承租人与次承租人之间的合同效力 [浅谈业主管理规约对承租人的效力问题]

时间：2019-05-13 03:22:40　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　【摘要】业主管理规约是建筑物区分所有权人实现自治的重要法律文件，其效力的高低与大小事关业主共同生活的质量。实务中出现管理规约对于承租人是否也有约束力的争论。准确解决管理规约的对人效力问题，有助于营造和谐的区分建筑物小区的生活环境。
　　【关键词】管理规约；承租人；效力
　　中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-075-01
　　一、管理规约的概述
　　所谓管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物与基地的管理、使用及所有关系，以书面方式所为的自治规则。管理规约的订立与内容，只要不违反强制、禁止规定，不违背公序良俗或排除、变更区分所有权的实质，业主可自由为之。我国《物权法》第76条、第77条、第83条规定：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第7条、第17条还特别规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，管理规约对全体业主具有约束力。
　　区分所有建筑物的管理规约，是由全体业主通过业主大会而就物业的管理、使用、维护与所有关系等制定的规则。规约是业主为了明确相互之间的权利义务关系，维持物业小区的公共秩序、公共利益，而对享有的权利、履行的义务、违反管理规约应当承担的责任，以及区分建筑物小区的物业的管理、使用和维护所作出的自治约定。
　　二、管理规约对人的效力
　　1.规约对全体业主具有约束力。《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《物业管理条例》第17条第3款规定：“规约对全体业主具有约束力。”即使业主在制定和修改规约时提出了反对意见，也必须受该规约的约束。
　　2.规约对房屋受让人具有约束力。规约对于购买一手房的业主以及从其他业主继受取得的新业主都具有约束力。规约约束规约缔结时的业主的法理在于业主人头多数决与面积多数决的双重物权民主机制。规约约束未参与规约缔结的新业主的法理在于新业主从前手继受取得房产时不仅取得了二手房的物权，而且概括继受了前手的业主地位与资格，当然也包括前手的义务。
　　3.规约对物业服务企业具有约束力。我国《物权法》和《物业管理条例》就规约对物业服务企业是否具有约束力没有明文规定。物业服务企业与业主订立物业服务合同，似乎并无关规约的内容，但物业服务企业在为多数业主提供物业服务时，物业服务企业与业主间会存在利益冲突。若物业服务企业忽视规约的内容及其实质蕴含的业主共同意志，就无法为业主提供满意的物业服务，所以从物业服务企业接受委托即可推定其遵守管理规约的规定。
　　三、管理规约对承租人的效力
　　1.规约原则上不能当然约束承租人。首先，规约的制定和修改主体是全体业主而非承租人。其次，规约只是业主的自治自律规章，而非承租人的自治自律规章。最后，承租人异于房屋受让人。受让人可以概括继受原业主的法律地位，有权参与管理规约的制定和修改；而承租人并不能获得出租人的法律地位，出租人作为业主继续享有物权。因此，管理规约原则上不能当然约束承租人。
　　2.规约设立的可让渡义务通过特定程序可以移转于承租人。即房屋租赁合同可以把规约为业主设立的某些可让渡的义务转化为承租人的义务。《物业管理条例》第48条规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和规约的有关规定。物业使用人违反本条例和规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”由此得出，出租人可以通过租赁合同把规约设立的部分义务转嫁于承租人，但不能把自己依管理规约的义务全部转嫁于承租人。
　　3.规约规定的与使用人身份相关的、不影响其他业主物权的义务直接约束承租人。这种义务在业主身份与承租人身份相互分离的情况下，直接约束承租人。作为物权使用人的承租人必须遵守区分所有建筑物区域内物业共用部分和共用设备的使用、维护及公共秩序等方面的规章制度，必须按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则妥善处理相邻关系，必须按照有关规定合理使用水、电、暖、气等设施，不得擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋主体结构、改变房屋外观，应当对其他业主承担相应的民事责任。
　　四、结语
　　管理规约的效力不仅及于业主，还及于区分所有权人的特定继受人：移转继受人和设定继受人。移转继受人就是房产的受让人；设定继受人包括房产的承租人、使用人、借用人等。这些人因不是管理规约制定、变更、废止的当事人，所以仅受规约事项中有关使用事项的约束。换言之，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，依据管理规约对建筑物、基地或附属设施的使用方法的规定，负有与业主相同的义务。
　　参考文献：
　　[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社,2007:259-260.
　　[2]陈华彬.论区分所有建筑物的管理规约[J].现代法学,2011(7):49-50.
　　[3]徐海燕.区分所有建筑物管理的法律问题研究[M].法律出版社,2009:157-159.

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