府融资职能又负有自身投资、经营职责。项目是城投公司的立身之本和发展之源，自营项目的拓展对城投公司的存续与发展非常重要，也是公司主营业务、利润和现金流的重要来源，近阶段的思路是依靠政府资源发展公司自营项目，以房地产开发作为主营业务，如依托城区旧城改造政策开发“青山南路低洼危旧房项目”、“苏圃路（二中侧）低洼危旧房项目”；结合青山湖周边景观整治和城中村改造开发“青山湖西岸项目”等。这类自营项目的特点是符合城市发展规划、产业导向和前景良好，既提升了城市形象，又打造了招商载体，发展了楼宇经济。因此必须双管齐下，既依靠政府的坚强领导和政策支持，又必须全力主动寻找项目线索，首要任务是立足辖区挖掘项目资源，只要是XX区辖区内的地块和楼宇，只要是XX区18.35平方公里范围内的城市建设项目，不管是城区低洼地改造项目、还是投资商开发的项目、或是辖区内的国家和省市区行政企事业单位（如洪都北大道原武警支队地块项目等）利用自身资源启动的楼宇和地块改造项目，城投公司都要千方百计跟踪搜索，既要善于自主策划包装项目，通过融资进行投资开发；又要积极协同区外经贸委、商贸委等部门为辖区单位和投资商提供服务，紧盯商业街区变迁发展（如苏圃广场项目）的动态，并着力寻求参与项目建设的契机，不断拓展项目资源。

　 三是建立风险防范机制，确保城建投资项目良好收益。一方面为保证自营项目遵循有利可赢、控制风险的原则，增强项目选择论证上的科学性、可行性，建议聘请省市相关部门、品牌投资（咨询）公司、高校和科研机构、法律部门的专家学者，对拟实施的项目进行论证，以供领导和项目管理层及时决策。另一方面为防范城市建设投资给政府带来的债务风险和信用风险，要加强政府性债务管理，正确处理发展速度与财力可能、债务规模与偿债能力之间的关系。在合理安排城市基础建设投融资规模的基础上，以城市基础设施建设项目为载体，采取财政承诺式向国家政策性银行贷款建设项目，并负责贷款的还本付息，形成“借、用、还”同一主体。投融资平台要将政府指定的代建项目的投融资业务同经营的其他业务进行明晰，有效防范和化解政府直接过度负债的风险。财政部门、审计机关要建立健全项目跟踪机制和风险防范机制，确保资金的安全、规范和高效使用。做到财政拨付给投融资主体的专项资金必须专款专用，不准交叉使用、互相挪用。并且为有效控制债务风险,建议从财政资金、土地出让收益和其它经营开发性收入中拿出一定比例，设立城建项目偿债基金，逐步形成与城市建设相适应的投资主体偿债保障机制。

　 四是按照现代企业制度规范管理，夯实投融资工作基础。城市建设投融资主体要按照现代企业制度，完善企业法人治理结构，进一步建立健全激励机制，实现规范化运行。一要强化法人治理结构建设，严格实行董事会领导下的总经理负责制，董事会、监事会的工作要正常化，定期召开董事会、监事会，讨论研究各个时期的重点问题并形成决议，提高企业运行效率和效益。二要根据项目不同的性质（经营性项目、非经营性项目、准经营性项目）实行不同的经营模式，成立代建公司等专项子公司，并强化现代企业管理，逐步构筑起自身的利润中心和“现金流”，构建可持续、多元化融资基础，增强核心竞争力。三要将经营性项目与公益性项目进行风险隔离，实行“项目运作制”，降低平台运行风险，实现城建投入产出的良性循环。四要聘请专业机构担任咨询顾问，加强专业人才队伍建设，及时准确地了解掌握国家金融政策、融资工具、投融资渠道和模式，提高资产运行效率和项目投融资成效。五要打造一支懂拆迁政策、会拆迁操作、解拆迁难题的拆迁队伍“铁军”， 通过拆迁公司的操作，置换出项目建设空间，为投融资平台市场化运作打下坚实基础。