【中国商业地产将来的发展分析】中国的商业地产发展时间

时间：2019-05-23 03:26:06　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　摘要：商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。　　关键词：商业地产，政策，管理
　　
　　一，什么是商业地产？
　　什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各那么类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
　　二，中国商业地产的现状
　　"总体来讲，中国的商业地产正处在一个刚刚起步的过程”，商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
　　中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。
　　对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。
　　三，中国商业地产未来发展分析
　　2012年中国经济尚且不明朗，中央定调GDP增长7.5%，房地产高压态势不会改变，致使更多原本房地产的资金进入商业地产市场，中国这几年商业地产可能会实现一个跨越式的发展，用几年的时间，走过欧美三四十年走的路。但是，中国的商业地产行业还不成熟，特别是开发企业的“软实力”还远远不够，商业地产必将要经过起步、兴盛、衰退、再复兴这样的一个发展过程。这个轨迹是谁脱离不开的。“因此，调控从某个角度来讲，就是一个催化剂，让商业地产发展速度更快了一些。”
　　目前在中国，大部分的商业地产项目，盈利回报还是靠住宅、商铺的销售来实现；这有可能仅仅是个商业发展的过渡。未来商业地产最终还是要通过商业部分的盈利，来实现其价值。未来，一些优质的商业地产项目将面临实现资本交易，以并购、投融资等方式，逐渐向实力型商业地产开发商手里集中。经过调整后，商业地产行业将更加成熟，开发商走向规模化、品牌化、连锁化。
　　那么，未来，商业地产最理想的模式和系统架构应该是什么样的？肯定是开发者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，这是大的行业格局变化。而不是像现在，所有权和经营权是同步的。
　　把商业地产开发商分为两大梯队。一种是绝对的龙头老大，“有钱有势、有人有地。”比如华润、中粮，比如凯德、万达，无论是社会资源、人力资源，还是企业管理的模式，都已自成建设。
　　另一梯队实力较弱，和龙头们无法相提并论。但有潜力，心底有理想，手头有项目；缺的是专业、经验。所以，他们需要一个真正的帮手和推手。
　　因此，这个推手就是“经营者”。也就是类似于酒店管理公司，而要比其更专业化、系统化的商业管理集团。它涵盖了项目从前期的开发、设计、规划，到后期的招商运营、物业管理的全部内容。这就是所有者和经营者分开的模式，要形成专业的管理团队和公司来做这些项目。比如一些比较大的开发商，做住宅很牛，但商业却试了很多次都不成功。没关系，我跟管理公司签订战略协议，我发展多少个，你帮我规划、设计；从招商定位到运营，到物业管理都形成合作，形成管理上的互补，未来一定是这样的发展模式。虽然开发商在这方面让出了部分利益给经营者，但你别忘了，他们是可以帮着你实现项目以及自身利益最大化的。因为商业一旦做成功，是会实现土地乃至区域价值的极大升值的。
　　这种“搭桥”属于双赢的方式。地产公司的壮大会成为代理行品牌发展的契机，如果从原有的顾问形式变化为战略合作伙伴，那样的话，未来会拥有不少好的开发合作机会。
　　还有一种方式可以称为品牌租赁。代理行对一些标志性的地产项目，采用租赁的方式租下来，并寻找知名零售品牌进入经营，创造代理行自己的物业品牌。
　　所以开发商，做为企业的决策层，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚这个公司未来的发展，二是找到合适的人去干，三是激励这些人去干。
　　商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划设计、招商、销售、经营管理等环节；并且，商业地产操作还需考评资本运作和商业运营双重能力。近年来出现的融合工业厂房、商业街、物流仓储、写字楼、住宅等多种业态于一身的产业综合体项目，跨越住宅、商业、工业等多种地产开发、运营模式，其操作难度与传统地产不可同日而语。这就要求商业地产人才能身兼数职。而无论商业地产开发商还是营销机构，“缺人”，已经成为制约商业地产健康发展的最大瓶颈，尤其要拥有一个对商业地产有深刻理解的领军人物和一支优秀的团队，这二者缺一不可。因为商业地产的成功，不会仅依赖于一个人。”
　　此外，商业是依靠品牌的发展来壮大的。而品牌的打造，则是靠着人来完成。团队的开发运营管理能力没有形成，就炼造不出品牌，就形成不了可持续发展。从这个角度来讲，最主要的还是人才。
　　

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