提升成本管控能力化解房地产企业经营风险的方略
时间：2023-03-11 08:15:06 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
◎文 张汉玲
近年来，我国房地产行业得到快速发展。但随着城市化进程放缓和国家楼市调控政策的收紧，房地产市场需求不足，急需通过实施精细化管理促进企业转型，从而适应市场环境的变化。因此，提升成本管控能力，推动企业高质量发展成为必然选择。本文对企业成本管理中存在的问题进行分析，并提出有针对性的建议。
近年来，国家坚持“房住不炒”的主基调，不断强化宏观政策的实施力度。严格的监管倒逼房企优化转型，房地产企业只有做到项目成本最低、效益最优，不断提升成本优势，才能有效化解经营风险。
房地产企业只有转变粗放管理模式，向管理要效益，应用精细化的成本管理方法，才能提升企业竞争力。一是在精细化管理原则的引导下，在业务流程各环节中不断落实成本管理要求，并优化成本管控环境，形成高效率的成本管理机制，打开企业管理新局面。二是成本精细化管理有助于提高管理品质，助力企业充分利用有限资金完成预定的经营目标。
房地产企业各方面的工作质量都会直接或间接反映到成本这项综合性指标上，劳动生产率高、成本低、质量优良是提高经济效益的关键。通过加强成本管理，把原材料、人力等可见成本放在首位。同时也要关注外部成本，如：工资标准、奖金考核制度，了解竞争对手的情况和动向等。充分发挥信息化系统优势，避免决策失误或管理不善造成现金流短缺，降低企业的成本控制风险。
开发成本计算不准确精装房的建筑安装工程费界定不清晰。对“销售精装房”与“买房送装修”等概念的界定较为模糊，给财务人员带来账务处理方面的困扰。由于定性不准确，可能影响企业所得税、土地增值税的税负。
临时设施售楼部及样板间的建筑安装工程费，会计对上述费用处理不规范。为促进销售及进行品牌形象的推广，房地产企业基本上对所有住宅项目，都会投入大量资金建设售楼处和样板间。其建设分两种情况：主体内以后用于出售的以及主体外用完后需要拆除的样板间。针对以上两种情况，会计在入账时存在争议。按照企业所得税法要求，应记入“开发成本-开发间接费-营销设施建造费”科目；
土地增值税对于用完后拆除的临时售楼部，应记入“销售费用”科目，用于出售的样板间应记入“开发成本”科目进行扣除。在具体实操中，由于对相关会计处理工作要求不明确，加上各税收政策执行口径不同，往往造成处理不规范。
绿化工程基础设施费计算不准确。首先，《项目规划图纸》列明的绿地面积为绿化面积，含绿化区内的园路、甬道、景观周围硬化铺路，不含机动车通行的小区内道路。有相应标准的，管控绿化费用支出不可忽视。在花木费用方面，存在关联企业签订虚假合同、虚开发票列支的情形，还存在利用农民个人或合作社出售自产苗木免税政策的漏洞，取得个人开具的绿化费发票，全部未写明绿化地点等现象。
其次，绿化工程施工机械设备租赁费、机械使用费入账时，机主提供操作人员和不配操作人员的，机械使用费、设备租赁费发票备注存在混淆项目名称和地址的情况，抵扣税率也有差异，不符合实际。另外，部分企业在出现缺票的情况时，会绞尽脑汁利用个人虚开机械使用费发票，存在一定的违规风险。此外，在年终时，部分财务人员预提、暂估绿化工程费成本，由于税费差异，造成部分成本并未在所得税前被扣除。
成本管理信息化建设不到位关联交易是房地产企业之间进行经济利润转移和规避税负的主要形式。进行账务处理时，难免会出现一方已记账，对方漏记账的问题。但由于关联方之间业务性质不同，账务处理不同，数据标准和系统接口不一致，使对账工作耗时耗力差错率高，往往由于监控不到位，造成会计处理不完整、不规范，影响成本核算的准确性。
同时，随着企业的规模越来越大，开发的项目也越来越多，业务部门与财务部门对账难问题日益突出。从各个业务部门提交付款申请，到财务部门付款，经历了漫长的人工整理台账的过程。各个业务部门无法在平台上浏览数据，只能问财务人员付款进度，使对账工作不能同时进行。由于信息化建设不到位，造成会计核算和成本管理不规范、不到位。
首先，房地产企业成本业务流程大致分为目标成本的形成、执行、成本分析。但如今的财务管理工作大多停留在核算成本的基本层级。随着房地产市场下行压力不断加大，增强企业盈利和市场竞争能力势在必行。其主要途径是降低房地产的开发成本，树立全过程、全成本的管理理念，不断完善财务管理架构体系。
但是，部分房地产企业欠缺成本管理意识，缺少完善的组织架构支撑，导致成本管理缺乏科学性，其职能作用难以充分发挥。
其次，欠缺成本核算的专业人才。房地产企业人员流动的频繁性，导致对已开发项目积累的成本管理知识没有得到很好的沉淀。当新工作人员做成本管理时，所有工作从头开始，没有经验积累。而且企业对培训工作认识不到位，认为财务人员参加培训影响正常的工作进度；
部分培训机构的高昂费用，也让很多老板望而却步。此外，财务人员鲜有主动学习、研究财务会计准则与相关税收政策等专业知识的意愿，使成本管理无法满足企业发展的要求。
规范房地产成本核算规范精装房建筑安装工程费的会计处理。销售精装房时，已报房地产管理部门备案的是全装修商品房，签订的是精装修商品房买卖合同。对其开发毛坯房进行的装修是所售不动产的组成部分，会计定性为“销售不动产”。交房年度作为开发产品完工年度，通过其确认计税收入和计税成本。其装修费用可在土地增值税清算时扣除。买房送装修时，已报房地产管理部门备案的是毛坯商品房，销售合同也未约定销售精装修的房屋，装修款单独签订合同，会计定性为“建筑服务收入”，其竣工备案年度作为开发产品完工年度确认计税收入和计税成本，不纳入土地增值税清算收入。其成本不计算扣除项目金额。
加强对临时售楼部及样板间建筑安装工程费的成本核算。房地产企业建造的临时售楼部及样板间，从其建设和使用特点来看，大体分为四种情形：一是临时售楼部为主体外的临时建筑，用完后是要拆除的；
二是临时售楼部为主体外的临时建筑，是用于销售的；
三是样板间为主体内的建筑，用完后是拆除的；
四是样板间为主体内的建筑，是用于销售的。
若从会计核算的实际来看，主要可以分为以下两种模式：
对于上述提及的第一种和第二种情形在使用过程中记入“固定资产”科目，拆除或销售时记入“固定资产清理”科目；
对于上述的第三和第四种情形，则需在建造过程中记入“开发成本-开发间接费”科目。
规范绿化工程基础设施费成本管理部分房地产企业绿化工程费占开发成本的比重太高，主要通过关联企业运作，手段比较隐蔽。金税四期的到来，大数据比对使企业业务往来更加透明：房地产企业对合作社开具的免税的增值税普通发票：一是非自产自销但真实业务，不能抵扣进项税；
二是价格与市场价相差多倍的非真实业务，不能抵扣进项税。进行企业所得税汇算清缴及土地增值税清算时，由于发票与实际业务不符，作为不合规票据，不予扣除。因此，房地产企业首先要推进业财融合，除了核查发票真实性外，还要对签订销售苗木、绿化建筑服务的两个合同严格把关。对发票备注栏中的项目名称和项目地址，进行严格把空。
其次，针对绿化工程施工机械设备租赁费和使用费入账问题，对“人+机械租赁”模式，按9%税率抵扣进项税；
对纯机械租赁，按13%的税率抵扣进项税。在签订合同时，财务要把关两种业务模式下税率的变化。对迟迟未取得绿化工程费发票，“预提”“暂估”绿化工程费成本，除对出包工程、公共配套、专项基金等几项可以预提外，其余计税成本均须以实际发生的成本进行税前扣除，虽然不过是时间性差异，但会影响不同纳税年度的配比和应纳所得税额的计算。
优化成本信息管理系统房地产企业为了高效履行管理职能，就要实现从人工管理向信息化智能管理转变。首先，要建立财务管理系统，实现业务部上传合同，经过审核后在信息管理系统生成正式合同，根据合同确定进度款和结算款。财务部看到单据进行付款后，审批制单生成正式凭证。财务数据同时在各部门、各关联方之间实现信息共享。使大家都能有效利用信息进行沟通。其次，提高管理者的信息化认同度，加大财务人员信息化培训力度，不定期学习优秀企业的财务管理经验，学以致用，提高财务人员的风险意识。加强杀毒软件的应用，定期对系统杀毒，避免电脑遭受网络病毒袭击。设置不同数据对不同人员进行权限开通，确保信息化理念渗透至每一位员工。只有加强内部控制，才能使业财融合达到真正的效用。
综上所述，“信息化、标准化、规范化、流程化”可确保成本有序受控，真正意义上实现全员参与降本增效的目标。这是企业经营管理的保障，是提升未来市场竞争的有力武器。
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