[房产税试行效果评析]2019房产税怎么收

时间：2019-04-14 03:28:10　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　2011年1月28日，房产税开始在上海和重庆试行。经过一年多时间，房产税有没有在合理引导房地产供求关系，减少囤房、炒房需求，提高不动产资源配置率，促进房地产业健康发展等上取得成效，本文将从微观经济学视角进行解答。
　　一、房产税措施
　　房产税是一种财产税，以房屋为征税对象，按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。
　　（一）上海
　　试点范围为上海市行政区域，征收对象为上海居民家庭新购第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非上海居民家庭的新购住房，税率规定应税住房每平方米市场交易价格高于本市上年度新建商品住房平均销售价格2 倍的税为0.6%，低于或等于2倍则为0.4%。
　　（二）重庆
　　试点的区域为主城九区，征收对象为存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购的第二套房，并根据住房建筑面积交易单价与上两年主城就去年新建商品住房成交建筑面积均价的倍数实行差别税率，3倍以下税收为0.5%，3倍（含3倍）至4倍税收为1%，4倍及其以上为1.2%。
　　二、房产税的微观经济学分析
　　房产税的出台有调整财政结构、调节收入分配、抑制房价虚高等重要意义，而对于微观的供求市场，我们将着重考察其对抑制房价虚高的作用。
　　（一）房地产税收部分市场
　　从简单的从价税模型得出知道，商品弹性越小的一方，议价力越低，所负担的税额越重。结合征税部分的房产市场的具体情况分析：
　　尽管住房是弹性较小的商品，但是两地房产税的征收对象主要是奢侈高档住宅和投机性住宅而非普通居住性住宅，所以对于购房者而言征税的住房弹性较大，负担的税额不低。而就我国近年来房地产行业蓬勃的发展态势看，尽管2011年房产业经历了寒冬但也已逐步回暖，故总体来说投资者仍极其愿意投入房地产行业的开发中，并不是随房价的下降而大幅度减少供给或随上升而大幅度增加供给，反而一直是维持在较高水平供给，即弹性相对较小，负担的税额比例不高。
　　所以，大部分房产税的负担落在了购房者的肩上，而我国房地产虚高很大程度上却是房产商大力开发和相关房地产投资者炒作的缘故，所以税收负担较轻的供给方并没有受到有效抑制，最终难以有效抑制房地产虚高。
　　（二）房地产市场总供需
　　征税对供给方是一种消极刺激，会减少均衡产量，所以，理论上说征收房产税会减少对房地产商的开发。并且征税是一种信号表明了国家调控房价的决心，这也将影响那个房地产商的开发。从这两点看来，住房的供给将会减少。然而，试行房产税的税率很低，仅占美国房产税的四分之一不到。这种“温柔”的征税从理论上并不能带来供给的大幅度下降，在房地产投资者如火热情面前，温柔的征税将轻易被化解，降低供给的效果不佳。
　　征税对需求方也是一种消极刺激，会减少均衡需求量，理论上可以抑制消费者需求。而征税的信号作用反映了国家调控房价的决心，这将刺激居住型住房的需求，抑制投机型住房的需求。征税对象又主要是针对高档住宅和投机性住房，故应当能抑制投机性住房需求。但是不高的税率会大大减弱抑制投机性住房需求的作用，加之居住型住房的需求增加，所以购房总需求可能不减反增。
　　综合上述两点可知，在房地产供需总市场上供给不能有效减少，需求可能不增反减，结果是难以成功控制房价。
　　（三）小结
　　从对征税部分的房地产市场和整体房地产市的微观分析可以看出，沪渝两地税收抑制房价虚高的作用并不显著，主要原因体现在对房产开发商的抑制作用较弱和税率较低两方面。
　　三、房产税施行后沪渝两地房地产市场行情
　　自2011年起，沪渝的商品住宅开发和销售速度放缓，而重庆于2012年一月份商品住宅开发经营情况有所回升，上海则没有明显好转。
　　尽管纵向观察可见，2011年开始，重庆、上海的商品住宅开发经营状况得以“退烧”，日趋理性。但横向观察，2011年全国经济形势严峻，房地产行业经历了寒冬，沪渝两地的房地产行情并不罕见，甚至重庆的房地产情况在全国二线城市中还算比较乐观。
　　所以，自2011年1月开始，沪渝两地商品住宅开发经营“退烧”的现象主要源于收紧的货币政策和“限购”、“限价”、“限贷”等宏观经济政策，以及不景气的经济大环境。而“房产税”在减少囤房、炒房需求，提高不动产资源配置率上并没有显著成效。
　　四、总结
　　通过从微观经济学视角进行理论分析和对房产税施行后沪渝两地房地产市场行情进行横纵向分析得到：房产税的施行没合理引导房地产供求关系，不能有效减少囤房、炒房需求，主要原因是对房产开发商的抑制作用较弱且税率较低。尽管房产税没能取得调控房地产市场的理想作用，我们也不能全盘否定房产税，在优化税收结构、调解二次分配、缩减贫富差距等上仍有巨大意义。
　　参考文献
　　[1]哈尔·R.范里安（Varian，H.R.）.微观经济学：现代观点[M].格致出版社， 2009.
　　[2]郑华.房地产供求曲线的经济学分析[J].江淮论坛，2008(03).
　　[3]林建勇，薛艳杰，于辉.房地产及其调控的微观经济学分析[J].理论探索，2008 (02).
　　作者简介：王芮（1990-），女，汉族，重庆永川人，就读于西南财经大学统计学院，研究方向：金融学、统计学。
　　（责任编辑：刘影）

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