【对乌鲁木齐商品房价格隐性涨价的调查分析研究】乌鲁木齐商品房价格

时间：2019-04-18 03:33:01　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　【摘要】根据国家对房地产价格的调整政策，基于对公共政策的分析和研究，经过对乌鲁木齐天山区、沙依巴克区、水磨沟区、米东区、头屯河区，经过调查后得出了乌鲁木齐房地产价格在2012年任然存在隐形涨价的现象。并针对这一现象进行举证分析和研究，通过大量数据证实房地产行业在新疆乌鲁木齐日后的发展局势及政策导向的调整。
　　【关键词】房地产行业；乌鲁木齐商品房价格；隐性涨价；调查分析
　　
　　在公共管理硕士就读期间，通过学习的公共政策分析和我国目前房地产政策的基本情况，本人对乌鲁木齐五个主要区域的房地产市场进行调查后，经过分析论证后得出的结论是乌鲁木齐房地产价格在2012年任然存在隐形涨价的现象。分析原因如下：
　　一、国家宏观经济政策的影响
　　2011年是国际金融危机以来世界经济形势最为复杂的一年。总体上，全球主要经济体逐步企稳并正式步入复苏期，但在结构上，则表现出许多深层次的缺陷和失衡，国民经济的恢复还存在明显的脆弱性。主要国家的宏观经济政策在调整中形成了多重选择和非对称性，加剧了全球经济形势的波动。我国经济保持良好的增长势头，经济发展方式转变也得到了有效的支撑，但复合式通胀压力已经成为宏观经济运行的最主要影响因素。
　　二、党和政府相继出台的房地产政策的影响
　　党和政府的政策是党的性质和国家制度的具体体现，对我国各级政府的领导干部和工作人员来说，首先必须坚定不移地执行中央的各项方针政策。政策不仅有其原则性的一面，而且还具有灵活性的一面。执行政策，必须有原则上的严肃性，但在实施政策的具体工作中，又必须有高度的灵活性。2011年初，一系列房产调控政策出炉，先是有国务院公布的“国八条”，继而上海、重庆开征房产税，央行更是在春节假期的最后一天宣布加息，众多城市限购细则也相继出台。那么，政府针对房地产市场的各种调控办法，是否让公众认可呢？全国两会3月初召开，房价毫无疑问再次成为两会的关注热点，同时也是公众最为关注的两会话题之一。
　　三、影响乌鲁木齐商品房价格的现状分析
　　这是乌鲁木齐房地产价格在2011年连续三个月的价格同比涨幅，8月，房价同比上涨11.9%，在全国35个大城市中排第三位；9月，房价同比增幅21.1%，升至全国房价增幅榜第一；10月，以18.5%的同比增幅位居全国第二。乌鲁木齐市在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅榜中的排名，其房价涨幅超过北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月，该市房价涨幅还只是个负数，即-6.05%，排名全国倒数第二。是什么原因导致乌鲁木齐市房价如脱缰野马般飙升？
　　1.销售者：开发商“捂房”赚老百姓的血汗钱
　　在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中，87.3%的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”，认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6%。“房价上涨这么快，与房地产开发商的‘捂房惜售’有很大关系。他们通过各种手段来赚取老百姓的血汗钱。”目前乌鲁木齐房地产市场不缺房。缺的是老百姓买得起、住得起的房。房产公司有许多销售技巧，他们利用老百姓‘买涨不买跌’的购房心理，一般会先根据成本和市场情况提出均价探行情，如果客户能接受，他们就会不断加价。”
　　2.开发商：政府抬高地价，我们当然要抬高房价
　　在老百姓的眼中，房价疯涨，是房地产开发商在赚取暴利。但许多开发商都说：“现在地价这么高，单单土地成本一项，就比原来翻了两番，加上各种建筑材料不断涨价，不提高价格怎么行？我们赚取的利润并没有增多。乌鲁木齐市国土资源局网站的信息表明，2002年7月1日，国土资源部11号令颁布实施后，该市经营性用地一律纳入土地有形市场，实行招拍挂出让。据了解，乌鲁木齐2007年前三季度通过招标拍卖挂牌出让用地面积278.16万平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款达12.79亿元，相比去年同期增长了51.90%。一家房地产公司的总经理助理表示，今年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍。由于目前乌鲁木齐市房地产市场持续走俏，许多其他地区的房地产开发企业看中乌鲁木齐广大的开发空间，也来分一杯羹，造成地价不断上涨。“尽管成本增大，乌鲁木齐房价短期内涨幅较大，更主要的还是受市场供求的影响，受成本影响较小。预计明年还有上涨趋势。”该负责人说。“政府把地价涨一点儿，开发商遵从利益最大化原则，自然会把房价涨得更高。”
　　3.建筑商：房价涨跟我们没多大关系
　　在开发商的口中，房价疯涨，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加对房价上涨的影响有多大呢？通过对乌鲁木齐市几家建筑企业。例如：在江苏苏中建筑集团新疆分公司承建的“一龙尚座”的建筑现场，一些在现场休息的工人显得疲惫不堪，他们也纷纷表示，现在乌鲁木齐市的房价、物价上涨过快。新疆一老牌建工集团下属公司的周姓负责人表示，今年建筑原材料成本总体价格相对去年涨幅不大。2007年第三季度与2006年第三季度建筑原材料市场价同期相比，钢筋价格由每吨3200元至3300元，上升到每吨4000元至4200元。其余材料价格基本持平，多孔砖价格保持不变，同样是350元/千块；水泥价格也没有变化，都是0.35元/公斤。所以，建筑材料成本上扬对房价突涨影响不大，因为建筑公司报给房地产公司的成本没有变化。原材料市场价格上涨的部分，建筑公司自己消化掉了，没有转嫁给开发商。
　　4.高品质楼盘越来越多，经济适用房面积不断压缩
　　一些管理部门还认为，房屋品质高、投入大，也是目前房价攀高的重要原因。
　　翻开近期的本地报纸，打着光纤入户、智能化管理、CIOLD(宜居新标准国际化有机生活中心)等新口号的高层住宅小区广告越来越多，价格也让普通工薪阶层望而却步。今年，高品质高层住宅小区成为许多房地产开发公司的首选，售价都在每平方米5000元以上。由新疆广汇房地产开发公司开发的高层住宅小区和枫雅居，不到一个月每平方米就上涨了1000多元，令人咋舌。房产公司的总经理助理表示，现在开发商开发一座高层住宅楼的投入的确很高。建筑材料要符合国家建筑节能环保要求，仅拿玻璃来说，高层住宅全部使用钢化玻璃。他们还会引进各种先进的配套设施，以服务吸引消费者，如增加污水处理器系统，让水龙头流出的水和纯净水一样可以直接饮用，还有通道式垃圾处理器等。至今未完工的南湖广场旁的“一龙尚座”，还专门建设了豪华的室内生态园、住户休息室、儿童娱乐厅等，这些配套设施的完善加大了开发商的投资。在开发商如火如荼地兴建高品质商品房时，前几年对房价有平抑作用的经济适用房面积却在不断压缩，今年几乎没有开发量可供统计。
　　四、乌鲁木齐房地产价格存在隐性涨价的分析研究
　　近几年，“乌鲁木齐实际的房价很长时间都维持在低价位上，但是由于我国房地产政策对商品房价格的打压力度，造成乌鲁木齐房价虽然涨价缓慢但还是处于隐形的增长空间。乌鲁木齐市发改委固定资产投资处的刘灏表示，新疆各地州都在支撑着省会乌鲁木齐的购买力，从2005年下半年起，住房需求已经初显端倪，需求高峰拉动了房地产经济迅速增长。乌鲁木齐市统计局方面的调查显示，2012年来，很多房地产商，特别是广汇集团（现在汇友集团）基本控制了乌鲁木齐的房价还在缓慢的增长。具体来讲，我认为在全国大城市房价迅速上涨的时候，乌鲁木齐市房价依然走低。直到2006年6月以后，该市房地产业才进入新的快速增长时期，投资额大幅攀升，房地产开发面积激增，销售额增速达162.31%，房价也随着销售额的激增开始快速上涨。这是近4年的低位运行所产生的动力。所以我想今年乌鲁木齐的房价虽然任然受到国家房地产政策的控制和打压，但是稳中上涨是必然的趋势。

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