2021年上半年写字楼租金指数研究报告
时间：2022-08-12 16:50:10 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
下面是小编为大家整理的2021年上半年写字楼租金指数研究报告,供大家参考。
一、
写字楼租金指数运行分析
根据中房指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2021
年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金 1 为 4.75
元 / 平方米 / 天，环比微跌 0.10% ，较
2019
年二季度下跌
4.57% ，整体依旧未恢复至疫情前水平，其中
97.5% 的商圈租金水平依旧低于疫情前。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占
45.0% ，租金环比下跌的商圈占
50.0% ， 5.0% 的商圈租金环比持平。
从行业宏观环境来看，进入
2021
年二季度以来，我国国民经济保持稳定恢复，但受上年同期基数升高影响，部分主要经济指标同比增速有所放缓。从三大需求来看，出口继续较快增长，投资、消费持续恢复。从服务业运行情况来看， 5
月，全国服务业生产指数同比增长
12.5% ，两年平均增长
6.6% ，两年平均增速较
4
月加快
0.4
个百分点。
5
月，服务业商务活动指数为
54.3% ，尽管较
3-4
月有所下降，但已连续
15
个月高于临界点，运行总体稳定。
整体来看，逐步恢复的外部宏观环境为写字楼市场的平稳运行提供了有力支撑， 二季度写字楼市场需求继续有序释放，但由于新增供应加速入市，市场短期空置压力仍较大，租金环比微跌 0.1% 。
1. 租金变动：2021 年二季度重点城市主要商圈写字楼租金环比微跌 0.10% 根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2021
年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为
4.75
元 / 平方米 / 天，环比微跌
0.10% 。
2021
年二季度， 一线城市 样本中
58.3% 的商圈写字楼租金环比上涨， 38.9% 的商圈写字楼
租金环比下跌， 2.8% 的商圈写字楼租金环比持平。具体来看，在一线城市
36
个主要商圈中，上
海漕河泾、上海静安寺、深圳地王、北京望京等
21
个商圈写字楼租金环比上涨；广州体育中心、
广州北京路、北京科技园区、上海徐家汇等
14
个商圈写字楼租金环比下跌；南京西路商圈写字楼租金与上期持平。
二线城市 样本中，二季度共有
34.1% 的样本商圈写字楼租金环比上涨， 59.1% 的商圈写字楼
1
写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。
租金环比下跌， 6.8% 的商圈写字楼租金与上期持平。在
11
个二线城市的
44
个主要商圈中，南昌、苏州样本商圈写字楼租金环比全部下跌，海口样本商圈写字楼租金环比持平或上涨，其它城市样本商圈写字楼租金环比涨跌互现。
2. 商圈表现：45.0%的样本商圈写字楼租金环比上涨，上海漕河泾、深圳地王等商圈涨幅较大 图：2021
年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
8
6
4
2
0
-2
-4
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
上
上
深
天
北海
海
圳
津
京漕
静
地
友
望河
安
王
谊
京泾
寺
商
路
商商
商
圈
商
圈圈
圈
圈
南
北
上
京
京
海
奥
上
五
体
地
角
商
商
场
圈
圈
商圈
长
深
上
沙
圳
海
五
车
徐
一
公
家
广
庙
汇
场
商
商
商
圈
圈圈
青
成
苏
南岛
都
州
昌中
春
湖
红央
熙
东
谷商
路
商
滩务
商
圈
中区
圈
心
商
区
圈
商
圈
北
长
广
广
青京
沙
州
州
岛科
南
北
体
五技
湖
京
育
四园
路
路
中
广区
商
商
心
场商
圈
圈
商
商圈
圈
圈
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版 2021
年二季度， 45.0%的商圈写字楼租金环比出现上涨， 主要由于随着国民经济稳定恢复，高新技术、金融服务、零售和商贸流通类企业写字楼需求加速释放，同时，在全面提高对外开放水平等政策背景下，外资企业的租赁需求呈现缓步恢复的态势，促进部分此类企业集中的商圈租金回升。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为
0.99% ；上海静安寺、深圳地王、天津友谊路等
11
个商圈涨幅亦在
0.5% （含）以上；广州琶洲、长沙伍家岭、上海虹桥、北京燕莎等
24
个商圈涨幅在
0.5% 以内。
与此同时， 50.0%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段 ，一方面由于部分二线城市高端租赁需求依旧恢复较慢，租金上涨动力不足；另一方面，部分新增供应较多的商圈依旧面临空置压力，租金仍处下行通道。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，青岛五四广场商圈跌幅最大，为
1.98% ；广州体育中心、广州北京路等
7
个商圈跌幅亦在
1% 以上，青岛中央商务区、上海徐家汇等
12
个商圈跌幅在
0.5%-1.0% 之间，重庆观音桥、成都大源、南京珠江路等
20
个商圈跌幅在
0.5% 以内。
平均租金 ( 左 )
环比涨幅 ( 右 )
环比跌幅 ( 右 )
表：2021
年二季度
15
城主要商圈写字楼租金（单位：元/平方米/天）
城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比 涨跌 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比 涨跌
北京 金融街商圈 15.1 15.9 -0.76%
重庆 杨家坪商圈 2.1 2.2 0.07% CBD 商圈 9.0 8.0 -0.67% 南坪商圈 1.9 1.6 0.00% 燕莎商圈 7.7 7.0 0.44%
杭州 武林商圈 4.7 4.2 -0.21% 中关村商圈 7.4 6.2 0.35% 黄龙商圈 3.7 3.8 -0.62% 亚运村商圈 7.3 6.8 -0.59% 钱江新城商圈 3.6 3.5 -0.03% 望京商圈 7.2 6.9 0.77% 西溪商圈 3.3 3.2 -0.08% 丽泽桥商圈 5.8 5.7 -0.11% 申花商圈 3.2 3.0 -0.22% 上地商圈 5.4 5.8 0.76% 钱江世纪城商圈 2.2 2.1 0.23% 科技园区商圈 4.5 4.9 -1.21%
成都 春熙路商圈 3.6 3.7 -1.03%
上海 陆家嘴商圈 8.2 7.3 -0.28% 东大街商圈 2.9 2.8 0.41% 南京西路商圈 7.5 6.4 0.00% 人民南路商圈 2.7 2.4 -0.65% 静安寺商圈 7.0 5.6 0.97% 金融城商圈 2.6 2.5 -0.01% 徐家汇商圈 6.2 5.2 -0.87% 大源商圈 2.3 2.2 -0.36% 淮海中路商圈 5.9 6.5 0.56%
天津 小白楼街商圈 4.0 4.0 -0.14% 人民广场商圈 5.8 6.6 0.15% 劝业场街商圈 2.8 2.8 -0.12% 中山公园商圈 5.7 5.1 -0.82% 友谊路商圈 2.5 2.6 0.79% 虹桥商圈 5.5 4.9 0.44% 华苑商圈 1.3 1.5 -0.27% 南京东路商圈 5.4 5.8 0.11%
南京 新街口商圈 2.9 2.5 -0.16% 北外滩商圈 5.2 5.0 -0.82% 珠江路商圈 2.7 2.3 -0.30% 漕河泾商圈 4.4 3.6 0.99% 奥体商圈 2.7 2.5 0.77% 张江商圈 4.2 3.9 0.19%
武汉 中北路商圈 3.1 2.9 0.24% 五角场商圈 3.8 3.6 0.65% 武昌中心商圈 2.7 2.6 -0.16%
广州 珠江新城商圈 5.1 4.6 0.32% 武广万松园商圈 2.2 1.7 -0.12% 天河北商圈 4.7 4.1 0.25% 光谷商圈 2.1 2.2 0.07% 琶洲商圈 3.8 3.7 0.45% 金融港商圈 1.9 1.2 0.07% 体育中心商圈 3.7 3.6 -1.87%
苏州 湖西商圈 2.5 2.4 -0.05% 环市东商圈 3.4 3.6 0.56% 湖东商圈 2.3 2.1 -1.09% 北京路商圈 3.0 2.9 -1.29% 狮山商圈 2.2 1.6 -0.69%
深圳 福田中心区商圈 6.2 6.1 0.14%
青岛 五四广场商圈 4.2 4.0 -1.98% 后海商圈 6.2 6.0 -0.80% 中央商务区商圈 2.9 2.9 -0.94% 地王商圈 5.8 5.3 0.82% 崂山区政府商圈 2.5 2.6 0.31% 车公庙商圈 4.7 4.0 0.63% 海尔路商圈 2.4 2.0 -0.19% 前海商圈 4.0 3.2 0.15%
长沙 五一广场商圈 3.9 2.8 0.63% 宝安中心区商圈 3.8 4.0 0.18% 伍家岭商圈 3.0 2.9 0.45% 南山中心区商圈 3.7 4.0 -0.58% 南湖路商圈 2.6 2.8 -1.22% 龙岗中心城商圈 3.6 3.3 -0.13% 芙蓉广场商圈 2.5 2.5 -0.23%
重庆 江北嘴商圈 2.5 2.3 0.17% 南昌 红谷滩中心区商圈 1.8 1.8 -1.18% 解放碑商圈 2.3 2.2 0.11%
海口 国兴商圈 3.9 4.0 0.37% 加州新牌坊商圈 2.2 2.3 0.04% 滨海大道商圈 3.1 3.1 0.00% 观音桥商圈 2.2 2.1 -0.45% 国贸商圈 2.3 2.3 0.00% 数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
3. 租金趋势：经济恢复带动租赁需求回升，但短期供应充足导致租金仍承压，预计下半年写字楼市场将逐步走出调整期 2021
年二季度，国内经济继续恢复，出口较快增长，投资、消费稳步恢复，服务业平稳运行，积极因素带动写字楼市场活跃度进一步回升，部分经营表现较好的企业存在升级、扩租或搬迁需求，带动写字楼市场需求加速释放。同时，新增供应入市节奏有所加快，短期供应仍较充足，受此影响， 2021
年二季度写字楼租金指数监测的全国
15
个重点城市写字楼平均租金环比微幅下跌。预计下半年，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争，租金难以出现明显上涨，不同城市、不同商圈之间或将呈现分化态势。
供应趋势，今年以来办公楼竣工面积增长较快，或带动下半年入市项目增加，短期内可能形成供应高峰；但长期来看，由于开发规模较疫情前有所下降，预计未来
2-3
年
15
个重点城市办
公楼供应或有所下降。从短期来看， 2021
年
1-4
月， 15
个重点城市办公楼竣工面积共计
378.2万平方米，同比增长
20.6% ；其中一线城市同比增长
25.5% ，二线城市同比增长
17.9% 。
长期来看， 2021
年
1-4
月， 15
个重点城市办公楼新开工面积共计
541.8
万平方米，同比小幅增长
1.9% ；两年平均下降
25.3% 。分城市等级来看，一线城市办公楼新开工面积为
229.2
万平方米，同比小幅下降
3.0% ，两年平均下降
13.0% ；二线代表城市办公楼新开工面积为
312.6
万平方米，同比小幅增长
5.9% ，两年平均下降
31.6% 。
需求趋势，进入二季度后，国内经济稳中向好，生产需求持续增长、新兴动能持续壮大、市场活力稳步提升，这些积极因素均为写字楼市场恢复奠定了重要基础，带动写字楼租赁市场需求稳步增长。从行业表现看 ， 5
月服务业业务活动预期指数为
62.4% ，连续
4
个月位于
62.0% 以上
高位景气区间，表明服务业企业对行业发展保持乐观。
展望未来， 宏观经济持续恢复为写字楼市场恢复奠定良好基础，金融财税、优化营商环境、扩大服务业开放等方面政策出台将保障企业平稳发展，激发企业活力，预计年内写字楼需求将逐渐恢复到疫情前的水平。尽管供应小高峰带来的空置压力仍会存在，但市场整体好转和需求加速释放将提升业主方信心，预计年内租金将保持平稳，并有望于
2022
年上半年回归上行通道。
/ · 二、
重点城市写字楼租金指数分析
在重点城市写字楼租金指数方面，本期报告选取了国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心上海，以及中西部国家中心城市重庆进行重点分析。
1. 上海：写字楼市场稳步复苏，超六成样本商圈租金环比上涨；金融业、科技企业及零售相关行业租赁需求突出 2021
年二季度，上海宏观经济延续复苏态势，投资、消费快速增长，服务业平稳运行。企业租赁需求有所增加。
写字楼需求释放带动超六成样本商圈租金环比上涨。
从写字楼市场表现来看，尽管二季度上海甲级写字楼市场迎来约
40
万平方米新增供应，但宏观经济稳步复苏带动写
字楼市场需求持续释放，业主方信心增强，本季度超六成样本商圈租金环比上涨。
租金变动：二季度超六成样本商圈租金环比上涨，漕河泾商圈涨幅最大，为 0.99% 图：2021
年二季度上海主要商圈写字楼租金及环比涨跌幅
平均租金（左）
环比涨跌幅（右）
10
8 元
平
6 方
米
4
天
2
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
0 陆
南
静
徐
淮家
京
安
家
海嘴
西
寺
汇
中商
路
商
商
路圈
商
圈
圈
商圈
圈
人
中
虹
南
北
漕
张民
山
桥
京
外
河
江广
公
商
东
滩
泾
商场
园
圈
路
商
商
圈商
商
商
圈
圈
圈
圈
圈
-1.0% 五角场商圈
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
从租金环比涨跌幅来看， 2021
年二季度，上海重点监测的
13
个主要商圈写字楼租金环比
八涨四跌一平。其中，漕河泾商圈涨幅最大，为
0.99% ，静安寺商圈涨幅亦在
0.9% 以上；五角场商圈、淮海中路商圈涨幅在
0.5%-0.7% 之间，虹桥、张江、人民广场、南京东路四个商圈涨幅在
0.5% 以内。在租金环比下跌的商圈中，徐家汇商圈跌幅最大，为
0.87% ，北外滩商圈、中山公园商圈跌幅亦在
0.8% 以上，陆家嘴商圈跌幅相对较小，在
0.3% 以内，南京西路商圈租金与上期持平。
从租金水平来看， 2021
年二季度，上海重点监测的
13
个主要商圈中，陆家嘴商圈写字楼租
金最高，为
8.2
元 / 平方米 / 天，南京西路、静安寺、徐家汇
3
个商圈写字楼租金均在
6-8
元 / 平方
米 / 天之间，淮海中路、人民广场等
6
个商圈写字楼租金在
5-6
元 / 平方米 / 天之间，漕河泾、张江、
五角场
3
个商圈写字楼租金在
5
元 / 平方米 / 天以内。
市场供求：经济持续恢复带动写字楼租赁需求释放，市场整体向好，但新项目入市或将导致部分商圈短期供过于求 供应方面，短期新项目入市带动市场供应增加， 2021
年二季度，上海甲级写字楼市场迎来约
40
万平方米新增供应，较一季度有所增加。从区域分布来看，新增写字楼项目多位于上海中
心城区的次核心商圈，普陀区曹杨商圈、浦东新区世博商圈均有超
16
万平方米新增供应，合计
占比超八成；闵行区华漕商圈和虹口区四川北路商圈各有约
3
万平方米新增供...
