【松原市商业地产商圈投资需求实证研究】松原市

时间：2019-04-09 03:20:03　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　摘要：文章以松原地产的投资者为研究对象，以松原市商业地产商圈的投资趋势、投资者对项目的要求、投资者的投资动机为研究的维度，通过本次对松原市商业地产商圈、投资者需求的基本数据分析，为企业方提供商业项目的决策依据。
　　关键词：松原商业地产；投资者需求；商业投资
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-04-0252-1
　　1 研究方法
　　1.1 问卷调查方法
　　本次调查以松原市投资者为研究对象，从11月25日至12月2日，在江南江北地区发出556份问卷，其中包括502份调查问卷和54份访谈问卷。调查问卷中472份有效，有效率为94.02%。
　　1.2 问卷设计
　　本次问卷在问题的设置上共有20个题目，都是选择题，1-2题调查松原市的商业地产现状与趋势，3-8题调查投资者投资动机、9-14题调查投资者对商业地产的要求，15-16题投资者接触媒体以及投资影响，17-20题为投资者个人信息。
　　1.3 数据分析方法
　　使用SPSS进行方差分析。
　　2 研究结果
　　2.1 松原市房地产现状分析
　　2.1.1 蓝湾都汇强力的三个竞争对手
　　实际上在松原商业地产在建项目里和已经经营的商业地产项目里只有金钻江南秀和中东大市场是本项目的主要竞争对手，其他如前郭尔罗氏大厦、温州城皇金大道、新天地、巴特尔等都难以对本项目构成威胁。
　　2.1.2 松原市商铺平均价格水平
　　被调查者中认为松原市商铺价格太高的过半。商铺价位偏高，我们在商铺格局划分和价格定位上可以根据这一点做出多样性的细分定位策略，留出足够的价位差异空间。
　　2.1.3 江北地区商铺未来价格走势
　　70%的被调查者认为江北商铺未来价格走势会相对稳定或者上升。在广告宣传中我们可以执照稀缺，增加受众紧迫感，使其不再犹豫不定，加强购买欲望。
　　过半的受访者认为目前的商铺价格过高，实际上是开发商与投资者期望相反的反应，值得欣喜的是70%受访者认为江北更有投资价值，为我们今后进行项目推广增添了信心。
　　2.2投资者投资动机与意向分析
　　2.2.1 投资者近期投资意愿分析——没有投资的比例最大
　　被调查者中有投资意向的和不一定的占近58.61%，对有投资欲望的人群进行广告宣传时，着力宣传我们特有的优势，满足他们的需求，坚定其投资意向；而在对“不一定”的人群进行广告宣传时要刺激他们的投资欲望，转“不一定”为“有”，从而变其为实际顾客。
　　2.2.2 投资者趋向的投资方式分析——自营是主流
　　相对于租赁和投资，松原的投资者更趋向于自营的投资方式。
　　2.2.3 投资者对商铺面积的要求分析——越小越精神
　　被调查者中面积需求在15-80平的比重占绝大例，我们在商铺格局的布局上可以在这个范围设计有所侧重。
　　2.2.4 投资者愿意接受的价格——越低意愿越强烈
　　被调查者能够接受的价格在40万以下的比重在75%以上。
　　2.2.5 投资者考虑因素
　　地段价格和交通客流量成为投资者的首要考虑因素。我们北临滨江大路南邻松花江地段交通优势明显，在广告中可以作为一个卖点着重宣传。我们在价格上，做出更好的有足够吸引力的定位。
　　2.2.6 投资者商铺类型的要求分析——商业街很热
　　调查显示，被调查者最倾向的是商业街类型的商铺，占比达到41.72%，我们可以设置江边步行街和室内步行街与之相匹配。
　　投资者的投资意愿还是比较强烈的，他们希望购买商铺后以自营为主，对于商铺的升值属性还没有明确地认识，项目的规划能够满足投资者对投资环境的期望。
　　2.3投资者对商业地产的要求
　　2.3.1 对装修类型的要求分析——简装是中间路线
　　超过一半的被调查者选择简装修，近三分之一的人选择精装修，所以我们在选择装修方式前要充分了解投资者的需求和能力。
　　2.3.2 投资者希望相关优惠政策分析——减免租金最实惠
　　49.34%的受访者更青睐减免租金的政策，希望减免管理费的比重有36.42%。可以看出有投资意愿的消费者希望从开发商那里得到更切实的优惠。
　　2.3.3 投资者愿意接受的付款方式分析——分期付款第一选择
　　银行按揭和分期付款成为投资者投资的主导方式。今年以来的利率上扬对投资者的影响并不大，我们在促销策略和广告宣传可以推出多种支付方式，满足不同需求情况的投资者，以分期付款和银行按揭为主导。
　　2.3.4 配套措施分析——停车场地是首选
　　调查结果显示，大型停车场和住宅区是投资者选择最多的配套措施。我们在广告宣传时有意识的强调突出自身的这项优势；像公园（江滨公园）、电影院（大地影院）等也是我们可以利用的优势；其他配套措施也应酌情增设，更好的满足投资者需求。
　　2.3.5 投资者选择倾向分析——江南的诱惑最大
　　金钻江南秀和中东大市场成为主要的竞争对手。我们的宣传一定要有他们没有的，而且是我们独具吸引力的卖点。
　　投资者对于项目的要求基本都在掌控之中，说明我们项目设计符合松原投资者的要求，这对于项目的推广非常有利，值得注意的是投资者非常喜欢商业街这种业态，可以作为宣传中的亮点。
　　参考文献
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　　[2] 柳思维,唐红涛,王娟.城市商圈的时空动态性述评与分析[J].财贸经济,2007年03期.
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　　[4] 何艳,吴丰.中心城市商业地产发展机会分析[J].资源与人居环境,2004年05期.
　　[5] 唐红涛.商圈时空动态性研究[J].吉首大学学报(社会科学版),2007年01期.
　　作者介绍：李宝林（1965-），男，汉族，吉林长春人，长春工业大学人文学院副教授，研究方向：广告策划、品牌传播。

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