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    浅析小产权房的购买风险及其负面影响

    时间：2020-11-09 08:07:34　来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 柠檬阅读网手机站


     
     
        摘要：文章在分析与小产权房相关的主要法律、法规的基础上，着重从小产权房的购买风险及其产生的负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析，从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。
     
        关键词：小产权房；
    购买风险；
    负面影响
     
        小产权房是相对于普通商品房而言的，是指在农民集体土地上建设的房屋，有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产，“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证，国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋，其房屋所有权是不受法律保护的。因此，“小产权”实际上就是没产权。
     
        十几年来，小产权房的规模和范围不断扩大，危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析，从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。
     
        一、与小产权房相关的主要法律、法规
     
        （一）《宪法》
     
        现行宪法第10条规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。
     
        （二）《土地管理法》
     
        虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定，但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神，结合该法第43条和第63条的规定，可以明确地看出，《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。
     
        （三）《城乡规划法》
     
        集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提，也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止，《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台，导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此，《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。
     
        （四）《物权法》
     
        《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
    未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定：农民所有不动产和动产，属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护，城镇居民购买小产权房，这种交易本身不合法，购房人未取得房屋的产权证，而购房者的购房合同从法律角度来看，也属于无效合同。虽然《物权法》颁布，保障私有财产特别是不动产的权利，但不会保护不合法财产。
     
        （五）《房地产管理法》
     
        《房地产管理法》第2条规定，房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象，即国有土地。
     
        （六）《房屋登记办法》
     
        2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
     
        从现有的相关法律、法规来看，仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋，在我国房地一体制度下，其房屋产权无法得到有效保护。
     
        二、小产权房的购买风险
     
        （一）买房人的利益很难得到保障
     
        根据现有法律和《物权法》相关规定，通过国家正规渠道购买的房屋，经过房产管理部门权利登记后，买房人对所购房屋获得所有权，在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖，因违反法律强制性规定，双方所签合同为无效合同，无法在房屋管理部门进行权利登记，买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此，一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时，买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如，经过若干年后村委会成员发生变动，或村内土地需要调整，或因其他原因村委会主张购房行为无效，想收回所售房屋时，买房人则无法得到法律保障，只能通过合同无效要求返还原价款，如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金，已无钱可还时，买房人事实上只能自己承担损失。
     
        （二）买房人很难获得法律救济
     
        正规的商品房开发和交易，买卖双方需签订房屋销售合同，其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定，如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济，而“小产权”或“乡产权”房的买卖，因所签合同本身是无效的，因此，即使在合同中对此类问题做出了约定，买房人也无法通过合同约定要求出售方承担相应违约责任，在对方拒不赔偿的情况下，损失只能由自己承担。
     
        （三）三买房人无法获得拆迁补偿
     
        征地或拆迁补偿，按照法律规定，补偿对象是被征收土地使用权人或被拆迁房屋所有权人，因“小产权”或“乡产权”房买卖行为不合法，买房人既未得到所购房屋占用范围内的土地使用权，也未获得房屋的所有权，因此，因征地或危房改造发生拆迁时，无法获得拆迁补偿款，所遭受的损失也只能由自己承担。
     
        （四）小产权房无法继承
     
        按照我国《继承法》的有关规定，可以继承的遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为被法律严格禁止，买房人并未获得房屋的合法权属，因此并不属于个人合法财产，不能发生《继承法》上规定的继承。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权，也得不到法律的保护，随时可能被轻易地剥夺。
     
        （五）小产权房无法自由买卖
     
        根据法律规定，买卖必须是针对自己具有合法权属、法律不禁止流通的物品进行，因“小产权”购房人并未取得房屋所有权，且该类房屋的买卖为法律所禁止，因此不能自由买卖，即使已经进行的买卖行为也属无效，应相互返还财产，恢复原状。
     
        （六）随时面临被拆除的风险
     
        如果该类房屋是未经政府审批擅自开发建设的，则属违章建筑，违章建筑违反法律规定，破坏城镇合理规划和布局，打乱了正常的用地计划，剥夺了有限的土地资源，侵犯了公共利益，世界上任何一个国家或政府都不会容忍此类事件的发生，拆除或许只是时间问题。担此风险，得不偿失。
     
        三、小产权房的负面影响
     
        （一）对农民利益的侵害
     
        建设小产权房，从短期看，农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益，但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障，也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了，小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。
     
        （二）对国土资源的侵害
     
        小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害，导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化，农民需要发家致富以减少城乡贫富差距，但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。
     
        （三）对房地产市场的侵害
     
        目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系，有强力的政府进行宏观调控，有一系列健全的法律法规，虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足，但是若没有这些框架，问题将会严重到一发不可收拾的地步，导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场，这个市场不受现有商品房法律体系的规制，存在着一系列的风险链，实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革，但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革，市场及法律秩序具有连续性，那种全盘否定目前的既有秩序，不承认其内在合理性，主张彻底革新的做法是不值得提倡的。
     
        （四）对法制建设的破坏
     
        小产权房已经在我国存在和发展了十几年，其各个环节的参与者：乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性，希望法不责众以便逃避处罚，获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护，是有缺陷的情况下却依然我行我素，是对法律的公然蔑视，其示范效应极其恶劣，如果其行为不受到严惩，将极大地破坏法律的威慑力。
     
        （五）对政府公信力的破坏
     
        小产权房的主要推动和默许者是乡镇政府，其在土地征收过程中得不到太多收益，因此牵头搞小产权房开发，这集中暴露了乡镇政府与政府主管部门、上级政府之间的利益博弈，其出发点并不是为了农民的利益，这使人们看到了乡镇政府带头违法、贪污腐败的丑恶嘴脸。且如果中央政府不对小产权房的当事人严惩，则会造成“守法的人吃亏，违法的人赢利”的严重心理暗示，极大地破坏政府的公信力。
     
        四、结束语
     
        由于我国农业经济的相对落后、农村社会保障体系还未真正建立等多重因素的限制，从我国的农业安全、农村和谐和农民利益角度看，“小产权房”具有较大的社会危害性。首先，必须尽快改革现行的城乡二元土地政策，禁止小产权房建设，以防其影响进一步扩大，从而造成更大的社会利益损失。其次，将已有的“小产权房”进行有选择的合法化，规范化管理，以避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁、乡村干部从中渔利等诸多问题，将“小产权房”引入健康发展的轨道。
     
        参考文献：
     
        1、马鸿坤.对小产权房的相关法律思考[J].法治与社会,2008(7).
        2、周安远.对于小产权房问题的思考[J].资源与人居环境,2008(10).
        3、阳雪雅.关于小产权房合理性与可行性的思考[J].商业时代,2008(28).
        4、许海燕,孙广源,张汉江.和谐语境下我国农村土地制度的重构[J].中国集体经济,2008(6).
        5、裴亚洲.论小产权房问题的解决途径[J].社会科学论坛,2008(11).
        6、文富华,刘伟.商品房产权瑕疵与补救解析[J].法治论衡,2008(3).
        7、刘新建,胡明辉.我国土地流转过程中出现的小产权房问题[J].现代农业科学,2008(6).
        8、杨彩辉,李占席.我国小产权房现象透析[J].合作经济与科技,2008(12).
        9、周波.乡产权房与小产权房问题探析[J].科技资讯,2008(9).
        10、徐敏.小产权房的法律地位[J].时事观察,2009(1).
        11、凌云.小产权房与保障房转化初探[J].城市开发,2008(5).
        12、高恩胜,张晓菲.小产权房之法律分析[J].法治视野,2008(7).
        （作者单位：南京市地产发展中心）
       
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