房地产企业内部控制审计的难点及优化措施探讨
时间：2022-12-08 11:35:04 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
叶 敏
（中国武夷实业股份有限公司，福建 福州 350001）
房地产企业经营模式特点是投入高、收入高，作为高风险投资项目之一，为了促进企业发展，房地产企业应开展内部控制审计工作。审计通常分为内外两种形式，外部审计是为企业进行风险评估，促进企业健康发展；
内部审计是为企业进行监督，辅助企业向着良好的方向发展。通过开展审计工作，可以进一步规划与提升房地产企业的工作效率，为房地产企业带来更大的经济效益。
（一）收入
对于房地产企业来说，内部的房产资源即已开发完成的房屋销售用地、销售房屋以及全套配套设施，都是作为房地产企业的内部库存商品，也是收入的主要来源。其中，审计师需要对当前的库存商品进行审计[1]，注意房地产企业的结转是否存在不合理现象，将成本进行转接，在相关的预收账款中是否存在不合理等情况。内部审计人员的工作目标是对销售合同、销售月报表等进行审核与数据计算。内部审计人员应及时与售房部进行联系与沟通，监督和审查应依据会计准则开展和实施，将其中的放款收入列入预收的账款中，对此进行整体的核算。尤其是对于按揭销售的商品房，应当按规定批准后，进行收入的细化和分解，再按照企业的收支规定，平衡收入情况。
（二）成本费用
审计工作中开发成本的计算内容包括很多方面，例如，土地使用权的转让金额、拆迁补偿款、基础的设施施工费用，公共场所的配套设施费用等。由于涉及企业的利益，因此，相关人员在进行审计时，可以尽量注意房地产企业的开发成本、费用计算与分配不合理等情况。
基于此，为了加快房地产的资金周转[2]，保持货币资金收入与支出的稳定，房地产企业可以对是否存在费用的跨期现象进行内部核查，对不清晰、不明确的支出款项严格查明。将房地产企业中存在的费用提取不合理、操作不合理等现象进行合理化的分配，以免出现与预期不符的情况。
（三）工程造价及内控制度
在房地产企业进行内部审计工作时，应进行相应的风险评估工作。为审计拟定更具针对性的经营方向，为管理者提供有效的财务建议，以促进企业获得良好的经营管理成果，改善企业组织框架，为企业的生存与战略目标制定全面的内控审计制度。房地产企业在进行重大决策时，对其重大决策工程制定相应的内控审计制度，保证决策的合理性及有效性，预先对其决策效果与该支出实施的工程造价进行预估值的计算，最大限度地规避企业活动（投资）等决策风险。
（一）信息交互性强导致审计难度大
房地产企业涉及面较为广泛，尤其是大型的房地产企业，在该行业的建设中，跨行业、跨业务已经成为业内普遍存在的现象，这直接带来的问题就是各地区的管理与该地的战略定位存在一定的差异性。房地产企业本身就是一种较为特殊的投资企业，需要拥有大量的资金与投资资料。因此，在信息的传递与交互方面，当前房地产企业仍面临较大的难题。房地产行业的交互性也使得房地产企业在不同发展阶段面临不同的建设任务与投资项目等[3]。
信息交互问题可能会严重影响房地产企业的发展，房地产企业的信息传递速度慢，跨市的信息传递也有一定的不确定性，这些均不利于房地产企业工作人员对信息的甄别速度。一旦信息在一个方向中出现迟滞，对房地产企业及其他企业的发展均会产生十分不利的影响。
（二）市场环境复杂及政策压力大导致审计时间长
房地产市场所处的环境并非纯粹市场化的环境，也就是说，房地产企业不但要面对市场化的竞争压力，也要随时按照国家出台的政策对自身进行调节。在竞争日益激烈的市场环境，以及国家政策压力下的房地产企业面临较大的经营风险。房地产企业的涉及面广泛，中小型的房地产企业为了获得更大的经济效益，往往会将企业的一部分经营用在外包上，这也就使企业内部形成一个短期牟利的经营模式，在外包经营模式下如果不进行规范和管理，很可能会对房地产企业产生不利的影响。上述信息交互难度大，会出现审计的资料调度较为困难，如果想节约审计时间，就要进行事后的审计，但不利于企业的风险最小化。
（三）审计系统执行力不足
房地产企业中的审计管理问题，往往出在审计系统的建设方面。当前，随着互联网信息时代的发展与房地产企业的日益成熟，房地产企业审计体系逐步走向规范化。但是，虽有相应完善的审计体系，对于内部管理与执行力度却不够，使房地产企业面临着较大的审计压力。传统的房地产企业会将企业的内部控制与审核计算放在项目验收后，而在企业项目竣工验收时没有对企业内部经营进行计算与统计。
由于房地产企业忽略了相关的审计问题，在经营过程中可能会出现一系列问题，例如，审计管理不足导致人员设置不合理：岗位会出现一个业务人员同时兼顾多个岗位，该问题的出现不但不利于房地产企业的管理，还容易发生舞弊行为；
再如，房地产经营企业投资金额大，存在较高的投资风险，包括审计和内控的执行问题，如果不及时进行解决和管理，会出现较为严重的后果，阻碍企业的发展。
（一）完善风险导向审计，开展系统化内部审计工作
1.风险导向管理模式由按职能单独管理向跨部门综合管理转变
在房地产企业的组织构成中，审计部门是对企业进行风险管理的职能部门，财务部门与业务部门是与其进行风险分担的部门。传统的房地产企业其企业经营中的风险预估都来自新闻和企业内部的审计月报。仅仅对信息进行整理，导致月报涉及实际风险评估的板块不足[4]。房地产企业管理者的风险意识存在一定的不足，就更不会为企业设立专职的风险管理系统。
为此，企业应当重视风险预测和管理评估等问题，为企业做长远的规划。首先，要成立相应的审计委员会，这是房地产企业内部风险管理的必然步骤。在企业需要解决内部的财务问题与其他审计问题时，可以采用内部的审计管理模式，这样有利于房地产企业管理者了解其内部存在的具体问题与科学地制定未来的战略发展方向。对于小型的房地产企业来讲，各个管理层也应在企业的运营过程中对企业的风险进行充分的了解；
并通过有效的风险管理将风险进行逐层均摊，由董事会与总经理互相监督，企业内部的审计部门应当对员工进行监督与评价，并且对其工作内容及时向管理者汇报。此外，也可以定期地向企业的审计委员汇报。因此，房地产企业的审计管理与风险导向也是未来房地产企业加强风险管理的重要方向。
2.加强风险预先评估，增强风险导向意识
在房地产企业的建设初期，普遍存在对风险导向管理意识较为薄弱，管理策略较为匮乏等问题。往往仅利用传统的风险评估或预测对风险问题进行管控，缺乏一定的实施灵活性，较为保守的风险防范与评估措施对目前激烈的市场竞争与房地产企业的长远发展并不适用。
被动的风险管理与经营模式不利于房地产企业的发展。因为被动的风险管理远不如主动对运营风险进行管控，主动权应保持在房地产企业经营者自己手中，这样可以随时对投资资金进行转移，并利用主动规避风险的优势扭转企业的不利局面。要想明确企业的风险向导并进行管理和预防，也可以借鉴优秀的房地产企业为自己的企业定制风险转移策略等。例如，万达、碧桂园等大型的房地产集团[5]，可以为中小房地产产业带来新的发展动向。以当前的大型房产企业为目标，利用风险规避、进行风险转移，并对资金进行合理的利用，这样可以使中小型企业将战略目标与管理经营目标进行结合，给企业的发展带来不竭的动力。
3.注意风险导向管理超载问题
风险导向管理并不是企业发展的最终目标，因此，适当的风险导向管理可以辅助房地产企业获得更多的经济利益，但是，过度的风险导向管理会呈现“一边倒”的管理模式。房地产企业的生存模式依旧是销售带动企业经济发展，业务领域是整个企业最重要的一部分。因此，在企业内部过度开展风险研讨会，可能会导致审计工作的效率降低，对于企业的风险导向管理依旧应遵循适当的原则，为企业进行合理的评估，并科学地进行资金转移与调动等。
（二）内部审计由单一部门执行拓展到全体员工共同参与
1.增强全体员工的风险导向管理意识
一些中小型的房地产企业在经营过程中，在用人方面存在一定的弊端，管理层中存在不少关系户，他们利用人际关系到企业就业，该类人群缺乏专业的房地产经营及管理知识，风险意识较差。业务部门人员普遍存在文化水平较低，对企业的依存心理较大与风险意识缺乏等，均会为企业带来一定的经营风险。为此，房地产企业首先应当对内部人员进行统一的管理与培训。无论是普通员工还是管理层，均应该树立共同的经济收益目标。房地产企业作为一个盈利性的企业，需要员工加强风险意识，自觉地遵守相应的规定，对价值观与导向等方面进一步加强认知。
除企业的风险意识以外，员工与管理人员也应当对自身的职位有一定的竞争意识。企业的气氛与营业额是需要全体职工一起努力来得到的。因此，除讲座以外，也要对员工实行业绩考核制度，需要让员工了解风险流程与规章制度，以此来规范员工自身的行为。
2.培养风险导向管理人才，强化沟通与咨询业务
传统的房地产企业大都忽略对风险导向的意识程度，表现为缺乏专业的风险导向规划管理人员。企业往往直到出现了风险兆头，才进行风险评估，被动地进行漏洞填补等，这十分不利于企业的发展。因此，对于管理者来说，专业的风险导向人才可以从企业的角度出发，为其进行预先的风险评估，对可能发生的问题进行预案。
除了风险导向管理人员，房地产企业也应当注重沟通咨询业务的开展。上文提到房地产企业在经营中会存在跨度经营的模式，企业应当积极地与外部审计进行沟通和联系，以便对风险评估做进一步的管理。加强企业之间的业务交流，有助于增强风险管理流程的完整性，有助于风险导向的管理与企业经济活动的相互结合。
（三）建立健全信息沟通机制
信息时代赋予了房地产企业更广阔的生存与发展空间，信息化为审计指明了新的发展方向，企业的审计部门可以更精确地为房地产企业进行风险评估与内部管控。由于信息化需要软件与硬件相互配合和支持，因此，全体员工都要对信息化建设进行充分的了解。此外，企业也应当引进专业化人才，为企业定制专属的风险机制与管控内容。以大数据为背景下的房地产企业，可以借助其数据分析与收集的优势，使管理更有力度，使员工之间进行相互督促，避免企业中的舞弊风险问题的出现，实现更透明、智能化的企业管理。
综上所述，我国房地产企业的健康、稳健发展离不开自身的管理与内部结构优化。审计作为房地产企业的重要控制手段，可以对企业进行风险防范与内部控制优化。房地产企业应从管理层开始，推动其内部审计制度优化。以科学的权力制衡机制对企业风险进行控制，加强企业内部基管理层的责任认知，提升企业相关人员的管控能力。审计人员应当不断地完善自己的职业技能，提高自身的修养，督促房地产企业各部门按照战略规划履行职能，为企业的发展提供科学的依据，为企业开展风险评估提供专业支撑，从而避免房地产企业面临较大的控制风险，以此应对宏观环境及微观市场带来的挑战，为企业带来更多的经济效益，实现企业的高质量发展。
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