租赁住房市场的发展分析
时间：2023-02-27 14:20:04 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
文／徐静 浑源县住房事务中心 山西大同 037400
2022 年政府工作报告指出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。住建部印发《关于加快保障性租赁住房的意见》，指出大力发展租赁住房市场是解决城镇居民住房问题的有效措施。2022 年5 月，央行发布的报告显示，我国城镇居民住房自有率高达96%，而发达国家为60%左右，如美国为64.2%，日本为61.9%。住房自有率过高，反映出租赁住房市场的发展远远滞后于住房销售市场，我国城镇居民购房意愿居高不下，住房销售市场发展过热，在很大程度上制约着人口流动，对吸纳与留住新兴人才产生负面影响。伴随着城镇化进程的进一步深化，如何缓解新市民住房问题、留住劳动力、推动房地产领域高质量发展已经成为亟需思考与解决的问题。
从“两会”上热烈讨论，到写入“十四五”规划，保障性租赁住房成为年度热议话题，为解决城镇居民住房问题，推进房地产行业健康、稳定发展，国家及地方政府高度重视租赁住房保障，但租赁住房市场的发展依然机遇与挑战并存。综合而言，租赁住房市场的发展现状具体体现在以下四大方面：
1.1 租房成交量持续增长，租金水平平稳理性
受到非预见性因素的影响，住房租赁市场季节性周期被打破，住房租赁需求有所减弱，但整体市场表现较为温和。租赁住房需求为刚性需求，在解除非预见性因素抑制的情况下，租赁住房需求会得到释放，租赁住房市场发展也会表现出更强的任性。据贝壳研究院发布的《2022 年上半年全国租赁报告》显示，2022 年上半年全国百城租赁成交环比下降8.4%，同比基本持平。2022 年5 月份，全国百城租赁成交量环比增加约20%，6 月租房成交量环比增加60%。全国百城中，5 月份有89 个城市租房成交量不断增加，6 月份有95 个城市租房成交量不断攀升，其中超过60 个城市租房成交量环比增长超过10%，表明全国租赁住房市场稳中走高。同时，报告中显示，各类租房机构的租金趋向平稳理性，市场波动幅度较小。2022 年上半年全国百城租金水平为34.6 元m2/，环比下跌5.0%，同比下跌4.8%。全国重点十城租金同比去年仅有小幅度波动，例如上海成交租金同比上涨3.6%，成都同比上涨2.8%，进一步表明我国租赁住房市场的发展较为稳定[1]。
1.2 产业链日趋完善，资源整合成为核心竞争
在我国租赁住房市场中，市场细化、产业链日趋完善是其发展趋势之一，尤其是在公寓租赁市场中，公寓拥有者或租赁机构难以包揽全部业务，并且随着互联网平台、智能家居企业的迅速壮大，租房租赁行业上下游之间的联系愈发紧密，产业链条逐渐完整，意味着将有更多资源进入租赁住房市场，资源整合能力较强的租赁住房企业将获得发展先机。在产业链条逐步完善的环境下，租赁住房机构的经营模式也发生了转变，由传统的封闭单一逐步转化为开放复合，业务布局更加广阔，租赁住房市场中的竞争也从原本的经验、资金转变为资源整合能力。在行业上下游的影响下，房地产开发商利用国有土地，在获取相关使用权、经营权、建设权的前提下与智能设备、智能家居行业合作，通过金融公司或商业银行解决融资问题，在保障性租赁房屋建设上更加注重多元化功能、智能化居住体验、优质的居住与生态环境，项目开发完成后由自然人房东、房企、酒店管理公司等为产权拥有方，在技术赋能下为居民提供租赁住房相关信息，在保障租房者合法权益的基础上为其提供一系列租房服务。
1.3 住房租赁需求释放，迎来市场发展新契机
国家第七次人口普查结果显示，截至2020 年人户分离人口为49276 万人，其中市辖区内人户分离人口为11694 万人，流动人口为37582 万人，跨省流动人口为12484 万人。与2010 年人口普查统计情况相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。表明我国人口流动趋势愈发明显，人口流动规模显著扩大。根据《中国流动人口报告》给出的测算方式，以流动人口及高校毕业生数量为基数，我国流动人口中租房比例约为67.3%，2022 年应届毕业生数量为1076 万人，测算出租房需求群体规模约为26368.686 万人。与此同时，截至2020年底全国人口规模为141178 万人，全国租房人数占常住人口约20%，可测算出全国租房需求人口规模为28235.6 万人。数据表明我国租赁住房市场需求得到释放。不仅如此，受到生活观念、社会环境等因素的影响，当代租客对生活安全感、品质感、私密性、独立性等的需求不断增长，倾向于租住整套房源，也对租赁住房内的空间布局、智能家居等提出较高要求，在需求释放、个性化需求攀升的情况下，租赁住房市场迎来了新的发展契机[2]。
1.4 政企银合作深化，租赁住房市场竞争加剧
租赁住房市场内经营主体战略目标及经营模式发生转变，积极与政企银达成战略合作关系，且在政策的支持下，众多国企、房企进军租赁住房市场，与传统租赁机构共同建设保障性租赁住房。例如安歆集团与政府、银行合作，携手扬州经开集团、建行扬州分行、江苏建信住房在扬州经开合作区开发“CBB 建融家园·安歆青年社区”；
万科品牌与政府合作在产业园区内建设企业宿舍；
窝趣集团与经开控股合作共同打造桂林经开区窝趣轻社区人才公域，与广州城投合作开发市场化租赁住房城品—窝趣公寓。虽然政企银战略合作可以实现风险共担、收益共享，但在政府相关部门大力扶持租赁住房市场的条件下，市场热度明显增加，市场竞争也进入白热化态势，众多企业跨行业进军住房租赁市场。例如2021 年5 月，格力电器以2 亿元成立新公司，经营范围便包含租赁住房；
2020 年，华为获得青浦朱家角镇三宗租赁住房用地，用以建设解决员工住房问题的人才公寓；
中通快递于2021 年8 月成立上海通寓置业有限公司，宣布跨界房地产。
在国家政策方针的支持下，租赁住房市场发展空间进一步增大，围绕发展保租房这一核心目标，租赁住房行业也在积极探索新的经营模式、发展方式，但因经济下行压力较大，长期以来租赁住房市场发展远远滞后于住房销售市场，导致租赁住房市场发展中依然存在诸多不可忽视的问题。
2.1 租赁住房供给总量不足
目前租赁住房市场发展面临的最主要问题之一便是租赁住房有效供给不足、供给结构不合理。现阶段在我国租赁住房市场中，租赁房源中有相当一部分为个人房东，所供应的租赁住房普遍存在配套设施老旧、品质差、服务少等问题。随着时代的进步与社会的发展，“机构化”大有取代“个人化”的趋势，2011 年前后，租赁住房企业如雨后春笋般涌现，瞄准租赁市场短板及租赁住房刚需推出长租住房，但各项税费在租金收入中的占比较高，加之较为传统的经营模式，租赁住房企业需要在获得房屋托管委托的前提下对房屋进行标准化装修，再借助传统营销模式或线上推广以寻求租客，为租客提供租后服务，短时间内难以获得资金回报，导致开发企业、机构投资者很少愿意投资租赁住房。除此之外，受到各类因素的影响，租赁用地供应力度略微缩水，租赁土地供应减少，意味着用以建设保障性租房的土地资源匮乏，再加上租赁住房市场竞争加剧、产业集中度明显增强，导致住房租赁企业的供给热情明显降低[3]。
2.2 租赁住房供给主体不成熟
在成熟的租赁住房市场中，机构出租者在供给主体中的占比应高于35%以上。但根据房天下研究院发布的《2021 年中国房屋租赁市场分析报告》显示，我国租赁市场中机构出租者占比约为2%，远低于成熟的租赁住房市场。与此同时，我国房地产行业进入存量时代，随着“租售并举”政策的出台以及租赁住房需求的释放，租赁住房市场被激活，竞争日益激烈，品牌运营商背景也趋向复杂。我国租赁住房市场内主要供给主体为房地产开发商、房地产中介、酒店及创业公司，在大多数品牌放缓市场扩张速度的背景下，魔方公寓、安歆公寓、蛋壳公寓等头部品牌房源规模不断上涨，因租赁住房回报周期长、盈利模式较为单一，对于供给主体资金链及运营能力提出较高要求，实力相对薄弱、资金不够充裕的供给主体逐渐被市场淘汰，租赁住房市场内马太效应愈发明显，容易导致市场秩序紊乱，加之长期以来“重售轻租”理念的引导，使得政府相关部门对租赁房屋市场的监管不到位，很容易出现侵犯租房者合法权益的问题，降低租房者的满意度，也给租房者带来较大的不安全感，不利于我国租赁住房市场的稳定发展。
2.3 租售比严重失衡
租售比，即每平方米建筑面积月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，是衡量某一地区房地产运行状况的重要指标之一，国际标准通常为1:200 或1:300。租售比越高，表明该地区房地产投资潜力越大，租金回报率越高。根据房价行情平台数据显示，2021 年重点50 城房价为20699 元/m2，同比上涨1.36%；
月租金水平为33.64元/m2，同比上涨0.24%。一线城市租售比为1:654，二线城市租售比为1:599，三四线城市平均租售比为1:616。从整体上来看，我国一二三线城市租售比都远低于国际平均水平并大幅度偏离合理区间。从租金回报率角度来看，国际标准以3.5%为租金回报率的分界线，租金回报率高于3.5%表明住房有价值购买并出租。2021 年，全国重点50 城租金回报率为1.95%，租售比严重失衡，表明住房产权持有者或租赁住房中介经营者利润空间狭窄，部分租赁住房供给主体在经营租房项目时会出现诸多问题。
大力发展租赁住房市场是解决住房问题、促进人口流动、促进经济水平提升的有效途径，因此需要立足实际、放眼未来，从租赁住房市场发展现状出发，聚焦发展中存在的问题，并通过多措并举以突破租赁住房市场发展的现实困境。
3.1 优化住房租赁用地供应
优化住房租赁用地供应是从源头上解决租赁住房市场发展中有效供给不足问题的途径。对于此，首先需要促进住房租赁土地供应多元化，应当调查研究租赁住房市场发展现状，了解不同区域内租赁住房需求结构，包含所需的住房面积、户型结构、整租或合租、租赁住房所处地理位置及其与城中心的距离、服务内容等，根据需求特征采用不同的住房租赁供应政策，推广最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房拍卖方式，扩大集中式租赁住房供给。同时引导正规经营机构将成套住宅改为租赁住房，在住房租赁平台备案登记后进行租赁，并将使用效率较低的商业办公用房、工业厂房等转变为租赁住房，以此盘活住房租赁供应存量；
其次，畅通租赁住房审批通道，精简审批流程。房产管理、资源管理、土地管理等相关部门联合行动，协同配合，实行一体化审批保证住房租赁供应及时，在完善审批制度的同时实现信息互联互通、资源共建共享，保证各个审批环节无缝衔接，并支持在产业园区、经济开发区等修建员工宿舍、蓝领公寓等，以此增加租赁住房供应；
最后，针对不同类型的租赁住房要完善管理办法，针对商业住房、工业用房等改建为的租赁住房要规定其相关保障措施、改建程序、验收标准等，以此提高租赁住房供应质量[4]。
3.2 积极培育供给主体
为引领租赁住房市场良性竞争，促进租赁住房市场逐渐成熟，需要积极培育租赁住房供给主体。首先要制定与培育供给主体相适应的减税降费政策，结合供给主体培育的长远要求减轻租赁住房企业的税负，拓宽其利润空间，例如针对房地产企业进军租赁住房市场的，其前期的房屋改建及装修、家具家电添置、物业服务人员薪资等费用，在按照规定扣除的基础上，可以从本年度应纳税所得额中按照50%的比例加计扣除。实行减税降费政策后，租赁住房企业的供给热情会明显提升。其次，租赁住房项目经营需要大量的资金投入，而融资难、融资贵是制约项目开发的关键因素之一。因此需要创新租赁住房金融产品，例如房地产投投资信托基金面向市场上合格投资者发型信托基金，能够在一定程度上缓解租赁住房企业经营过程中的资金压力。最后要引导租赁住房金融市场健康发展，积极构建集房屋租赁、社区服务、金融服务于一体的金融支持体系，并规范租赁住房企业对资金的使用，指导其制定资金使用计划，切实改善租赁住房居住环境、条件等[5]。
3.3 实现租售比平衡
针对租赁住房市场发展中存在的租售比严重失衡问题，需要找准该问题的成因。租售比较低，表明人们购房意愿远高于租房意愿，主要原因在于租赁住房质量参差不齐、不稳定，租房与购房不同权。现阶段租金水平平稳理性，因此租金收入比并非影响人们租房意愿的主要因素，可以针对租售比失衡问题的成因出台相应政策法规，例如整治租赁住房市场乱象，以稳租约为核心维护租赁交易双方合法权益，增强租房者对租赁住房市场的信心；
再如推进租购同权，在公共服务资源容量充足的前提下确保租房者与购房者享受同等权益，可以激发人们的租房意愿，进一步释放租赁住房需求。除此之外，租赁住房企业应当积极提高住房品质，把握好不同群体的租住需求。现阶段租赁住房市场中有七成租房者为八五后，半数以上租房者为九零后，其消费能力强，追求个性，对生活质量有着较高要求，从租赁住房产品类别分布（如下表1 所示）可以看出，租赁社区、宿舍型公寓需求潜力旺盛，租赁住房企业可以拓展相关业务，满足租房者个性化与多元化需求，以此维护租赁住房市场供需平衡，为租赁住房市场的健康、稳定发展蓄势赋能。
表1 各类租赁住房详细划分情况
国家政策扶持及租赁住房需求释放激活了租赁住房市场，租赁住房成交量稳步攀升、租金水平趋向合理、产业链条日益完善、市场竞争加剧，在租赁住房市场向好发展的背后也存在租赁住房供给不足、供给主体不成熟、租售比严重失衡的问题。为此需要通过宏观政策调控以有效扩大供给、提高租赁住房质量，同时要积极培育供给主体，促进租赁住房企业合法、合规经营并引领其良性竞争，此外要通过增强租房者信心、激发租房意愿以及改善住房条件等方式实现租售比平衡，以此促进我国租赁住房市场稳定、持续发展。
猜你喜欢 租房住房发展 城镇居民住房分布对收入不平等的影响社会科学战线(2022年7期)2022-08-26一种车载可折叠宿营住房汽车实用技术(2022年10期)2022-06-09聚焦两会！支持合理住房需求，未提房地产税！房地产导刊(2022年4期)2022-04-19迈上十四五发展“新跑道”，打好可持续发展的“未来牌”中国核电(2021年3期)2021-08-13租房也是家 “租一代”90后的租房观遵义(2018年10期)2018-05-25砥砺奋进 共享发展华人时刊(2017年21期)2018-01-31租房客廉政瞭望(2017年2期)2017-03-13改性沥青的应用与发展北方交通(2016年12期)2017-01-15аРЕНДа жИЛЬя В пЕКИНЕ中国(俄文)(2016年7期)2016-11-28破解租房难，路还有多远？时代风采(2016年12期)2016-07-21
