沧州市场调研报告
时间：2020-09-04 08:05:27 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
泰和世家项目市场调研报告
目录
一、调研目的................................................................................................................. 2
二、调研方法................................................................................................................. 2
三、调研内容和结论 ........................................................................................................... 2
（一）沧州市的宏观环境 ................................................................................................... 2
（二）去年沧州市房地产的发展情况 ......................................................................................... 5
（三）今年沧州房地产市场分析和预测 ....................................................................................... 7
（四）今年沧州市房地产政策分析 .......................................................................................... 10
（五）泰和世家项目所在的新华区的地理环境及交通状况 ...................................................................... 11
（六）泰和世家项目所在的新华区的房地产市场分析 .......................................................................... 14
（七）泰和世家项目所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析 .................................................................... 16
（八）综合结论 .......................................................................................................... 27
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素 .................................................................................. 29
（十）调研结论 .......................................................................................................... 30
一、 调研目的从2012年1月1日到2012年6月30日，沧州项目公司开展了位于沧州市泰和世家项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在沧州市的泰和世家项目的市场情况，从而为泰和世家项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、 调研方法本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
三、 调研内容和结论（一）沧州市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
① 国民生产总值（GDP）。
2011年，沧州市全市地区生产总值完成2585.16亿元，同比增长12.3%，总量居全省第四位，增速连续四年居全省第一位，比全省高出1个百分点，比全国高出3.1个百分点。
从整体经济构成看，投资仍是沧州市经济增长的主要拉动力量，其对经济增长的贡献率为61.4%，消费的贡献率为37.4%。
从区域发展看，县域经济一直是沧州市经济的重要依托和支撑，去年依旧保持增长13.6%的良好势头。同时，中心城区经济和沿海经济发展渐入佳境，形势喜人。中心城区（新华区、运河区、开发区、沧县）实现地区生产总值512.07亿元，同比增长14.8%，对全市经济增长的贡献率为21.2%，拉动全市经济增长2.6个百分点；沿海经济方面，渤海新区（含黄骅市）和海兴县实现地区生产总值的439.35亿元，同比增长18.3%，对全市经济增长的贡献率为20.8%，拉动全市经济增长2.6个百分点。
从产业结构看，第一产业保持稳定发展，二、三产业实现较快发展。统计数据显示，第一产业完成增加值295.84亿元，占GDP的比重为11.4%。其中，粮食生产连续八年获得丰产丰收，全市粮食总产量达到501万吨，比上年增长5.3%；农林牧渔业总产值完成535.3亿元，同比增长5.3%。第二产业完成增加值1358.66亿元，占GDP的比重为52.3%。第三产业完成增加值945.5亿元，占GDP的比重为36.3%。
② 人均国民生产总值。
2011年沧州市GDP完成2585.16亿元，同比增长12.3%。按2011年平均常住人口716.97万人计算，人均GDP达到36057元，同比增长10.9%。按2011年人民币对美元平均汇率6.4588计算，达5583美元。继2010年超4000美元后，再上新台阶突破5000美元大关。
③ 社会消费品零售总额。
全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，同比增长17.7%。城乡市场稳定较快增长，城镇发展快于乡村。城镇实现零售额480.7亿元，同比增长18.2%；乡村实现零售额193.7亿元，同比增长16.6%，城镇快于乡村1.6个百分点。基本生活类商品继续保持较快增长。全市限额以上批发零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增长26.5%，其中，粮油食品类增长32.5%；服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增长36.1%；日用品类增长25.4%。与消费升级相关的商品保持旺销。随着城乡居民收入的提高，享受型、保健型和投资型消费热点不断升温，金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售持续旺销，商品零售额分别同比增长71.6%、27%、29.9%。
④ 人均社会消费品零售总额。
2011年沧州市全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，全市总户数230.36万户，年末总人口734.82万人，人均社会消费品零售总额为9177.8元。
⑤ 职工年平均工资。
2011年沧州市人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。
⑥ 城镇居民人均可支配收入。
2011年，沧州市城市居民家庭人均总收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，增长14%，增速同比加快3个百分点，呈现快速增长的态势。剔除价格因素影响，城市居民人均可支配收入实际增长7.9%。
——从全省各地情况来看，沧州市城市居民可支配收入位次稳定，仍排第六位，比全省平均水平高83元，实现了自2001年以来的首次超越，比最高的廊坊低3616元，比最
低的张家口高1974元。沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。
⑦ 城镇居民人均消费性支出。
2011年，随着“惠民生”政策的落实，以及各类补贴发放到位，城乡居民收入持续增长，生活水平稳步提高。城市居民人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，同比增长14%；农民人均纯收入6540元，比上年增加1012元，同比增长18.3%。
在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费支出11207元，增长9%；农村居民人均生活费支出4996元，增长42%。
⑧ 恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
食品支出继续增长，恩格尔系数明显降低。随着居民生活质量的提高，居民食品消费格局逐步改变，食品消费向营养、保健、便捷发展。2009年，我市城市居民人均用于食品消费的支出为3967元，沧州市城市居民恩格尔系数为35.4%，同比下降0.4个百分点。
⑨ 城乡居民储蓄存款余额。
2011年沧州市金融机构存款余额2300.09亿元，比年初增加272.49亿元，其中个人存款1551.38亿元，增加198.02亿元。
⑩ 城市居民人均居住面积。
沧州市围绕“大拆促大建，三年大变样”，启动改造城中村等。到2010年底，全市城镇人均居住建筑面积36.21平方米，比2005年增长35.87%。
2.城市规划及发展趋势
① 城市规划。
城市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间结构为“一轴两心，三带四片”。
“一轴”即城市发展主轴，主要沿解放路形成一条东西向的城市发展主轴。依托现有发展基础，将现状城市商业中心与未来城市副中心通过城市发展主轴连接起来。
“两心”即一主一副两个中心，主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心（即城市新兴功能区），将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。
“三带”即3条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的城市绿带，以生态防护和景观功能为主；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的城市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。
“四片”即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区4个主要城市片区，并对现有城市片区边界进行适当调整。城西新区以京沪高铁站场东侧的规划副中心为核心，开发城市新兴功能区，在新区南侧集中布局教育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业发展需求。运河片区发展商业贸易、行
政办公、现代居住与新兴工业。新华片区重点发展商业金融、行政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。城东新区则在空间上相对独立，重点发展新兴工业。
发展趋势（未来三年的发展趋势）。②
未来五年内，沧州市将构筑“一城、五区、三组团”的总体城市发展格局，“一城”即明确大沧州市概念，“五区”即指新华区、运河区、渤海新区（含海兴县）以及沧平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和县、青县同城化管理，“三组团”包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。沧州市主城区是全市政治经济文化中心，也是冀中南区域性中心城市，是京津冀都市经济圈和环渤海经济圈的重要成员，在促进环渤海环京津沧县，规划面积1736.3区域开发开放大局中具有重要地位。近年来，城市建设和经济社会发展步伐加快，中心城市功能得到提升。但是，沧州总体上仍属沿海欠发达地区，中心城市功能和经济发展水平与先进城市存在明显差距，城市要素聚集能力削弱、城市产业集聚不够、工业实力不强，中心城区人口、生产总值、一般预算收入占全市的比重低于全省平均水平。随着渤海新区的大规模开发及县域经济的快速发展，主城区石化及轻工等支柱产业发展优势逐渐弱化，区域中心发展地位受到严峻挑战，造成区域经济发展缺乏层次，要素流动缺乏明晰的导向机制，产业低水平重构，地区间竞争大于合作。本规划围绕大沧州战略，以主城区组团为重点，统筹规划主城区发展，拉开城市建设框架，优化经济开发格局，对于提升 全市发展地位，推动东中西协调发展，促进冀中南沿海与腹地互动发展，具有重要意义。
（二）去年沧州市房地产的发展情况① 新建商品房发展情况。
年结年成11年结转11年总转到交均年新去化11到投放面市场占1211市场价区市场占开面积面积占有 在售楼盘备注年的 类型 总建筑面积（万平米）年的积（万有率 间（万平有率 （万 平方率）（% 面积面积/（元米） 平（万米）（万 平米） 平平） 米） 米） 140.414
112.014 28.4 1236
84.43
57.55 本项目
年的20100.2 2.01% 4.06% 5.7 2.7 47 3 高层东方世纪城1 5.50 6.51% 3900市场占5.13%5.13%5602.2高2御宇国际7.237004.374.035.18%
3.90%
3.972.53高万泰丽46004.71%3.77%5.34.31703
4.94（4.07% 3.70% 5.2 3.2 30 2 5000
5.18%
4 4.37
高层宏宇城 2.53
目前的市4600
10 20 0 10 6 8.80 高层阿卡兰亭苑 1.2 2.73% 10.42% 7.12%
场占有率8.00 6.5
5300 10.33% 高层天成郡府 2.77% 14.5 10.5 4 70 7 9.48%
）（6.96%3.39% 2.05 2.85% 2.43% 5000 4 8 3 1.95 高层御河新城 1 80
0.10% 5000 2.08% 1.76 9 2 1 1.42% 高层金鼎领域 1 30 0.24
1.63% 3.82 5.24 9.06 7.06 贻成御景 高层 2 30 5100 10 6.21% 6.45%
2.50% 1.94 2.3 鼓楼上城 高层 1.7 40 11 0.6 2.30% 4600 1.64% 0.36
4.52%
2.4 70 1 3.4 3800 12 1.80 2.14% 2.42% 3.6
高层百合世嘉
3.78% / 3.73% 13 1.05 2.19% 3.15 3.08 2 东领伯爵 高层 1.08 17
4.41% 5.20% 4.46 5.28% 7.3 2 皇家壹里 高层 35 14 5.3 5600 2.54
4.27% 0.00 0.00% 小高层 0 0 15 100 0 0 3800 0.00% 凤凰城3.84% 高层/2 70 0 2 1.42% 1.18% 1.00 泛海时代 商业 / 1 16
4.27% 0.00% / 0 0.00% 一世界 高层0 0 17 100 0 0.00
4.40% 6.51% 5.50 7 2 35 18 5 3800 1.5 4.99% 嘉禾一方小高层、高层4.14%
4.30 8 19 50 2 6 4200 塞纳左岸 小高层、高层5.09% 1.7
5.70%
6.38% 78 0 9.50 明月州9.504 高层 0.55 6.77% 20 0.65% 6000 8.95
1.25% 2.58 2.28% 0.62 3.20 6.5 0 3.2 21 3.06% 御湖公馆 联排、双拼7500
1.84%
5.00 30 2 22 4.00 6 孔雀城多层、小高层 4.27% 1
5.92% 4900
1.99% 12 泰古香槟郡 高层0.36 4.36 4.72 3.05 3.36% 23 1.67 3500 3.61%
0.64%
0.00 4800 2.14% 3.00 3 0 24 署西家园高层 3 1.5
0.00%
3.13%
0.50
14
25
榕城 高层0
1.84
1.84
0.59%
4200
1.31%
1.34
2500-2.73% 0.53% 0.4 0.68% 10 0 0.96 0.96 0.45 御景园26 多3100
2.86%000.00 0.00%6.700.00%27/新捷家0.00多层1.28%
多层 2
5 3.96 0.20 8 0 2.82% 安欣家园 3.96 0.24% 2700
4.43%
小高层、高层5.32 5.88
53
29 10.03
7.97%
泰和世家1.16
4020 11.19
6.96%
/平米。
?60.12%，成交均价4460元万平，去化率沧州市2011年在售楼盘共计投放量140.414万平，去化84.43 ? 新开盘项目包括榕城、兰亭苑、一世界，其中榕城位于新华区，兰亭苑、一世界位于运河区。
16万平米。2011年去化面积明显低于2010年沧州市住宅市场去化面积2011年上半年房产市场相对较好，自2011.10 ?月以后，市场转冷，各楼盘去化量普遍降低。
经济保障住房的发展情况。②1750套，限价商品住房套，经济适用住房套，公共租赁住年度沧州市目标新开工建设保障性住房和棚户区改造住房27478套（户）。其中，廉租住，其中：市本级11月底，全市竣工保障性住房和棚户区改造住房17949，垦区棚户区改造4928套（户）。新增廉租住房补贴1190户。到套；城市棚户区改造8100（户）360696套，肃宁175套，沧县194套，青县套，任丘640套，南大港617套，黄骅1950套，泊头5622910套，河间套，中捷套，新华区套，运河区5464179套，开发区216 套。54套，孟村224套，吴桥套，东光726780套，海兴1008套，盐山套，南皮套，献县224660；以后每年新增政府产权的保障性住房占每年新增保障性住房总量的比例不低1/32012年，期间新增政府产权的保障性住房累计数量不低于新增保障性住房总量的2008年至 1/3。于 二手房的发展情况。③月，二手房成交量下降近2。据沧房经纪统计数据显示，去年10月至今年自去年下半年以来，受楼市低迷大环境影响，沧州市新房交易量下降，二手房交易也随之低迷.，成为近三年来的新低点。二手房交易量的大幅下降主要有三个原因，首先，在全国范围内开展的楼市调控政策让我市的新房销量出现了停滞甚至下降，这也造成二手房的50%元左右，有的甚至高过现在的新房价格，人们经过比较，更多的是关注新房，二手房坐上了冷板凳。三是做房产投年以内的二手房价格每平方米都在4500交易量下降。二是10多套。进入二月新年前后是二手房交易的淡季，平均每月成交量仅 20资的人少了。不论是刚性需求，还是投资赚钱，人们都在等待房价的下降，所以现在出手的人有所减少。
份后，二手房的交易量有了较大幅度的提升。
（三）今年沧州房地产市场分析和预测
月的销售增长情况。2012年6① 截至今10201目前201年结年11年1年去市场交均价化面年总推到12去化面化面积总建筑面积（万平08年去化面积（万推盘化面积占有年的区间 盘量积在售楼盘 类型积（万（万平米） 万平米） （ 量 /面积（万（万平率（元 米）平米）（万平米） 平 米）平）（万 平） 米） 平） 24.59 14 137.365 56.82 1404 66.36 123.18 105 153.296
0% 高层0.2 5.5 17 0 0 东方世纪城 3800.00
1 2 0
47 2.2
1.22 2 3.3 0 4.37 14.8 8 高层 60 3800.00 5.3 5.0% 御宇国际城2
1.254 4.18 1.65 高层2.53 70 3.973 12 3 万泰丽景15 0 5.1% 4600.00
1.359
高层 5.6%
4.73 4 宏宇城2.2 2.53 0 4.372 8 4600.00 30 0
12.9% 3.156 4800.00 0 8.2 7 高层20 1.2 8.8 5 阿卡兰亭苑 0 0
0.0% 0 0 3.5 33 6 0 锦绣天地0 0 0 3.5 / 高层0.0% 7 恒大城 0
4.07 54 0 4.07 /
高层1.243
8 26 天成郡府8 5.5 28 0 0 高层5.5 5.1%
70 5000.00
4.7% 28 7 2.049 高层9 0 御河新城80 1.95 1.2 3.15 4900.00 1.1515
0.3% 9 30 4 1.76 0.24 15 高层0 10 0.24 金鼎领域0.072 5000.00
2.2% 0 13 高层 贻成御景5.24 3.86 0 0 30 3.86 5100.00 0.528 11
0.2% 鼓楼上城7 4.4 1.94 0.36 1.98 2.34 12 高层0.04 5 4600.00 40
4.9% 4 5 13 百合世嘉高层1.803 3.6 1 70 0 4.6 1.19 3800.00
0.0% 0.52 3.15 17 0 1.15 高层14 东领伯爵0 0 1.15 0
/
1.699 0 5 4.458 2.54 2.6 0 35 5.14 高层 15 皇家壹里7.0% 5100.00
0
0.0%
4
100
16
凤凰城小高层0
0
0
5
0
4
3800.00
0.0% 0 3.2 1 0 0 70 / 商业 0 1 2.2 / 高层泛海时代17
0.0%流津时0
180住宅、别018000033/
2.2565.67199.2%4400.00 一世100高0001.433.472.2
1.068 4.4% 2.2 3.7 20 4000.00 0 嘉禾一方 35 0 小高层、高层 7 5.5 1.5
0
2 0.0% 4.3 1.7 3.7 21 4200.00
50 0 塞纳左岸 0 小高层、高层 7
0.324 0.55 9.15 6.95 0 1.3% 2.2 22 6000.00 0 明月州 78 0 高层0.978 6 2.5 5 0 5200.00 0 多层、小高层 1 23 4.0% 1.5 30 孔雀城
1.035 0 高层 3.15 4 1.5 0 12 3.05 24 4.2% 1.65 3300.00 泰古香槟郡0.295 3 0 高层 0 1.5 0 署西家园 1.2% 0 4800.00 25 0 1.5
0.667 3700.00 榕城 3 14 0 高层 1.3 0 4.3 0 26 2.7% 0.5
0.96 4 0 金域瑞景 10 0 小高层0 10.3% 0 3300.00 0 4 27
0 0.0% 0 亚龙湾2 高层 0 0 3400.00 0 2 0 28
2500-0.084
1 御景园 0.45 10 39 多层0.45 0 0.3% 0 1.45 0 3100
0.18 0.7% 新捷家园0 1 6.7 多层 0 0 2500.00 0 1 0 30
0
2700.00 安欣家园 0.2 0.0%
多层31 0 5 0 0 2 0 2
9.26%
32 5.36
泰和世家5.97
10.7
小高层、高层7.576
53
4085
0
5.34
0
2.2779
，去化率相对较低。万平米，去化率123.18万平，上半年度整个房地产市场销量约24.5919.97%年预计沧州市整体推盘量为分析：2012 未来几个月的销售预测情况。②年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抵制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不2012放松，调控成果进一步显现，投资投机性需求受到抵制，多数城市房价继续呈移中有降之势。但在信贷放松及一引起地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城
市商品住宅成交量明显回升。
预计2012年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，政策调控仍不会放松，但随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，成交量相比上半年会有一定幅度的上升，同比2011年下半年，会有较大幅度的提升。
（四）今年沧州市房地产政策分析
① 土地政策。
I、2012年沧州市区（包括运河区、新华区）国有建设用地计划供应量为432.9113公顷，占国有建设用地计划编制范围的71.34%；沧州高新区土地计划供应量为42.268公顷，占国有建设用地计划编制范围的6.97%；开发区土地计划供应量为131.6427公顷，占国有建设用地计划编制范围的21.69%。
II、统筹城乡发展，优化土地供应空间布局。
按照统筹城乡和区域协调发展原则，加强土地供应区域分类指导。严格控制中心城土地供应规模，促进中心城区人口和功能的有机疏解和调整。重点保障基础设施和公用设施的土地供应，适度供应符合中心城区功能定位的产业发展用地，严格限制与中心城区整体发展不协调的土地供应。
按照城市规划功能分区，力争先做环境后开发，严格实行“净地”出让，优化配置土地资源。在供地计划中所推出的地块要求分布合理，要充分考虑社会各个层面对用地的需求，兼顾社会效益和经济效益。对已纳入土地储备库和闲置的地块要优先考虑。
III、优化土地供应结构，对各类用地实行“有保有压”的差异化供应策略。
根据城市规划建设确定的重点功能区片类型，调整优化土地利用结构。以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，做到有保有抑，确保重点工程项目、确保基础设施、确保民生工程特别是经济适用住房等保障性住房及产业集聚区工业项目建设用地供应，重点发展满足当地居民住房需求的中低价位，中小套型普通商品住房用地供应，切实稳定住房价格。确保经济发展和重点工程建设土地供给，严格控制国家规定限制类和禁止类建设项目用地供应。
IV、促进土地集约节约利用。
坚持科学发展观和节约集约用地政策，建设项目用地鼓励利用存量，严格控制增量。大力支持发展高新技术产业、文化产业、物流业，积极促进现代服务业的发展。对于一些市场度不高，科技含量低的产业项目要限制供地或者不予供地。由工业园统一建设标准厂房入驻企业，提高土地节约集约利用。
V、发挥市场配置资源基础性作用
重点保障道路等基础设施建设用地的供应，优先安排生态环保、能源、科教文卫等与城镇居民生产、生活紧密相关项目建设所需用地，提高城市发展的保障能力，促进城市综合功能完善。严格土地供应方式程序，对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和新增工业用地（不含原地内改扩建）以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式有偿供地，统一在土地市场公开进行。
② 金融政策。
I、2012年6月8日，中国人民银行下调基准利率，5年以上贷款，利率由原来7.05下调为6.08。6月8号起，沧州建行、中行在基准利率基金上，对首套购房实施9折优惠。
6月20号起，中行停止折扣，建行对优质客户优质楼盘仍持续折扣。
2、2012年7月6日，再次下调金融机构人民币存款基准利率，一年期存款基准利率下调0.25个百分点，5年以上贷款利率下调0.31个百分点，由原来6.80下调至6.55。
（五）泰和世家项目所在的新华区的地理环境及交通状况
1.沧州区总体规划
① 城市规划。
沧州市将构筑“一城、五区、三组团”的总体城市发展格局，“一城”即明确大沧州市概念，“五区”即指新华区、运河区、渤海新区（含海兴县）以及沧县、青县同城化管理，“三组团”包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积1736.3平方公里。
② 居住用地规划。
下图为沧州市2008-2020年城市总体规划，其中黄色部分分别为一类居住用地、二类居住用地，主要分布区域集中在运河区、新华区，北至永济路、南到307国道，西至迎宾大道，东至长芦大道。
③ 商业规划。
以解放路、新华路两条东西向城市主干线为依托，东起长芦大道、西至京沪高速铁路，改造提升现有商贸设施，高标准规划建设现代商业设施，培育发展新型服务业态，重点发展七大现代商贸服务区，着力打造具有沧州人文特色的现代商贸服务业发展轴。
——小南门商业核心区。改造提升传统业态，积极引进大型综合体、建设特色小吃街、历史文化街、商业步行街，增强商业核心区的规模效应。
——颐和广场现代休闲商业区。主题商场与开放式购物空间相结合，大力引进新型商业业态，着力发展现代休闲商业，树立城市商业品牌。
——会展中心文化体育休闲基地。依托会展中心，完善配套设施，提升服务水平，突出发展会议会展、体育休闲、文化娱乐等现代都市服务业。
——荷花池高档商务休闲区。发展荷花池公园生态环境优势，规划建设高档酒店和购物中心，发展集购物、商务服务、休闲娱乐于一体的商务休闲服务业。
——火车站前商业中心。改造升级批发市场，建设以标志性建筑、城市综合体、特色商品市场为载体的区域性商业中心。
——高铁站前现代风貌商业区。重点建设高档精品百货、商务会所、商务酒店、总部经济等，使其成为积聚商务金融、行政办公、现代居住、综合物流、娱乐休闲的现代风貌商业区。
——道东现代商业区。重点建设大型百货店、大型超市、家居建材市场，打造区域性商业服务中心。
④ 交通规划。
I、城际交通：加快主城区与黄骅新城组团、青县组团及市域县市，主城区与天津、山东之间快速交通网建设，尽快实现主城区与天津市、山东及市域主要县市交通的快速化和公交化。加快建设京沪高速公路沧州段，使京沪高速、京台高速、石黄高速等三条高速路形成主城区大高速环的空间格局；加强高速外环出入口和引线建设，在主城区四个方向形成8个高速公路出入口，实现四通八达，提高主城区对外通达能力；加快国道104、307和保沧公路二级路段升级改造，适时实施主城区迎宾大道北延工程和海河路东延工程，谋划建设主城区-渤海新区、主城区-青县的城际公路，提高主城区到黄骅新城组团、青县组团及市域其他县市的快速通达能力。加快推进沧州机场项目前期工作，开辟主城区组团空中交通新通道。
II、主城区交通：规划构筑“四横三纵”城市结构性主干路路网格局，改善主城区交通环境，拉开城市开发框架。四横由永济路、解放路、黄河路、海河路（307国道）构成，四条横线连通四个片区，是促进城市东西方向扩展、缓解瓶颈压力和与高速交通相衔接的主要道路，是城市对外交通的主要出入道路。永济路西接高速北出口，东联国道307；解放路西接京沪高铁站，东接开发区，远景东延至沧东开发区；黄河路西起沧州新区，东至沧州经济开发区；海河路（307国道）西联国道307，东至开发区，远景东延至沧东开发区。三纵由迎宾大道、东六号大街、东部高速连接线构成，三条纵线是城市南北方向与高速衔接和城市对外的主要出入口。迎宾大道向北延伸，通过渤海路与京沪高速相衔接，南接石黄高速出入口。东六号大街北接京沪高速出入口，对外接国道104，南接石黄高速沧州东出口，对外接省道283，东部高速连接线南接石黄高速沧东出口，向北打通开发区经八路，北接京沪高速姚官屯出口。调整市区现状部分公路走向，将国道104线朔黄铁路北侧部分向东迁移，城区内的原国道104线路作为城市一般主干路，新迁移线
路北接京沪高速、南接海河路（国道307）过境线；调整国道307运河以东线路走向，避免海河路（国道307）过境车辆直接穿越沧州城区和经济开发区，调整后线路由开发区南部经过，下穿京沪高速与沧东开发区联通。在京沪高铁西侧设置南北向主干路，南接海河路（国道307），北接渤海路（北外环），与渤海路、东六号大街、海河路共同组成主城区环城道路，作为组织规划期内城市过境交通的通道。
2.沧州新华区零售业态综述
① 主要业态分布区域。
沧州市新华区零售业的主要分布区域比较分散，最为集中的应该是物华市场和国富中心，它位于道东千童大道与解放路的交叉路南，这两个地方合并在一起组成的新华区最大的批发零售中心，所有沧州地区的副食和小商品均出自这两个区域，同时还有家具、家电、烟酒等，这里的商品不但货样齐全，而且价格低廉。位于火车站北侧的物华鞋城也是一个比较集中性的专业市场，规模大、产品集中；火车站南侧是一个服装批发市场，也是一个专业化市场，同时在往南还有一个五金批发市场，都是目前沧州市比较专业的市场。交通大街和解放路的交叉口为数码电子产品；新华路维明路交叉口为最大的五金批发市场。长芦南大道为彩龙国际，新华区最大的建材一站式购物中心，在建过程中。南北大街中断泛海时代是集餐饮、娱乐休闲、购物超市等为一体的综合购物街区新华区最东边为一手车和二手车的集中销售地。
② 主要业态所处地位及趋势。
目前新华区的零售业的发展还是比较缓慢，各个市场比较孤立，零售项目比较单一，但每个市场都稍具规模有一定的市场竞争力，由于新华区的自身经济发展缓慢，使得专业化市场、一站式购物的消费模式还没形成，同时新华区没有更大的支柱产业维持区内的税收，基础设施建设缓慢，消费水平也是比较落后，政府目前正在大力度的扩路，加大基础设施的建筑投入，在引进投资的同时也在进一步规范各个功能市场，为今后提高消费水平，提升新华区的形象奠定的良好的基础，所以新华区各个零售业态还会稳步建设增长。
（六）泰和世家项目所在的新华区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（1）沧州市在售住宅楼盘共计30
2.项目片区市场分析
① 项目位置。
泰和世家位于沧州市新华区，处在沧州市主干道清池大道与黄河路交叉口向南500米，欣欣家园南侧。南临王西鲁干渠，北临欣欣家园，与南环路（黄河路）相距500米，、东临铁西大街、西临清池大道，与沧州市形象标志——大运河一路之隔。
② 片区范围。
新华区属沧州市二市区之一， 与运河区以南北大街为界，位于沧州市区东半部，总面积88.5平方千米。新华区辖5个街道、1个乡：建设北街街道、车站街道、南大街街道、东环街道、道东街道、小赵庄乡，29个社区居委会、25个村委会。区政府驻维明路14号。辖8个社区居委会：建北、古楼、维康、院东、石化、深庄、站西、北环中路。
3.项目街区特点
① 地块位置、环境及交通。
本案位于新华区清池大道与黄河路交叉口向南500米。周边辐射王西鲁、祁孟庄、蔡庄子、曹庄子等村庄，毗邻成熟小区佟家花园、欣欣家园等，与沧州市形象标志——大运河一路之隔。公交线路包括29路、11路、306路、9路、226路等，自驾车到市中心约5-10分钟车程。
② 人口分布及收入构成。
新华区属沧州市老城区，居民多以沧州市本地居民为主，亦是多民族聚居区，有汉、回、满、蒙等18个民族，约2.8万人，占全区总人数的13.%，其中回民有2.5万多人，流动人口近2万人。人口多分布在清池大道以东、长芦大道以西。
从收入构成来看，沧州市城市居民家庭总收入中：
人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。工资性收入占家庭总收入的比重为71.2%，处于主导地位。
经营性收入1729元，同比增长40.9%。一是全年经济发展环境总体良好，个体经营者人数增加；二是个体工商户增值税和营业税起征点提高，税赋降低。
财产性收入218元，同比增长122.6%。一是今年来连续三次提高存贷款利率，一年定期达到3.5%，比上年末提升0.75个百分点；二是受出租房房租涨幅较大的影响，城市居民人均出租房屋收入增长较快。
转移性收入4486元，同比增长7.2%。其中养老金或离退休金增长8.1%。主要是社会保障机制进一步健全，企业离退人员基本养老金水平提高，社会最低生活保障覆盖面持续扩大、保障标准提高。
4.项目周边配套
① 周边商业分布、经营状况。
经营状况业态 基本情况名称 位置
家一家以百贷零售业为主的股份201拥有自营商1目前经营情况良清池大道原顺城商信誉楼 商业企业月进驻沧州 地下一层，地上三层 外在小南门商圈，经营状态良好零售业态，大型超市 盐百 小南门商圈
沧州市较早的商业综合体，目前清池大道与新华路交叉口向西 地下一层，地上五层商城 零售、批发业态 200米 经营状态很好，维明路附近惟一的大型商业，目 地下一层，地上三层 零售业态、大型超市 新华区维明路东街意明 前经营状态良好辐射周边佟家花园、欣欣家园、周边惟一处在主干道处的较大型清池大道与黄河路交叉口向南 超市好日子超市
超市，沧州市连锁经营100米 祁孟庄等，目前经营状况良好 项目周边教育配套。②
9点欣蕾幼儿园等。幼儿园：欣欣家园童乐幼儿园、三毛艺术幼儿园、民族幼儿园、太阳8· 小学：花园小学、实验小学、等。
中学：沧州市剑桥中学、沧州市第一职业中学等。
其它教育机构：沧州市商业中等专业学校、大赵庄南队学校等。
③项目周边金融配套。
米有中国工商银行、农业银行等，中国建设银行欣欣家园分理处、沧州银行佟家花园支行等多家银行机构。500向北 ④项目周边医疗配套。
大型医院包括和平医院、南大街卫生医院，另周边医疗诊所包括清池大道叶大夫门诊、花园社区卫生服务站牙科门诊、欣欣家园社区卫生站等。
（七）泰和世家项目所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等
占地建筑价销客项目项目户型分交通情开发楼盘名项目位置势 积 积 势分析 客层分析1、对购买力主要1、位强的运以新河区客于沧县华核心区 户吸引现三 区、 2、 楼力弱 期处 沧县目前、沧于蓄盘体量2 人群一大， 客阶 县房产 为期、 证 段， 3、产 主，二期、教原二品定位3多为黄河路与千新华区 已基育配套11路、较好，期销东方世纪沧州建投房地产开 ㎡㎡二居80-100路、 306369 一般万395亩童大道交叉口西南 45 本售 发有限公司 售价差价格较路路、路、226 城321 -133100三居㎡㎡工薪角 馨，低 格主 4 、所阶三期在区域要集、沧4层、处于不被本州建投中在事业蓄客地市民3800-开发实单阶段 力强4000 认可， 位、且小区平/元、生 5私企内拆迁活配套等人 齐全 户过 员 多。、密5
度大楼间小。一期、公1主要于司实力、1以新2011 2011均较小华年底、教年底交价：2区、已交育配套沧县房，属3800房，差，交/准现房人群元在售 通不便 平， 为 产品二期捷，且2、价主，最低13新华区黄河路与千共 西边产 多为 价：格偏低栋高78二、、沧州市中宇房地产童大道交口南行路御宇国际226、㎡ ㎡ -87品紧临460亩33983、采万 60 一般5开发有限公司 城西（东方骏景南 三居109 层、㎡㎡369
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业3、 超主大砸楼，间影 距响销 售产 3、品定位不足，大
型较多，去 化 2.项目潜在竞争对手及分析 分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
摩卡小镇： 楼盘概况：位于? 。2.0，绿化率33%新华区交通南大街与志强路交口，占地63亩，建面12万平米，容积率 ? 周边配套：中小学：一中、六中、八中、实验小学、车站小学 综合商场：建新商厦、信誉楼、盐佰购物中心（意明东体商厦）
幼稚园：煤建幼儿园、民族幼儿园、实验幼儿园
银行：沧州银行、中、工、建及融信商业银行 医院：和平医院、民族医院、市医院 老石头美食城、老肥猫 餐厅 休闲娱乐设施：金永娱乐健身广场、南湖公园、东体育场 价格情况：目前价格未出。?
户型情况：户型多为两梯四户产品，通透或半通透及全阳产品。?
60.9一室：平米 平米二室：92-101
118 三室：平米。
其他在售楼盘及分析3分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等
楼盘基本情交通状况 配套状况 户型统计 客源层面 楼盘位置开发商 楼盘优势 楼盘劣势 名况 称中小学：实验小学、新华小学、沧州一拆迁户较1 、 中、沧州八中
多，约占 处于新华区主干道、综合商场：建新大厦、顺城商厦、华北1主要以新华到整个楼清池大道东侧，紧商厦、狮城商厦、颐和商厦、渤海商厦 区、运河16路、17路、盘体量的 幼稚园：沧州第一幼儿园 新华区 清池邻沧州市小南门商区、及周边22路、29路、 银行：工商银行、中国银行、建设银沧州通泰占地：大道以东，泛 圈。一半。县市为主，306路、307楼间距海新华路以、 楼盘体量大，除昨、2 亩平45-109行、沧州银行 2泛海房地350客户多为白430路、路、近，容积邮局：中国邮政产开发有 建面：米街商铺外，另有内 南，建北街时领、行政机138路、420率高，多 医院：人民医院、中心医院、口腔医院以西，解放 限公司部风情商业街等。
80代 万平关单位、私路、路、526 为二梯四 路以北、休闲娱乐设施：东体育场、金永音乐广3毗邻荷花池，周边企、个体商路561 户产品，配套齐全，交通便场 户等居住舒适 餐厅：肯德基、永和豆浆、凯伦咖啡、利 度欠缺。南门小吃城、欧麦经典咖啡厅、鲁西肥 牛城、沧州老菜美食城、德克士户型布局位于沧州市主干道主要以新华 校：实验小学，车站小学、新华小 学1641路、路、、沧州市新华1 、1不合理，30路、区新华中路19路、鼓二居占地：学、沧州市一中、沧州市二中、沧州市99新华路北侧，与荷沧州万兴区、运河区多为塔号荷花池21楼及周边县市路、31 亩180路、房地产开㎡ 八中、沧州市一幼、大化幼儿园-123㎡花池一路之隔，周楼，二梯建面：138发有限公路、对面，隔新三居上物：沧州商城、华北商厦、意明购物购 人群为主，135边交通便利，配套219六户多全 、沧州商城、建新大厦、国美电 中心齐全。路、 万平 司40 城华中路与荷306路、客户多为一 ㎡-139㎡阳、全阴 花池相望路、402、般工薪阶 420器、三联家电2 现销售楼栋均为准
产品，居现房，销售支撑力路、医疗：沧州市人民医院、沧州市中心医层、个体商路、505
住舒适度院、狮城大药户52路61
金融：建设银行、工商银行、沧州楼间距行、邮政储蓄银行、平安人寿保险公
推广力度 配套：火车站、长途汽车客运东站、国3、 家电网、网通大厦、移动大厦、联通大小 厦、中国邮政、天一通讯主要以新华开发商知 、1区及沧县、89居二新华区 永济 名度较低 北环路小学、十五中学、 11三占地：北京博达 路 13路 1沧州市北部、 楼盘体量大，㎡路与交通大㎡-99工程进度房地产开 360亩 意明师城商场、 615路430路 2、 里县镇为主，小区内有幼儿园、、2106街交口（方三居 8路 646智慧星双语幼儿园、客户多为一缓慢嘉小学等配套设施发有限公 建筑面路 ㎡圆宾馆东㎡-120销售团队 建行、商行、农行 苑般工薪阶 司 604积58.17
路 3 、 侧） 层，个体商积极性差 户等 （八）综合结论 该区域房地产产品类型和景观营造的特点。① 产品类型：平米为主，各别楼盘有较小或80-140高层产品：新华区主要楼盘多为高层产品，典型楼盘东方世纪城、御宇国际城、泛海时代、东领伯爵等，多集中在20-30层，户型多以 196跃层。平米一室，及较大面积户型，例如东领伯爵有64平米，户型多布局合80-140层，该些产品户型产品多集中在层、金域瑞景层左右，本项目小高层产品：典型楼盘本项目、金域瑞景、东方世纪城三期，楼层在121214 理、居住舒适。
花园洋房：典型楼盘御宇国际城，御宇二期共规划有五栋四层的花园洋房，户型属跃层产品，目前未对外销售。
写字楼：东方世纪城在建二栋双子座写字楼，精装修，均价5000元/平米。榕城亦规划有一栋写字楼，目前未对外出售。
商业：泛海时代沿清池大道规划有X万平商业，主要为一托二产品，紧领小南门商圈，销售均价20000元/平米。
景观营造特点：
优点：I、依托周边自然景观或公园：典型楼盘泰和世家毗邻沧州形象标志——大运河，泛海时代、鼓楼上城依托沧州荷花池，御宇国际城依托千童公园。均供热景观优势进行宣传推广。
II、绿化率高：典型楼盘泰和世家、御宇国际城45%，三里嘉苑绿化率50%，金域瑞景更是达到52%，绿化率均普遍比较高。
III、打造新颖园林：典型楼盘东领伯爵、泰和世家，东领伯爵园林规划层次感强，且建造的会所为山地会所，较为新颖。本案力主打造八大前庭后院，构筑坊、阶、亭、园、院五重境界。
劣势：I、风格种类较少，缺乏借鉴创意，新华区在建楼盘多为现代简约风格，园林风格也较少推陈出新。
II、植物种类较为单一，多为北方常见树种植物，品质不能做到较高程度的提升。
② 本区域开
