买地小高潮难改楼市低迷走向|楼市低迷
时间：2019-05-20 03:36:02 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
地王频出之后，一片萧条景象：地王缩水、底价成交、出让终止……尽管部分开发商在2011年底显示出拿地热情，但土地市场的低迷或仍将持续。 地王频出的疯狂时代过后，2011年的土地市场显得平静了很多：地王缩水、底价成交、出让终止等一条条标签成为土地市场的主流趋势。
让人意想不到的是，在临近年关之时，土地市场却再掀“波澜”，不少房企在年底拿地的热情骤然升温，土地市场出现年终红火的局面。
去年12月20日，招商地产以34.1亿元的价格同时取得了武汉汉阳区墨水湖南岸三个地块的土地使用权，土地面积达51.97万平方米。
在此前不久，招商地产还曾在镇江以30亿元的价格拿下32万平方米的土地。截至去年12月20日，招商地产在土地市场拿地金额合计已近80亿元。
事实上，招商地产选择在此时大手笔入市拿地，之前已有征兆。
招商地产董事长林少斌曾于去年12月初表示：在土地储备方面，虽然公司2011年获得的土地项目不多，但一直在关注土地市场的机会，并将会有积极的行动。
招商地产总经理贺建亚不久前也指出，目前土地市场上机会不少，因此招商地产并不认同现在放弃拿地的策略。大房企热情不减
不仅仅是招商地产，在楼市降价呼声高涨之际，房企拿地的步伐并没有停止。
2011年9月，在土地市场沉寂了半年的万科终于发力。
一个星期内，在北京土地市场的争夺战中，万科连续拿下三地块，此举在业内掀起不小的波澜。因为在2011年前7个月，万科在北京土地市场几近“失踪”。
万科此举潜台词被业界理解为“土地价格已经到了一个合适的价位”。而这之后，其他房企也纷纷出手。
据中原地产监测数据显示，龙湖、保利、碧桂园、富力等开发商均在积极拿地。
去年12月19日，央企中化方兴和融创集团首次合作拿地，以30.67亿元的价格拿下朝阳区来广营居住及商业金融地块。该地块的挂牌起价即为30.67亿元，折合楼面价10807元／平米。
同日，在石家庄2011年推出的第12批国有建设用地使用权挂牌出让中，保利地产以20.22亿元将原化肥厂地块收入囊中。
龙湖地产则大手笔拿地进军旅游地产。龙湖地产管理层表示，未来发展的重点之一就是开拓多类新地产业态，其中包括旅游及养老地产。
作为香港最大的开发商之一，李嘉诚旗下的和记黄埔与长江实业也在内地土地市场也有所行动。去年11月初，和记黄埔子公司以8亿元底价投得佛山南庄生态区商居用地。12月，和记黄埔联合长江实业再次出手，以19亿元的总价拿下大连西岗区一幅住宅商业混合用地地块。
与此同时，香港置地近期也斥资人民币共38.6亿元在重庆市北部新区购置52公顷土地，计划将其开发成高档住宅项目。
与港资相比，新加坡嘉德置地手笔更大气。
去年11月29日，新加坡嘉德和凯德商用宣布，与星桥控股私人有限公司联合斥资65.36亿元人民币，收购了重庆市中心渝中区一黄金地块，用于开发地标性综合房产项目。土地市场主旋律：底价和低价成交
“眼下不少知名房地产企业‘集中’拿地，最主要还是跟土地市场形势有关。”乐居一位分析人士表示，从去年下半年开始，土地市场冷清了许多，很多企业拿地热情下降，这给一些实力雄厚的房企特别是房企巨头营造了一个拿地良机。
2011年以来，不少城市出现土地流拍、流标现象，成为土地市场低迷的具体表现之一。在往日土地竞买现场，交易师提醒竞买者“理性报价”的桥段，已成为历史。
去年12月23日，2011年上海土地出让终于宣告收官。在最后一拍中，赵巷特色居住16号地块总成交价仅14.09亿元，楼板价仅为9559元／平方米，跌回到2007年时的水准。
同时，来自中国指数研究院的数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13％。土地出让金超千亿的城市仅有两个，分别为上海和北京，比2010年明显减少。其中，上海土地出让金为1204.9亿元，同比下降20.4％：北京土地出让金为1055.1亿元，同比减少35.8％。
另外，据中原地产统计，2011年，130座城市土地流标近900宗。底价和低价成交是土地市场的主旋律，各类型土地溢价率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最为明显。
以上海为例，浦东新区浦东大道1550号地块以68万平方米雄踞2011年上海土地成交面积榜首，其成交总价也是最高的，为45.18亿元，荣登2011年上海总价地王。
然而，与往年地王的高调截然不同，浦东新区浦东大道1550号地块并未采用常规的挂牌出让，而是采用了邀标的方式进行出让。但是其45.18亿的总价与2010年上海总价地王闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2亿的成交价格相比已缩水两成。
而2011年的上海单价地王与2010年的上海单价地王相比，悬殊更大。
2011年的单价地王浦兴社区Y000902编制单元19－04地块楼板价为21362元，而2010年的单价地王闸北区苏州河北岸东块1街坊地块楼板价为52783元，价格悬殊之大令人吃惊。
拿地好时机?
淡市拿地，旺市出货，是房地产发展的铁律。因此，不少房企认为，如果有钱，又有合适的地块，一定要适时出手。
以招商地产为例，招商地产的三季报显示，在2011年的拿地投资中，截止9月末共累计拓展土地5处，累计总建筑面积为93万平米，拿地总支出为42.68亿元，平均地价在4451元／平方米。而2010年全年，招商地产的新增土地储备仅为87万平方米。
相对于前三季度在土地市场上的表现，招商地产此次在武汉拿地的总建筑面积已超过前三季度总和，拿地金额也占到了前三季度的80％，但平均地价比前三季度还低。
招商地产董秘刘宁此前曾表示，如果不是调控，市场稳定的话，公司的土地储备应该比现在还多。
“房地产调控措施只能实行一段时间，因为中国经济不可能长期通过抑制内需来发展，这一对房地产市场的判断，或许正是房企的普遍看法。”中房集团理事长孟晓苏表示，这也正是不少房企拿地的前提设想。
“除了时机合适，此轮拿地潮一个比较明显的特点就是，相当多的知名企业在加大对二三线城市的布局。”中国房地产策划联盟副秘书长田步亮则表示，因为调控并未出现松动的迹象，一线城市的市场风险很大，因此不少房企巨头将二三线城市视为楼市发展的避风港和利润源。
不过，对于拿不拿地，开发商态度并不完全一致。
融创中国董事长孙宏斌在接受媒体采访时表示，上半年政府对保障房用地供给力度要大一些，商品房大部分都在下半年推出，年底开发商资金链会非常紧，所以这个时候是买地的好时机。
路劲地产集团董事局主席单伟豹也认为，最近发布的经济数据表明，我国经济面临下行压力，政府现在要做的是避免经济快速下滑，像限购这种政策不可能持续。单伟豹表示，在目前的市场环境下，正是企业拿地的好时机，尤其在房子卖不动的时候，恰可抄底拿地。
然而，一贯激进的绿城在不久前则公开宣称不再新增土地，即便有新项目入库也主要是由合作方出钱，自身则是以让利和代建为主。
土地市场继续低迷?
尽管年底出现了开发商拿地热潮，但是不少业内人士却认为，目前来看，近期房产商出击土地市场并未形成规模，对楼市影响并不大。
中国指数研究院的分析也认为，在严峻的市场环境及政策环境下，即使政府加大土地的供应，也难以激发开发商拿地的热情，土地市场的复苏有待时日。
中原地产市场研究总监张大伟则表示：“2012年上半年，土地市场的形势可能更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标日趋严重的现象。”
同时，还有一些人士表示，现在未必就是房企抄底的最好时机，因为受严厉调控政策的影响，土地市场的低迷态势恐怕还将持续一段时间。
“经过一年低价的土地市场对于有实力的开发商来说，是拿地的好时机，从着手开发到最后成型，基本需要两年的时间，这也是大开发商下手的原因所在。”一位业内人士分析说，目前拿地的主要是有资金实力的开发商。整体看来，说土地市场会有大转变还为时尚早。
世联地产董事长陈劲松表示，2012年各地方也存在较大的偿债压力，因此会加大土地出让的数量，土地成交价格可能进一步下滑。
链家地产首席分析师张月也认为，2012年的土地市场很有可能会出现价格走低、优质地块增加的状况，对于房企拿地将会是近3年来的好时机。但由于融资难度仍然较大，预计很多中小房企都会陷入有心无力的尴尬境地。
“2012年的房地产调控仍然会持续，如果目前大手笔拿地，价格或许不高，但把资金压在土地上，对于现金流恐怕也是个考验。”一位分析人士如是表示。
