浅析房屋买卖纠纷现状及其审理原则
时间：2021-01-21 08:09:03 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
近年来，随着我国经济的发展，农村人口流动性增强，农村人口涌入城市、山区人口奔往平原、贫困地区人口流向发达地区，改善了很多人的生活条件和生活质量，同时也带来了房地产开发市场、房屋买卖市场的升温和火爆，相应出现了一些不规范的现象。房屋买卖是每个家庭生活中的大事，对促进社会和谐影响重大。因此，多一些慎重、多些相关法律知识尤显重要，本文浅显分析房屋买卖纠纷中的现象，旨在防止和减少此类纠纷的发生。
一、买卖的房屋类型
我国现居住的房屋大致可分为政府组织建设的经济适用房、廉租房、限价房、单位集资建房、公房改制后的房改房、个人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小产权房”。其中，进入流通最多的是城市商品房、二手房、农村“小产权房”。不妨将房屋买卖合同与商品房买卖合同简要比较，便于正确理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于其标的物是房屋属不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续，这是房屋买卖合同区别于其他买卖合同的关键之处。商品房买卖合同是特指房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋。它必须是由房地产开发企业建设，包括尚未建成和已竣工的房屋，并且公开出售。商品房买卖是是交易中的主流，但仅是其中的一种。
二、房屋买卖纠纷面面观
由于房屋买卖涉及法律法规较多，不同于生活中的其他交易。而交易当事人由于风险意识差、法律知识不足、故意规避政策等原因，以及行政主管机关监管缺位，相关立法不完善，致使很多房屋买卖留下隐患，形成离奇复杂的纠纷。
阴阳合同逃税款。现实一些房屋买卖中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”，系房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，根据民法通则第58条、合同法第52条的规定，“以合法形式掩盖非法目的的，合同无效”，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。现实中，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。“阴阳合同”在二手房买卖中出现较多，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；
如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。同时，买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记不办证、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。
只看房屋不看证。查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。某法院审理了一起房屋买卖案件，2004年2月，宁某请求某房产中介部介绍购买住宅，房产中介部告知宁某“李某在某生活区有一套住宅出售”，中介随即约见李某见面商谈。次日上午，宁某与中介一起来到李某居住的房屋，查看了房屋情况，商定价格为8万元，并约定“宁某预付部分房价款6万元，当日下午李某将房产证交付宁某”。三方返回中介部后签订了《买卖房屋合同书》，宁某向李某交付房款6万元。当日下午，宁某与李某联系房产证事宜，却再也找不到李某。心急如焚的宁某与中介四处查问，发现李某“出售”的房屋竟然是租住他人的。
在这一起案件中，不管宁某还是中介均未查看李某是否持有所售房屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证，李某不可能如此轻易得手。还有的在买卖中对对方提供的房产证不放心，购房者对房产证的真伪不易辨认，在查阅卖方提供房产证时，有必要根据房产证号到当地房地产管理部门查证、核实真伪，防止出现房产证与房管部门登记不一致的情形，同时还要查证所买房产是否存在抵押物权或者被法院查封等限制交易的情况。物权法第17条规定，不支产权属证书是权利人享有物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；
记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿一致为准。为保护交易安全，在签订房产买卖合同时，还应当订立定金条款。书面约定定金并交付定金是保证合同得以履行的手段，也是防止财产受到侵害的有效保证。《中华人民共和国担保法》第六章的定金条款规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；
收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”买房动用资金较大，在签订房屋买卖合同时，买卖双方应当在自己能够承受的范围内书面约定定金数额，并交付定金，防范房产交易风险。一旦购房者被骗，损失也可控制在定金范围内。
小产权房没名分。所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。对应的，由国家房管主管机关发给产权证的叫大产权。这样的房地产开发建设的一般程序是：开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定将土地出让金和使用税（费）上缴给国家，由国家给开发商发放土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。
小产权房以价格低廉、交易简便备受青睐，在房屋买卖市场中占有一定份额；
但对房地产市场形成一定冲击，扰乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
在目前的法律政策下，小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证，在平时居住中相安无事，由于没有真正的产权，不受法律保护，一旦发生纠纷被起诉，法院将认定房屋买卖合同无效。如一旦出现质量问题，购房者也往往难以找到处理纠纷的合同依据或法律依据；
由于小产权房无法办证，购房者无法通过抵押手段融资，也无法使其上市交易；
一旦房屋面临拆迁，还可能承担没有拆迁补偿的风险。同时，小产权房交易带来大量社会问题，一是国有资产流失，二是购房者仍然属流动人口，对社会治安、计划生育等工作带来很多不便，购房者子女入学仍受困扰。
共同共有人未同意。房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同，而过去在办理房屋产权证时，多以家庭成员中的一人作为户主，很难查清房屋所有权人员。对这类案件，法院只能依据法律规定，认定房屋买卖合同无效，判令返还原物、恢复原状，根据过错赔偿损失。近来出现子女告父母，丈夫诉妻子，卖房者主动起诉说自己卖房违了法。法庭上，被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动替原告说话，极力促成原告胜诉。屡屡出现诸多怪现象，如果同当前不断飙升的房价联系起来，一切就不言而喻了。
余某在其丈夫去世后，与其子生活在一起。2005年3月，余某将原有房屋卖与郑某，郑某搬进去居住。2006年底，因城市规划，潘塘村被划归新城区，房价也飞涨。后其子以房屋为父母共同财产，其享有继承权，母亲私自处分房屋产权侵犯了其合法权益为由，遂起诉余某，请求法院认定买卖房屋协议无效。对购买共同共有房屋，仅在善意取得情形下可以得到法律支持。从物权法第106条规定看，对共同共有房屋善意取得需三个构成要件：买受人取得该不动产时是善意的；
以合理人价格有偿取得；
转让的房屋已作产权变更登记。因此，应尽可能的让家庭成员书面声明、集体签名同意，减少买房纠纷。
先付款未必先得房。王女士看中一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万元首付款。一段时间后，房价上涨，王女士觉得很值，然而就在她满心欢喜地等着收房时，有一天却发现一位姓李的先生搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是，李先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查，房屋产权确实已登记在李先生名下。原来，开发商虽与王女士签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更高的价格卖给了前来买房的李先生，并且为李先生办理了产权登记。王女士一怒之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王女士这种情形的并不在少数，这被称为“一房二卖”。在这种情形下，房子究竟属于谁？由于物权法规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力，因此王女士虽然与开发商签订了合同，但只享有合同上的权利，却并没有取得对房子的物权。而李先生虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自认吃亏，她可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
为防止这种情况发生，让先买者也能先得，法律为买方设定了一个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
王女士在购房之初就可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、房屋买卖纠纷案件的审理原则
由于房屋买卖数量增多，形式各异，隐患较多，引起诉讼的案件也相应增多，近年来在民事案件中的比例逐年上升，纠纷原因也千奇百怪，加之我国的土地政策还在不断完善，给此类案件的审理带来难度。笔者认为，对于商品房买卖合同纠纷，物权法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确规定，对于房屋质量瑕疵、贷款买房、惩罚赔偿、解除合同等都有明确规定，一般较好处理。对于其他房屋买卖合同纠纷，则要根据民法通则、合同法等有关法律规定处理。但在审理此类案件时，要坚持维护交易安全，调解优先原则：一是揭开卖房者合法诉讼的面纱，随着近几年房价的突飞猛涨，类似想吃后悔药的人不在少数，于是在利益的驱动下，夫妻、父母均成了挡箭牌。特别是城市化的进程，一些城郊乡镇陆续被划归城区，本来无人问津的房子也一下子值了钱。当初偷偷摸摸卖的房，原本避之唯恐不及的政策法律如今成了悔约的尚方宝剑。而一人诉讼，常常众人在背后观望，一旦处理不当，将会引起一系列的诉讼，甚至引起群体性的诉讼，引起社会的不稳定。所以在涉及房产纠纷诉讼中一定要仔细观察分析，看清当事人诉讼背后的真正意图。
二是通过差价补偿维护交易安全。从维护交易安全、生活稳定的角度出发，从保护善意第三人的利益出发，尽量维护合同的有效性。所以在诉讼中坚持差价补偿的原则，即让卖房者在按照现有市场价补偿购房者的前提下解除合同，在此原则下进行调解，既是对恶意诉讼者的惩罚，也有利于维护合同的有效性。通过贯彻此原则让卖房者明白，想投机取巧进行恶意诉讼，即便是利用了合法的外衣来掩盖，也得不到预期的利益，甚至会受到法律的制裁。法律不能成为个别人谋取个人利益的工具。三是倡导和谐至上，贯彻调解为先的原则。近几年来，竹溪法院在多起诉讼中，采用调解的方式，70%以上房屋买卖纠纷通过调解达成调解协议或撤诉。在调解过程中进行充分的法律释明，让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策，以及相关的鉴定费、评估费等各种诉讼成本，让当事人算清账，做出明智的选择。
