社区物业化管理工作汇报
时间：2020-10-13 08:03:27 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
社区物业化管理试点工作启动后，社区严格按照政府支持、街道监督、社区牵头、业委会参与的原则，以低价有偿服务为理念、以便民利民为原则，努力推进物业化管理工作，现就该项工作目前进展汇报如下：
一、社区基本情况
我社区现有30个居民小组，常住人口5000多人，常住户约2000户。自去年环卫工作施行市场化以来，社区整体环境得到有效提升，然而楼栋的卫生、治安等管理工作相对滞后，为加强楼栋的精细化管理，有必要迅速引入物业化管理工作。社区现有三层以上楼房29栋，楼房住户1241户，约占社区总户数的3/5左右。其中学院新村、长郡花园成片的楼房12栋，相对封闭的单位房有长郡泉嘶井2栋宿舍和三府坪2栋宿舍，其他13栋均为零散楼栋。这些楼房涉及12个单位，其中亿丰公司7栋，长郡中学5栋，房产公司5栋。29栋房屋中，98年以前的有23栋，98年以后建成的有6栋（学院新村5栋和南馨园1栋），大多数楼栋都较为陈旧，存在屋面漏水、消防设施不全、无绿化、下水道经常堵塞、水电费无人管理等现象，加上没有任何保安防范措施，偷盗现象严重.
二、工作举措
去年物业化工作开展以来，我社区从实际出发，主要做了以下几项工作：
1、成立以社区主任为组长的登仁桥社区物业化服务领导小组，下设副组长、专干和组员专门负责社区内楼栋的物业化服务工作。
2、成立登仁桥社区物业化服务中心，建立一支专门物业化服务队伍和健全了队伍管理制度，包括保安员岗位制度、清洁员岗位制度、维修工岗位制度以及值班工作制度等，由聘请专业的物业服务中心主任兼任社区物业化服务中心的主任，由城管专干兼任物业化服务的专干，将社区原收费队伍归入到物业化服务队伍并扩充，现物业化服务队伍已达20人，其中保洁6人，维修1人，治安巡逻12人，收费2人，钟点工1人。主要向楼栋、小区提供清扫保洁、治安巡逻、下水道疏通清理、绿化维护、水电维修、钟点工等无偿和低价有偿服务项目。
3、对社区内29栋楼栋进行分类，采取因地制宜、灵活收费标准，提供不同的物业化服务。
（1）对基础设施条件相对较好的封闭式小区推进物业化服务。
我社区学院新村5栋、南馨园1栋、长郡中学泉嘶井2栋宿舍和三府坪2栋宿舍是属于相对条件比较好的封闭式小区，另长郡花园7栋也有条件改造为封闭式小区。我们首先选择学院新村作为社区物业化服务试点小区。前期由社区牵头在学院新村集中宣传物业化服务知识与政策法规，上门听取了部分在小区内有影响业主的意见，广泛发放征求意见表，收集了很多有代表性的建议，成立了学院新村业主委员会，再由业主委员会组建了学院新村物业化服务中心，为小区物业化工作搭建了一个良好的平台。在后阶段的工作中，征得小区大部分业主意见后，确定业主停车费为50元/月、物业服务费0.2元/平方·月。社区物业化服务中心认真指导、监督学院新村物业化服务中心的各项工作，定期培训服务人员，细化收费标准，并制定相关管理制度。自 2月10日 学院新村物业化服务中心正式成立以来，每天24小时门卫、保安巡逻，16小时不间断清扫保洁，为小区进行路面修整、绿化补植、下水管道疏通、路灯照明维护等，使小区面貌得到改善，小区至今未发生一起偷盗、打架斗殴、灾害事故，仅发生3起车辆刮擦事件。学院新村物业化服务中心每月进行事务公示、财务公示更是拉近了服务中心与业主的距离，学院新村的物业化管理工作基本得到落实，工作成绩也得到了大多数业主的认可。
在学院新村物业化服务工作取得一定进展后，社区采取了先易后难的方式，同时推进了长郡中学三府坪2栋和泉嘶井2栋宿舍、南馨园1栋居民楼房的物业化管理工作。在得到长郡中学支持的基础上，我们对每户住户发放了征求意见表，超过2/3的住户同意社区开展物业化管理工作。根据各楼栋的住户数目和整体收入水平情况，经取得绝大多数住户的同意下，采取灵活的收费标准。目前确定长郡中学三府坪宿舍收费为6元/户·月，长郡泉嘶井宿舍为18元/户·月（含路灯费1元/月·户），南馨园收费为40元/户.月，为住户提供24小时门卫、保安巡逻、每天定时清扫保洁、维护公共设施等服务。长郡中学三府坪宿舍和南馨园管理已经到位，取得较好的效果。
在巩固了社区物业化服务在学院新村、长郡中学宿舍、南馨园取得的成绩后，继续推进长郡花园的物业化工作。长郡花园共7栋，我们首先对小区进行加建通透式围墙，同时进一步在长郡花园进行宣传发动，在每个楼栋的楼道宣传栏内张贴物业化管理工作内容，把物业化服务的征求意见表发放到每家每户，策划成立业主委员会，在业主委员会的参与下，社区物业化服务中心将参照学院新村管理模式对长郡花园进行物业化管理工作。
（2）对基础设施较差的零散楼栋提供形式灵活的物业化服务。这些区域，建成年代久远，且无法进行封闭式管理，对此我们利用社区组建的物业化服务队伍，按5元/户的标准收取服务费，同时提供定时楼道清扫保洁、疏通下水管道、院内路面修整、维护路灯照明、加强夜间巡视等灵活多样的相关物业化服务。
三、下一步的工作思路
1、做好物业化服务中心工作的整章建制。队伍的扩大，相关工作的相继开展需要一个完整的组织体系、制度做保证，要逐步将工作日常化、制度化，并制定相应的奖惩考核体系，使物业化服务中心仅在收费的基础上能够保持收支基本平衡，促进物业化服务中心健康良性发展。
2、加强物业化服务人员的素质培训和业务能力培训。介于目前的人员队伍，大多来自社区下岗失业人员，缺乏物业服务相关知识，努力提高队伍的素质建设，才能提升物业服务的水平，真正做到群众受惠。
3、拓展服务项目，创建社区特色。根据社区实际情况，把物业化服务项目向多元化发展，家政中介、维修中介、房屋租赁中介等，针对社区老人多，设想把居家养老服务纳入物业化服务中来，提供更多更好更全的服务，促进社区和谐，是居民群众更加满意
四、存在的问题
1、管理主体及队伍的稳定问题。
根据区街新的要求，我社区物业化管理的主体要由各楼栋业主委员会负主责、社区协助。对此我社区将学院新村物业服务工作移交给业主委员会，但业主大会上并没有得以通过。现阶段我们只好开设了学院新村业委会主任的银行存折，社区派专人进行财务代管。随着整个物业化工作地推进，还是得推行社区牵头、业主认可、业主委员会参与、物业化服务中心开展工作，这样一种管理模式。
自物业化管理工作启动以来，我社区一直安排了专人负责和协助，另外，针对学院新村物业化服务中心之前管理人员不到位的情况，社区和学院新村业主委员会商议后也进行了调整，增加了2位工作人员进行收费工作，进一步强化了队伍，但是队伍的素质及工作工作能力还有待培训和提高。
2、经费不足，收取物业服务费举步艰难。学院新村物业化服务中心自 2月10日 正式启动以来，至今共有159台车辆可收取停车费和432户业主能收取物业化服务费；
但是，学院新村收费人员只收取了128台车辆停车费和302户业主物业化服务费（其中含24户只收到了6月份，16户更是只交到了3月份），车辆收费率达到80%，物业化服务费收费率达到70%。账户余额21864.71元，支出费用中，其中工资发放59937元，日常维修支出等13727.5元。除了街道给予的壹万元支持外，所有收费工作都是社区工作人员和学院新村工作人员经常加班加点上门上户收取。导致这种局面的形式有两个因素：一是收费队伍不稳定，收费不及时；
二是有部分业主本身对收费有抵制情绪，再加上有些外来因素如媒体的一些关于老城区物业化的报道，更加制约了收费的推进。比如潇湘晨报曾发布消息称6月份全市所有开放式小区物业化管理费用全部由政府买单等消息，就对目前学院新村的收费造成较大负面影响。其他如南馨园、长郡中学宿舍因楼栋较小，住户容易达成共识，且是实行自负盈亏的形式，暂时还没有出现这种情况。
3、政策支持力度不够。政策要及时跟进，如封闭型、开放型小区按什么标准来合理合法收取物业管理服务费、车辆停放的收费标准也应该有一个指导性的文件，在实际过程中，社区物业化服务中心才能有法可依的开展各项工作。
4、物业化服务人员的定位。物业服务最基本的工作就在于清扫保洁、治安巡逻、水电维修等工作，有一部分是与我们社区职能相重复的，那么其工作人员也是否可以考虑有一定的倾斜，物业服务的人员是否可以作为公益性岗位给予一定的补贴。
5、组织机构的合法性。实际工作中，有很多业主提到了合法性问题，根据现行法规，社区确实没有物管主体资格，所以对各项收费也无法提供合法票据，令人难以信服，所以有必要让社区物业化服务中心合法化，得到业主的认可进而合理合法的市场化。
6、模式的转变。现阶段社区物业化服务中心大部分事务管理上仍以社区为主体，例如学院新村电梯管理、楼道灭火器、楼道灯日常维护等问题，很多业主直接向社区来反映和期待解决，而不是找服务中心解决。一是说明物业化服务中心的理念还未深入人心，二是居民群众意识上还未转变，认为物业化服务中心的上级机构就是社区，服务中心是社区搞的，所以他们直接就将问题反映上来了。
