【案例3,降低税费有窍门】二手房税费计算器2018

时间：2019-03-31 03:34:28　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　税费对改善型购房的影响也不小，因此合理降低税费开支，其实也是改善住房过程中必须要注意的一个问题之一。　　在购房过程中，很有可能会涉及到卖房和买房两个重要环节，与这两大环节有关的税费主要包括房产营业税、二手房交易个税以及契税，如果面积超过了规定面积，还有可能会涉及到房产税等。
　　【典型案例】
　　家住上海浦东的王先生面临着一个很现实的问题，换房怎样才能降低税费开支。
　　王先生在2008年2月份买了一套78平方米左右的两房，目前市场价接近180万元。此房属婚前房产，房产证上只登记了王先生一个人的名字。不过当时买房的时候，申请了公积金贷款，但已于2010年还清。考虑到老房子可能会动迁，所以妻子结婚之后户口仍然留在了娘家原址，并未迁出，宝宝出生之后也随母亲登记在该地址上，所以目前户口本上只有王先生一个人的名字。因为家庭添丁，同时考虑到小孩未来就读问题，他准备在换房的过程中，同时兼顾小孩就读需要。
　　目前王先生家庭只有一套住房，所以不必面对被限购的问题。但对于王先生家庭来说，为了能够凑到更多的购房资金，他选择出售现有房产。对于这种类型人群，他们面对的主要问题在于，如何降低卖房时的税费开支，以及在换房的时候，如何降低贷款成本和契税等。
　　【操作指南】
　　对于改善住房的人群来说，所涉及到的税费开支主要包括房产营业税、二手房交易个税以及购房时产生的契税，以及持有环节中有可能会产生的房产税。
　　避免持有成本
　　很多人看重房产未来的升值潜力，因此尽可能选择持有。但对于王先生家庭来说，出售自有房产却很有必要。
　　最大的一个好处就是能够降低持有成本。虽然王先生的户口里面只有他一个人，但房产税是以家庭人数来考量的，实际上王先生的家庭为三口之家，那么在缴纳房产税时将以三口人计算。按照王先生的计划，他准备购买一套面积约130平方米的三居室，考虑到此前已经拥有一套70平方米的两房，合并计算其家庭人均面积已经达到66平方米左右，超过60平方米的房产税上限，所以超出部分要征收房产税（具体征税标准可见表1）。但如果售出小房子，则不存在缴纳房产税的情形。
　　算准时间节点
　　如果想要节约房产营业税和个税，在操作上就要掐准时间节点。
　　出售房产时，房产营业税和个税能否减免，这需要达到相应的条件。根据政策规定，出售购买满5年的自有住房，可免征营业税和个税。但在上述案例中，王先生购买房产的时间不满5年，因此现在卖房，显然需要承担房产营业税和个税。
　　王先生这套房产属于普通住宅，按照现行税率，房产营业税和个税两项相加总共约占总房价的6.55%假定售价为180万元，那么王先生如若选择此时出售房产，需缴纳的税费将达11.79万元。
　　好在王先生购房时间要达到“满5年”标准，已经只剩下不到半年时间，因此建议等待半年过后再出售房产，便可节省11.79万元的税费开支。考虑到目前调控松动的可能性不大，因此即使多等待半年时间，也不必担心房价会大涨带来额外开支。
　　优选普通住宅
　　如果购买普通住宅，可降低契税开支。
　　普通住宅和非普通住宅的契税缴纳标准不同。根据现行的纳税标准，购买普通住宅，税率为1.5%，非普通住宅为3%。各个城市普通住宅标准不一，基本条件必须满足以下三个条件，即符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等。
　　现实问题是，由于房价高企，普通住宅难求，面积超过120平方米左右的三房，虽然面积并未超标，但价格必定超标。

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