智慧物业新时代下新兴技术在物业管理中的应用浅析
时间：2023-02-16 18:20:08 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
文/甘雨平
相比地产，物业具有付费持续、轻资产、可挖掘空间大等诸多优势，随着房地产领域的竞争加剧，物管行业的“收并购”案例层出不穷。据中指院统计，截至2021年12月，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及33家物业企业，交易金额约333.3亿元。数据的背后，是物管行业的持续高热度，在资金如此紧张的当下，物管行业无疑更加具备发展前景。面临如此激烈的竞争，且国家提出了“数字化、网络化、智能化、互动化、协同化”绿色智慧社区建设要求，作为社区的“最后一公里”，传统物业亟待升级，智慧物业将应运而生，成为行业发展的新风向。
智慧物业是指以智能化的综合服务管理平台为基础，集医疗、养老保健、智能交通、环境监控、安防监控、视频监控、电子支付等多项服务于一体，全面提高物业管理水平与民众生活品质的综合服务物业体系，[1]它既包含伴随着技术发展而产生的新兴服务业态，也强调运用新兴技术对传统服务业进行改造和提升，具有以下特点。
（一）高效性和便捷性
基于智慧化的综合服务平台，智慧物业充分确保信息的高效整合，因此较之传统物业，其效率大幅提升，这种感知是双向的：一方面，物业公司可减少基础的人力资源投入，将重心放在培养综合人才、深耕服务质量上，并降低员工的劳动强度和难度，增加职业黏性与精准性，提高解决问题的效率；
另一方面，业主的诉求能通过平台智慧化分配，更加高速地得到反馈，大大提升业主的服务体验。
（二）个性化和定制化
传统的物业服务集中在“四保”（保修、保洁、保安、保绿）阶段，智慧物业却可涉及业主生活的方方面面[2]：大到配合社区做好疫情管理，小到业主家庭成员的个性化需求，物业公司亦可根据实际情况针对业主设计更具定制性质的服务方案，大幅提升物业管理的温度和精确度。
（三）交互性和沉浸式
可视化、多动化、实时化是智能化管理系统的特性之一，其包含的虚拟仿真系统能为物管的信息协同整合提供便利，实现综合高效的物业管理。同时，智能化的服务平台亦增进了业主的互动体验和沉浸式观感。
（四）长期收益可观
从成本角度来看，开发研究智慧物业的综合性服务平台，前期投入确实较大，成为目前智慧物业发展较缓慢的原因之一，但从长远来看，智慧物业将在使用阶段减少维护管理的诸多成本支出、精简人力资源投入、延长设备使用寿命，并且可以借此开发更加多维度的物业管理领域，如：与周边商超的平台互动，联合家政、餐饮、医疗卫生等多行业，扩展的新服务领域亦可大大提升物业公司行业竞争力，创造更多收益。
（五）推动社会智能化
社区治理是国家治理体系的基础，根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》，住房和城乡建设部等部门发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，明确要求构建智慧物业管理服务平台。由此可见，智能化城市是大势所趋，而智慧社区是智慧城市建设的主要基础和关键环节，通过数字化、信息化平台对物业管理进行全面升级改造，是社会智能化的重要步骤。[3]
由以上特点可知，从长远来看，传统物业服务发展到智慧服务，行业的转化升级对物业、业主、政府三方均有利，已是势在必行。而智慧物业的发展壮大离不开管理方式、人员素养、技术平台的全面升级，其中技术平台的支持至关重要，是推动传统物业变革的巨大动力。伴随着近年来各类新兴技术的逐渐成熟，5G技术、物联网、云计算、大数据、人工智能等，均为智慧物业的发展提供了新的可能。根据智慧物业的特点，新兴技术与其结合模型如图1所示。
图1 新兴技术与智慧物业结合模型
为了深入理解和探讨新兴技术在智慧物业领域的应用前景，阐述其在该领域的实操可行性，本文分别对物联网、云计算、大数据、5G+VR进行了分析，借此对智慧物业的发展提供参考。
国际电信联盟(International Telecommunication Union，ITU)将物联网定义为通过二维码识读、无线射频识别(Radio Frequency Identification，RFID)、全球定位系统(Global Positioning System，GPS)等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。[4]简化其概念，即通过传感设备与互联网的连接，达到物与物之间的信息交换和通信。因此，物联网最突出的是其感知能力，能够实现对所处环境信息的超高灵敏度获取，这就为智能化服务获取海量信息提供了前驱条件。
分析物业行业对于物联网的应用现状可知，其在物业行业的应用主要集中在小区出入口的人脸识别系统、车辆信息采集系统、扫码识别系统等，即通过移动智能终端摄像头的功能，进行图像或二维码的扫描识别，从而实现信息的采集，部分系统可自动关联门禁功能。由此可知，目前物联网的应用智能化程度较低，极大受限于移动终端的硬件性能，能获得的信息有限，应用场景相对静态，即时性、全面性较差，并且对人工的依赖仍较大。
根据物联网的特性展望未来，物联网可融合蓝牙、无线传感网络等技术，实现多维度、多层面的信息链接，增强信息交互的多向性、流畅性、动态性，实时收集并更新小区物业信息，这就为智能化的物业服务平台、业主诉求平台、联动政府管理平台等多维应用场景的搭设提供了可能。[4]公共基础设施维护维修、小区治安管理、居住环境维护、物业服务监督与反馈等全方位信息均可利用物联网搭建的平台进行信息实时读取，系统亦可与GPS相连，高效反馈空间及地理位置、人员流动、安全现状等诸多信息，一改原先的零散化服务状态，物管可利用平台信息实现即时反应，部分常用模块亦可结合AI技术智能处理。如在传统的“四保”方面：物联网系统感应设备、监测设备可搭建小区环境监测系统，监控土壤要素变化，科学管理小区绿植，维护生态环境；
实时监测安保环境，与业主互通信息，当发生灾害、人为破坏情况时，自动触发保护装置，实现一键警报和应急处理，结合业主情况，在线指导制定逃生方案等。还可利用物联网中的自动识别技术洞察最细微的信息活动，物业管理涉及的大量建筑文档资料、服务资料等文字、图纸，均可通过有线、无线多种方式传递给智能处理设备。物联网处理层可对收集到的海量信息进行协同处理，实现信息的多视角分析，为智能化服务奠定基础。
综上，物联网的感知能力对物管行业的信息获取具有重要意义，能够为物业的线上智能化服务提供良好的技术支撑。
VR（Virtual Reality）即虚拟现实技术，是多媒体技术的终极应用形式。5G是具有高速率、低时延和大连接特点的新一代宽带移动通信技术，5G融合VR可以使虚拟仿真技术更加逼真，加深沉浸感和体验感，将其融合在智慧物业领域，可为其智能化服务发展实现新的飞跃。
目前物业行业对此两者的应用还较少，虚拟仿真主要集中在项目的工程建设设计和施工阶段，网络通讯技术则主要应用于小区网络覆盖方面，如公共区域的免费WiFi。
扩展5G+VR的应用场景，营造出身临其境的虚拟世界，其实在智慧物业服务中有着突出的利用价值：管理方面，培训物业服务人员时可利用虚拟现实设备构建多样化的真实交际场景，让工作人员在生动、逼真的环境中进行实操锻炼，提升员工工作适应性，锻炼临场反应能力。服务方面，交互式的场景能够预演产品的展示效果，对于一些特定服务场景尤其有用，如在业主进行房屋交付验收时，入住可视化体验可直观展示房屋数据，一些隐蔽性工程也能更好向业主呈现，即使不懂专业也可安心验房，提升业主体验感，简化入住流程，亦可联动园区周边环境及路况信息，合理规划验房时间安排。又如某些预装地暖或精装修项目，在业主自行改装或加装时，就可提供房屋可视化模型，帮助业主理解产品设计、了解地暖的结构，规避装修时破坏隐蔽工程造成的诸多后续问题。
综上，5G+VR技术在智慧物业中的核心应用点在于：为信息高速传递与协同处理提供可能，提升智能化服务质量，丰富服务内容，其直观可视化展示使智能化平台操作性更强。
云计算是分布式计算技术的一种，即通过网络把用户所需的处理计算都放在云端进行，用户终端进行结果展示。[5]云计算的核心即基于移动智能终端的云服务，重点在于其强大的存储能力和运算能力。
结合目前物业行业的智能化程度分析可知，部分物业公司已开发自身品牌的物管App，可以集成报修申请、处理反馈、水电费缴纳等常规功能，已在智能化领域进行了积极探索和尝试，但限于App对移动智能终端具有选择性，对移动智能终端的硬件条件要求较高，现有终端设备的运算速度和存储空间尚不足以满足智慧物业的要求。
根据云计算的特性，未来的物业展示端可以实现“按需即用，即需即用”，满足业主更加个性化的需求：物业App不再局限于普通的日常服务，将成为一个虚拟的移动云，成为业主身边随时随地提供便捷式服务的贴心管家。如：物业App可以联动智能终端的信息（家庭摄像头、公共区域环境信息、周边就餐就医信息等），业主通过前端输入，即可及时获取云端信息和管家服务。现场实施情况和业主反馈的实时记录也可在云端进行储存，高质量的数据可为后期系统发展提供支撑。未来的物业App可充分利用云计算的虚拟化技术实现软件和硬件分离：业主在虚拟层运行软件，不需要考虑后台硬件资源，物业App的数据存储和计算任务将可以完全转移到“云”端，极大提升App的使用体验，增强物业服务的流畅性。
大数据技术是指一系列数据收集、存储、管理、处理、分析、共享和可视化技术的集合，可对大量多元的非结构化数据进行实时分析，从而发现价值。针对智慧物业，大数据技术可通过对物业管理过程中的行为进行量化处理，并对产生的海量数据进行分析，将“个性化、定制化”变成现实，满足不同业主的差别化需求。
目前已有物业公司利用自有的App进行后台数据收集和分析，在租房、售房、小区设施建设等方面分析业主需求、征询业主意见，但受技术、资金等多方条件限制，其应用深度还有待提升。
深入结合大数据技术，其对于数据的挖掘、分析、整合是智慧物业发展所需的重要功能，可极大地拓展智慧物业涉及的领域，使物业的人性化管理深入业主生活的方方面面。大数据技术的应用不仅体现在分析物管过程中业主的行为数据、物业的管理数据，更体现在提供业主所需的各种资源信息和个性化的自适应内容。
其应用场景展望：在装修阶段，收集业主的拆除、新建等需求，收集建筑工人信息，建立装修价格、人员资源库，方便业主选择；
在日常管理阶段，有针对性地提供生活所需信息（菜市场、生活商超、交通出行等），而对于家中有老人和小孩的业主，亦可拓展提供医疗、教育类资源；
在打造社区物业或周边社区配套阶段，利用大数据分析业主偏好，据此进行资源的合理配置，实现供需平衡，并且物业可邀请合作商家入驻智慧物业服务平台，为业主打造“一键式服务”，小到快递、家政、餐饮，大到医疗、金融甚至社交活动。
综上，基于大数据技术的物管App在获取业主的需求和特定行为意向方面更具优势，更能够从多个层面向业主提供与其特性相匹配的生活服务。而且，大数据技术的应用增强了App的定制功能，甚至可以实现业主的预测服务。因此，在做好数据的加工处理、安全与隐私保护等措施的基础上，大数据技术能够使决策更加及时有效，真正实现以“业主的需求为导向”。
智慧物业中融入新兴技术，是智能化发展的必然选择。物联网技术有助于物业公司对于管理情境的智能化感知，云计算技术和大数据技术为高效整合物管资源、实现信息深层联动提供了支持。结合5G+VR，将可视化、智慧化、实时化服务进一步提升，可为业主创造更加人性化、个性化的物管服务。
总的来说，“智慧物业”是一个系统化的建设工程，其前期投资大、资源整合难度较高，并不能单方面依靠市场和物业公司的自主能动，也不能仅靠政策的出台和被动促进。因此，只有“政府引导、市场运营、多方共同参与”的模式才有利于“智慧物管”持续、良性发展。随着智慧物业功能的拓展与提升，未来的物业行业将成为一个集全面与个性化于一体的新型服务行业，将大有可为。
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