厦门房地产市场调查报告1

　 厦门房地产市场调查报告

　目录

　一 宏观环境调查：

　政经政策 经济状况 大区域规划

　1、城市宏观调查

　⑴、城市地理概况；

　⑵、城市人口状况（主要以农转非人口调查为主，根据国家小康水平：每人三十平方米住宅要求，计算出未来市场需求量的变化）；

　⑶、城市宏观经济产业概况：人均GDP、人均消费水平、产业结构、

　⑷、城市交通状况；

　⑸、城市风俗民情；

　⑹、城市景观资源、旅游状况；

　⑺、城市发展水平及城市化进程状况：主要包括城市基础建设投资、固定资产投资、政府重点发展规划方向、城市各片区发展方向调查。

　二 区域调查

　⑴、城区地理状况；

　⑷、城区生活机能；

　⑸、城区居住状况；

　⑹、城区环境配套；

　⑺、城区交通状况；

　⑻、城区商业、消费形态；

　⑼、城区发展水平及城市化进程状况：城区未来政府规划发展方向、城区基础建设发展、固定投资状况、城区各片区未来发展方向；

　一 思明区

　二 湖里区

　三 海沧区

　四 集美区

　五 翔安区

　六 同安区

　城市房地产市场调查

　A、开发状况；

　⑴、城市房地产总体开发状况；

　⑵、城市房地产开发分布区域状况；

　⑷、城市房地产住宅开发状况：多层、小高层、高层调查。

　⑸、城市房地产商业物业开发状况:集中商业与分散商业物业的调查.

　⑹、城区写字楼物业调查；

　⑺、城市房地产企业调查：企业资质、开发水平、专业能力、及企业性质、市场占有量、注册资本、法人和技术负责人情况；

　B、相关政策环境

　⑴、城市及国家开发管理政策、法规调查；

　⑵、本区域房地产开发管理办事流程及指南：办理流程表、时限及相应收费项目、标准。

　⑶、本区域房地产项目特种工程办理流程及收费标准：水、电、气及有线电视、电话、宽带、排污等。

　C、城市房地产销售状况；

　⑵、城市房产销售分布

　住宅物业空置面积及分析；②商业物业空置面积及分析；

　③写字楼物业空置面积及分析；

　F、城市房地产市场的发展

　⑴、城市房地产开发类型走势

　⑵、城市房地产开发区域分布走势；

　⑶、城市房地产住宅市场走势

　⑷、城市房地产商业物业市场走势；

　一 宏观环境调查

　 大区域规划

　海峡西岸经济区，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与 珠三角、 长三角两个经济区衔接，东与 台湾岛、西与 江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。它是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，总的目标任务是“对外开放、协调发展、全面繁荣”，基本要求是经济一体化、投资贸易自由化、宏观政策统一化、产业高级化、区域城镇化、社会文明化。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为6000～8000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。它面对台湾，毗邻台湾海峡，地处海峡西岸，是一个肩任促进祖国统一大业历史使命的特殊地域经济综合体，因此海峡西岸经济区的建设有着重要的意义。截止目前海峡西岸经济区扩张，包括福建 福州、 厦门、 泉州、 漳州、 龙岩、 莆田、 三明、 南平、 宁德以及福建周边的浙江 温州、 丽水、 衢州；江西 上饶、 鹰潭、 抚州、 赣州；广东 梅州、 潮州、 汕头、 揭阳共计20市。

　海峡西岸经济区是以福建为主体，面对台湾，邻近港澳，范围涵盖浙江南部、广东北部和江西部分地区，与珠江三角洲和长江三角洲两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体，它是一个不同于行政区划的具有地缘经济利益的区域经济共同体。

　 海西区这一概念在2004年1月初举行的福建省十届人大二次会议上首次提出。2006年全国两会期间，支持“海峡西岸”经济发展的字样出现在《政府工作报告》和“十一五”规划纲要中，计划通过10年~15年的努力，海峡西岸将形成规模产业群、港口群、城市群，成为中国经济发展的发达区域。5年后的今天，中央专门文件第一次全方位支持海西区的建设。

　城市宏观调查

　（一） 城市地理概况

　1、地理位置：

　 厦门市地处我国东南沿海、福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成。是一个国际性海港风景城市。

　2、厦门气候状况：

　厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21℃左右，夏无酷暑，冬无严寒。风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。

　二 城市人口状况

　思明区2008年常住人口约81万，同安区2008年常住人口约36万

　湖里区2008年常住人口约50万，海沧区2008年常住人口约16万

　翔安区2008年常住人口约32万，集美区2008年常住人口约34万

　岛内2008年常住人口约131万，岛外2008年常住人口约118万，厦门市2008年常住人口约249万

　（二） 城市经济状况

　1、城市宏观经济概况：

　 城市经济

　09年,全市实现（GDP）1623.21亿元，增长8.0%，经济低开高走，增幅逐月回升，上半年止跌企稳后，经济回升速度逐步加快。

　个人消费：

　 （1）厦门市人均消费支出26131元，比上年增长9.1%。增幅提高，增速呈上升趋势，从趋势看，流通加快，经济情况良好。

　 （2）城镇居民人均消费支出17990元，增长5.1%，比可支配收入增幅低4.0个百分点，居民储蓄大幅增加。

　 （3）各季度城镇居民消费者信心总指数分别为83.7、86.8、86.5和90.0，呈逐步上升的态势，但仍处于相对较低的区间

　观点：经济的稳步回升以及人均收入的提高，继续为房地产业的前景奠定良好经济基础。2009年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为103.1，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。

　（三） 城市交通状况；

　厦门空港

　厦门高崎国际机场

　现已和110个国家和地区通航，国内地区和国际航线149条。是我国和东南亚地区的中心站，在东南亚有三小时的飞行圈，设备完善，是国内一流的国际机场

　厦门海港

　厦门港海岸线全长234公里，现在已有8个港区，深水线40公里，可容纳深水泊位114个，最大靠泊能力10万吨，可停靠世界最大集装箱1.2万个的泊位。除非洲须经中转站外，其他大洲基本港均可直接通航，已引进中国的中运集团。

　厦门铁路概况

　福厦高速铁路，厦深高速铁路，温福高速铁路，龙厦高速铁路，规划中的福厦漳城际铁路，规划中的台海通道，加上既有的鹰厦铁路，将进一步扩充整个地区的交通线并将整个海西贯穿起来。

　海西铁路网包括： 温福铁路、 福厦铁路、 厦深铁路、 浙赣铁路、 沪昆铁路、 鹰厦铁路、 龙厦铁路、京福铁路、 京九铁路、 赣龙铁路等。

　　规划中的铁路： 京台高速铁路（大陆段叫“ 京福高速铁路”）、 昆台高速铁路、 向莆铁路、 衢宁铁路、 杭广高速铁路、 沪昆高速铁路、 九景衢铁路等。

　（四）、城市风俗民情；

　全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。厦门人喜富贵之红。逢年过节，闹街僻巷，处处见红。

　观点：由于厦门独特的优势：侨胞众多，可以适当加大对归国华侨的购房消费广告以吸引其在厦投资买房。

　（五）、城市景观资源、旅游状况

　厦门是中国最适宜居住的城市之一。这里风景秀丽，环境整洁，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、 “联合国人居奖”等殊荣。

　厦门主要旅游景点

　厦门鼓浪屿、厦门大学、海沧大桥、南普陀寺、、集美学村、胡里山炮台、、鼓浪环岛路、白鹭洲公园、中山路、环岛路等……

　观点：厦门市以花园城市闻名，由于它的旅游业占比较大，在房地产行业，应加大其楼市在整个闽南及福建乃至大海西等区域的宣传广告力度，以扩充客源。

　（六） 相关政策环境

　2010年房地产市场政策

　 一、普通商品住宅界定标准：

　 普通商品住宅界定仍保留原有界定标准，即“住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下、实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍（含）以下”。我局于2010年1月1日向社会公布，全市商品住房平均交易价格为8750元/平方米。因此，从今年1月1日起，购买实际成交价格高于12600元/平方米的商品住宅不属普通商品住宅行列，不能享受普通商品住宅优惠政策。

　 二、购房入户政策：

　 购房入户政策按《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局市公安局关于调整我市购房入户政策意见的通知》（厦府办[2009]28号）执行不变，该政策执行至2011年12月31日止。

　 三、税收方面政策：

　 1、营业税：根据财税[2009]157号，个人购房征免时限由2年恢复回5年。即：从2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　 2、契税：根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调至1%。

　 3、个人所得税：“对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税”的政策执行期满，自2010年1月1日起，恢复按国家统一的税收政策执行。

　 4、印花税：“对个人销售或购买住房的，暂免征收印花税”保留不变。

　 5、土地增值税：“对个人销售住房暂免征收土地增值税”保留不变。

　 四、首次购房标准界定：

　 2010年1月1日起首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。

　（七）、 厦门行政区域划分

　厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。具体如图

　厦门市辖6个市辖区。

　思明区　面积 75平方千米。区人民政府驻民族路。

　海沧区　面积155平方千米。区人民政府驻海沧镇

　湖里区　面积 61平方千米。区人民政府驻禾山镇。

　集美区　面积268平方千米。区人民政府驻银江路。

　同安区　面积658平方千米。区人民政府驻大同镇。

　翔安区　面积352平方千米。区人民政府驻新店镇。

　二 区域调查

　一思明区

　1 城区地理状况

　思明区，位于 福建省 厦门市南部（含 鼓浪屿全岛），三面临海，是厦门市的经济、政治、文化、金融中心。2008年，思明区下辖： 厦港街道、 中华街道、 滨海街道、 鹭江街道、 开元街道、 梧村街道、 筼筜街道、 莲前街道、 嘉莲街道、鼓浪屿街道、 云顶岩、农科所、 万石植物园

　2 楼市状况；

　全区全年住宅成交7986套，再次登上全市区域成交榜首。住宅成交量占全市近43%，同比增长9%，进入第四

　季度，全区成交量急速下降，已跌至年初低谷时期水平。

　价格方面，该区09年住宅均价12780元/平方米，比08年的12043元/平方米，一平米涨了737元。综观全年走势，思明区09年住宅均价一路扶摇直上，从年初的9958元/平方米，攀升至12月的16946元/平方米，一平米涨了近7000元。

　观点：思明区的地理、政治、经济因素的影响，使这块区域的房价一直是最高的。由于这些因素的不可变更性，继续看好该区的房地产市场。

　二 湖里区

　1、城区地理状况；

　 湖里区，是 福建省 厦门市为适应改革开放、特区建设形势发展的需要，于1987年11月新成立的一个 行政区，是 厦门经济特区的发祥地，是国家信息技术产业基地的中心，集装箱吞吐量居全国第六位，是中国十大 港口之一，是厦门岛对外交通的重要枢纽位于 厦门岛北半部，三面临海，海岸线长达24公里。年降水量1411毫米，年均温20.5℃。

　 319国道过境，境内有火车北站、 厦门大桥、东渡港码头、高崎国际机场

　2、城区楼市状况；

　2009年湖里区楼市的成交均价和套数总体上都呈上升趋势，与厦门楼市整体的走势基本一致。湖里区全年住宅成交5074套，占全市住宅的14.8%，虽然相比08年的1830套上涨了64%，但总体排名较靠后，排名第五，仅领先于翔安区。价格方面，该片区09年住宅均价为11525元/平，比08年的11508元/平方米，一平方米单价只多了17元，涨幅不大。

　三 海沧区

　1、城区地理状况；

　海沧区，位于 厦门岛西面，南临 九龙江出海口，东南与厦门岛隔海相望，西与 漳州接壤，北与 集美相连。

　 2 城区楼市状况；

　全年，海沧住宅成交均价持续走高，十二月更是以9436元每平米的均价超过岛外各区成为最热区域。第四季度，楼市优惠政策或将于年底终止的消息；海沧大桥西引桥和海沧湾公园的开建等利好消息，让海沧备受关注；受以上几方面影响，海沧楼市迎来一轮成交小高潮。十二月，海沧成交1071套跃居厦门全市各区住宅成交量之首。

　四 集美区

　1、城区地理状况；

　集美位于 福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段， 西北与 漳州 长泰县交界，东北与 同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由 厦门大桥及 高集海堤连接 厦门岛，是进出 厦门经济特区的重要门户，区位优势独特。

　2、城区楼市状况；

　2009年集美区楼市的成交趋势是平稳较快地向上增长。集美区全年住宅成交6954套，占全市住宅的20.3%，全市排名第三。价格方面，虽然集美个别楼盘均价已逼近万元，但总体均价仍稳在6千多。该片区09年住宅均价为6175元/平。

　观点：集美大桥与BRT通车后带来的交通便利， 以及优良的滨海景观优势和合理的价格，将进一步吸引岛内及省内外其他地区的购买群体。?

　五 翔安区

　1、城区地理状况；

　翔安地处厦门东部，地理环境优越，东北与泉州市交界，西面与 同安区接壤，南隔海与金门岛相望，居厦漳、泉闽南“金三角”中心地带。

　2城区楼市状况

　2009年翔安全年住宅成交均价6933元/平方米，?翔安全年住宅成交666套，

　总体来看，该区全年住宅均价呈上扬走势，上半年在7000元/平方米以下蹿升，下半年则突破7000元/平方米，并继续上摸高位。

　观点：翔安隧道的开通，交通条件得到改善，以及其他利好消息的传来，将提高整个翔安房地产市场的行情，配套设施的完善以及人们观念的转变，有希望使该区地价有更高突破。

　六同安区

　1城区地理状况：

　同安区，位居厦漳泉 “金三角”中心地带，北与 安溪县、 南安交界，西接 长泰县，东连 翔安区，南面隔同安湾与 湖里区相望，西南与 集美区毗邻， 324国道、205省道、福厦漳高速公路贯穿全境，20公里长、60米宽的同集城市快速道以及 集美大桥、 杏林大桥、城市快速道、海翔大道的开发建设把同安和厦门半岛彻底连为一体，区位优势十分明显。

　2 城区楼市情况

　2009年，同安全区住宅成交6264套，位列全市各区成交第四位。比2008年涨了近6倍。

　 09年同安住宅均价4830.5元/平，相比08年住宅均价5644元/平米低了813.5元/平，

　 楼盘方面，同安2009年销售100套以上的楼盘只有10个，整体相对匮乏。不过仍然挡不住个盘的强劲，禹洲·大学城一期位列厦门全市楼盘成交量排行第一名，套数销量领跑全市。

　观点：同安以其便利的交通和良好的位置，吸引了不少福安、福鼎、泉州、龙岩等地的客户前往购房。2010年的楼市继续看好。未来拓展销售方向应为放射性的，扩大至整个福建地区。

　2009年厦门市房地产完成投资294.6亿元，下降9.9％。进入2009年后，由于岛外住宅成交总量远大于岛内，大大地拉低了全市均价，8881元/平方米，。

　2009年随着救市政策的来临，楼市升温明显，市场成交活跃，市场表现供不应求。

　分区域看，随着岛外配套的日益完善，吸引首次置业、异地落户、教育等刚性需求和首改型置业需求，岛外片区成交量大幅上涨，其中同安区涨幅最大，，其余区域也有1-4倍的放量。岛外成交占比55%，较2008年上升15个百分点，成交重心转向岛外。

　 2010年元旦过后的厦门楼市商品房成交量一直在每天40套左右徘徊。2010年市场调整已成定局。由于二套房政策突然收紧，这种状况下，几乎所有的需求都会不同程度受到影响，投资投机需求将大幅萎缩，改善需求明显减少，刚需有所减少。，2010年成交量适度回调，价格涨幅收窄，少数城市房价出现小幅下跌，应视作市场合理的调整行为。

　下半年，厦门全市将有近30个岛内外纯新盘集中上市，加上将推新一期产品的项目和在售存量房，厦门楼市的整体供应量将超过400万平方米，市场将再度进入平衡期。

　观点：两会的召开，消费者担心会有新政策出台，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。纵观全年的整体成交情况，由于BRT开通、翔安隧道以及其他路况等交通条件的改善，岛外的房地产市场将更加活跃起来。受此影响，岛外的房价也将会逐渐上扬。但由于供给量的增加、市民的观念等诸多因素影响，购房将更趋理性。

　三 房地产开发状况

　根据厦门市2004年-2008年历年商品住宅实际销售量，其中2004年销售量最高，达到了305.9万平方米，2008年最低，仅为111.9万平方米，平均年销售量为251.6万平方米，具体各区详见下表：

　⑴、城市房地产总体销售状况；根据厦门市2004年-2008年历年商品住宅实际销售量，其中2004年销售量最高，达到了305.9万平方米，2008年最低，仅为111.9万平方米，平均年销售量为251.6万平方米，具体各区详见下表：

　思明区历年成交量总体呈下降趋势，主要在于供给减少；湖里区和同安区成交量基本稳定，而海沧和集美区成交量总体呈上升趋势；成交趋势的变化也反映出厦门城市发展的脉络。

　⑵、城市房产销售分布状况；

　2009-2010年全

　市总体供过于求，思明区供不应求

　 由于存在搜索周期和交易周期，因此每个周期内供求平衡的房地产市场供求比并非1.0，而是1.2-1.5，即在每个周期内上，市场可售量应是市场需求量的1.2倍-1.5倍，市场才是供求平衡的（但新增供应量和市场需求量应是1：1）。

　⑷、城市房产商业物业销售状况；

　厦门市2009-2010年各区商品住宅可售量统计表（单位：万平方米）

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　各区未来两年可售住宅量上，仍是思明区最高，达到244万平方米，湖里和海沧分列二、三位，分别为163万平方米和161万平方米。

　上述九家开发企业共计22个项目，最短入市周期为13个月，最长入市周期为84个月，平均入市周期为33个月，具体分布详见下表：

　全市商品住宅可售存量1227万平方米

　 根据城市年轮房地产研究所数据，当前厦门市商品住宅已批准预售存量315万平方米，未批准预售存量912万平方米，总计未售存量1227万

　思明区历年成交量总体呈下降趋势，主要在于供给减少；湖里区和同安区成交量基本稳定，而海沧和集美区成交量总体呈上升趋势；成交趋势的变化也反映出厦门城市发展的脉络。

　商业地产情况分析

　商圈情况分析

　商业地产是一个较大的概念，包括商铺或底商，写字楼、酒店、厂房等物业。

　从中山路商圈一枝独秀，发展到今天众多商圈各踞一方的局面，厦门商业地产经历了一个突飞猛进的发展阶段，商业地产的产权持有、分布格局、发展趋势以及人们的投资方式都发生了巨大的变化，市场日趋成熟理性。

　 档次提升 高端体验式商业兴起

　　传统商业地产模式，通常就是以超市作为主力店，再配套一些零售品牌，商业主题几乎都以购物为主。这种“粗放型”的商业发展模式在厦门已经发生改变，商业地产已经开始向高端化、体验式的方向发展。

　滨北成为成熟的高端消费聚集区

　　诸多国际奢侈品牌纷纷进驻马哥孛罗酒店精品中心，结合优美的筼筜湖、独特的咖啡一条街，滨北地区已经成为厦门最成熟、最高档的休闲消费区。厦门最高档的休闲咖啡馆，这种高端不只是体现在购物方面，更表现为一种优雅的生活方式。滨北片区的高端与繁华，是经过积累与沉淀而来。

　磐基中心 “三位一体”的高端综合商业

　厦门出现了一些高端商业项目，最具代表性的就是位于莲岳路1号的磐基中心。该项目以五星级酒店——磐基皇冠假日酒店、顶级购物中心——磐基国际名品中心、国际化甲级商务办公场所——磐基中心商务楼“三位一体”的模式整合为一个品牌资源，提供一个新兴的高品质的生活方式。

　除了今年1月开张的GUCCI（古驰）在福建省的首家形象店，磐基还签下了如爱马仕、麦士迈娜、登喜路等国际品牌。此外，磐基还集结了如哈根达斯、澳门豆捞、香港修身堂等世界知名美食及休闲品牌，成功实现购物、餐饮、休闲全方位的高端综合商业模式。

　新高端综合商业兴起

　建设中的SM新生活广场（SM二期）锁定“中高端”，计划强化餐饮、休闲、娱乐功能，餐饮等生活服务类经营面积占比约40%。除了厦门现有的知名品牌外，SM还计划引进仍未入厦的国际著名品牌，SM新生活广场已经进入最后冲刺阶段的招商和开业筹备。

　产权变革　产权持有 只租不售“销售赢利模式”持续多年

　　从国际和国内一线城市的商业情况来看，成功的商业地产收益模式主要来自于租金的收益和发行信托基金获得的收益。而厦门以往商业地产的赢利模式主要有两种：一，引入大型主力店后，把旁边的小店卖掉，以获得高额利润；二，返租销售，短时间内回收成本，再以开业后的经营租金收入，补贴业主的固定回报，返租期满，由小业主自负盈亏。

　　大型商业开始步入“持有”时代

　　事实证明，只有只租不售的模式才能保证购物中心经营的整体性和有效性。相关部门也在出台一些产权规范的措施，引导商业地产进入持有时代，由原来的“开发——销售”模式逐步转入“开发——持有——承租”的新运作模式。

　　商铺出现“只租不售”趋势

　　不仅仅是大型的商业项目的经营模式发生了变化，许多商住项目的裙楼商铺也逐步从“销售赢利”转为“只租不售”。

　岛外商业地产开发受到追捧

　　岛外的人口占我市总人口的一半，而商业地产的发展远远落后于岛内，因此，就许多商家看来，其未来的发展潜力还很大。

　　一方面，随着BRT开通、杏林大桥与集美大桥通车，翔安隧道贯通等交通的改善为岛外发展带来了新的机会；另一方面，随着岛内商业竞争日益加剧，岛内的商家也希望在岛外寻求新的机遇，岛外商业势必得到投资者的垂青。

　分析：“岛内外一体化”概念的提出，将进一步引导购房者将注意力转移至岛外片区。最关键的影响因素，除了政策外，交通便利是考虑的首项指标。处于交通线路枢纽的地段将有良好的销售前景，值得投资。

　住宅底商持续被关注

　　住宅底商作为市场基础最成熟的商业地产类型，很适合个人投资者。在住宅小区居民入住后，底商空租率比较低，租金收益可以得到保证。因此，只要售价合理，投资风险相对较低，尤其是一些规模大、商铺少的住宅项目，居住人口消费能力强，商铺升值空间大。

　　与住宅的走势相反，商场近几年的供销呈现明显下跌趋势。销售情况也是如此。总体看，销售与供给的趋势基本保持了一致。

　　分区来看，岛内思明、湖里两区及岛外的海沧区供销下降趋势明显，尤其是思明区，余下岛外三个区发展则各不相同，集美、同安两区供给有偶然性，并不稳定，但销售却同样呈现出下滑态势；惟一一个商场供给、销售都呈现上升态势的区域是翔安，虽然快速增长，但仍然明显低于供应量的增速。

　　观点：全市商铺主要供应量集中在岛内，仍旧是以思明区为核心。由于趋于饱和，思明区商铺的供给、销售都呈现下降趋势。建议关注岛外新片区的开发，以及湖里区的政策倾斜。

　成熟商圈

　中山路商圈

　　中山路商圈是历史悠久的老牌商圈，汇集众多百货及专卖店、特色店。依托大量旅游人群，其商业街租金水平至今仍然是厦门之最。不过由于停车难、缺乏统一规划等因素，制约其进一步发展。政府部门积极寻找对策，进行步行街改造、中华片区整体改造、霞溪片区改造，并在改造中植入闽南文化，取得了显著成效。

　　发展趋势：随着周边已经或即将投入使用的名汇广场（9万平方米）、中华城（16万平方米）、南中大地广场（约5万平方米）、香港时代广场（1.7万平方米）、卧岩滩（1万平方米）等大型商业项目的持续带动，中山路商圈将重焕光彩。

　禾祥商圈

　　以禾祥西路为中心，这里也是自发形成的老牌商圈。汇集了大量的沿街店铺，走休闲化、生活化、个性化的道路，以精品服饰、休闲餐饮、美容美发为主要业态，成为厦门最具情调的商业街区，吸引了一大批时尚消费者。

　　发展趋势：该商圈受道路、交通、停车等因素的限制，比较缺乏商业零售巨头的进驻，无法形成大规模的商业集聚效应。但在时尚消费

　领域，禾祥商圈始终占据领先地位。

　 火车站－莲坂商圈

　　代表性的项目有世贸商城、梧村汽车站、富山诚达购物广场、明发商业广场、磐基名品中心。这里是厦门岛内交通枢纽，火车站、梧村汽车站、BRT、公交车站等，使得这里聚集了巨大人流量。

　发展趋势：目前世贸商城B区（与A区合计超10万平方米）、明发商业广场（40万平方米）已投入使用，罗宾森广场（8.8万平方米）和火车站地下商业街（2.4万平方米）即将投入使用，这里的未来发展前景十分乐观。

　 江头－SM商圈

　　目前的商业主要由SM一期、江头建材市场、来雅百货（嘉禾店）、天虹商场以及众多家电卖场组成。SM商业广场是厦门最早采取只租不售整体运营的商业之一，生命力旺盛、业态齐全。周围还形成了以建材、家电等为主的专业市场。

　　发展趋势：未来SM二期（近10万平方米）定位更加高端，计划引入不少国际一线品牌，使该商圈业态将更加丰富，影响和辐射面有望进一步扩大。同时随着大润发在工人体育馆开业，闽南印象投入使用，SM－江头商圈呈现沿 仙岳路向东西两端快速延伸的趋势，未来可能会形成更大范围的商圈。

　瑞景－前埔商圈

　　以岛内东部瑞景、前埔等居住区为依托，走大社区型商业路线，辐射东部30万居住人口。主要以瑞景商业广场（5.8万平方米）、加州城市广场（8万平方米）为主，包含大型超市、百货等。

　　发展趋势：这一商圈将会从洪文片区逐步向北部的湖边水库片区和东部的会展片区延伸，还会陆续出现大规模的商业项目，预计在未来五年，东部商圈的大型商业地产供给量将超过30万平方米。地产开发、零售市场都将面临更加激烈的市场竞争。

　 潜力商圈

　湖边水库片区、五缘湾片区

　　随着两大片区高端住宅规划建设已成定局，部分高端楼盘已经交付，这里有望成为厦门新的高端商业聚集地。据了解，目前万科金域蓝湾的商业部分已经吸引了必胜客、肯德基等商家，上东美地的商业规划为岛内稀有的特色美食街区，零售巨头特易购落户五缘湾，势头良好。

　　观点：新近建设用地的规划将走高端路线，因而未来将聚集大量高端人群，会刺激高端商业的产生。

　海沧生活区

　　海沧的商业正在往城市副中心商业方向发展。目前，已经投入使用的TOO阿罗海购物中心是海沧地区、也是厦门岛外面积最大、业态最全的一个购物中心，涵盖文化、娱乐、购物、休闲等丰富的内容。

　　发展趋势：在建的阿罗海城市广场位于海沧中心区内湖“未来湖”西侧，总建筑面积近10万平方米，是集大型超市购物、餐饮、娱乐为一体的大型旅游休闲购物中心。建成后，将以海沧行政中心为点，与T00阿罗海购物中心一起，辐射整个海沧新城甚至厦门本岛。

　集美北部片区

　　集美的新兴商业主要位于集美北部片区，这里同时也是近期商品住宅的集中供应地。目前，人人乐已经进驻。

　发展趋势：建设中的国贸商城（近17万平方米）为集美北部新城区商业中心圈的核心项目之一，一期规划建设大卖场、百货、家电、餐饮、娱乐、健身配套设施等，计划于2010年初建成。

　翔安新城区

　　位于翔安火炬园友达光电旁的新翔安东禾第一商圈已开业，为火炬周边10万人提供集休闲、娱乐、文化、购物于一体的配套服务。

　　发展趋势：正在建设中的汇景购物广场（6万平方米），规划建设成为集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的大型SHOPPING MALL，有望成为区域商业中心，辐射整个翔安。

　写字楼情况分析

　 厦门是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，是中国最具竞争力的城市之一。投资环境的优势吸引了国内外知名企业机构纷至沓来，加上本土中小企业的不断成长，厦门写字楼的市场需求一直比较旺盛。

　 从厦门写字楼市场的总体情况看来，现有的高端写字楼需求主要集中在“轮渡－莲坂”的厦门岛西部片区，而近几年高端写字楼的供给则集中出现在“观音山－五缘湾”的厦门岛东部片区，未来供给量还会持续增加。

　从短期来看，厦门写字楼已经形成了区域发展不平衡现象。西部需求旺盛，发展空间大，租金高企不下；而东部供给增加，缺乏需求，租金低廉，却空置率较高。然而短期内的不平衡，必然会通过写字楼价格杠杆，长期调整而趋向均衡。从长期来看，东部区域的发展前景非常广阔，未来必定会成为厦门最成熟的CBD集中区。主要原因有：

　东部商务区供给量增长迅速

　主要由“五缘湾运营中心”、“观音山国际商务营运中心”两大主要片区组成。

　　“五缘湾营运中心”作为厦门第一个“飞地营运中心”，拟建成10栋中高档写字楼，总占地面积12.8万平方米，建筑面积约40万平方米，并配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。

　　“观音山国际商务营运中心”占地面积96万平方米，片区写字楼建筑面积高达252万平方米，分为启动

　区、招拍挂区、企业自建区。该片区代表性项目包括：以安溪籍在厦企业为主体开发的“厦门海峡明珠广场”、七匹狼投资建设的总部大厦“汇金国际中心”等。

　观点：东部片区写字楼开发都是以政府主导为主，供给规模大，硬件配置好，但该区的交通、居住等配套设施的不足，是导致该区租金相对较低的主要原因。短期内吸引企业大规模入驻的可能性不大，空置率在近期还会比较高。

　　第一，高档写字楼群的硬件条件已经具备。观音山将有60多幢写字楼聚集，各项硬件都按照甲级标准配置。而且，东部区域景观资源丰富，停车位充足，适合作为白领人员的办公聚集区。

　　第二，政府政策引导。厦门市政府已经将东部商务区的项目列为重点招商项目，提供优惠的政策。

　第三，办公向东部转移符合未来趋势。东部的交通、餐饮等配套设施将会逐步完善，办公的便利性也会越来越明显。而老城区写字楼放量的减少，许多企业自然会被引导或排挤到东部商务区，形成东部商务区的聚集效应。

　观点：海峡西岸经济区已上升为国家战略，厦门因为其独有的地理位置优势，作为海西的核心城市，必然会提升其商业投资价值；我们估计，会有更大量的企业相继涌入厦门，加上厦门第三产业的内在调整，厦门写字楼的市场需求将会持续扩大，而且投资前景乐观。

　轮渡—思北板块

　　轮渡—思北板块是厦门传统的高档写字楼聚集地。板块周边市政、生活配套成熟，交通便利，鼓浪屿、海景等景观资源丰富，办公条件便利。银行中心、国际银行大厦两座甲级写字楼均坐落于此。随着第一广场、钻石海岸等一系列高品质写字楼的落成，加上规划建设中的裕景中心，该板块将成为厦门最具氛围的高端商务区。目前，区域内写字楼普遍租金、售价较高，出租以金融公司、外资公司、外地驻厦门分公司、对外贸易公司、投资公司为主。

　滨南板块：

　该区域繁华、交通便利、生活氛围浓厚，商务圈以商住楼居多，租户多为广告、贸易等中小型公司。早期项目有非矿大厦、天湖苑、闽南大厦等。近来，写字楼分布主要集中于市府大道一侧和闽南大厦周边，有百脑汇、建设科技大厦以及海晟的写字楼项目等，朝专业市场的方向发展。

　火车站—文灶板块：

　该板块依托车站，人流、车流量大，酒店、购物、餐饮等配套齐全，写字楼90年代建设居多，有帝豪大厦、华星大厦、金山大厦等。

　嘉禾沿线板块：

　该区域地处进出厦门岛的交通要道，有大型购物、娱乐配套，多数规划成高层、超高层。租户多为教育培训、建材等中小型公司。代表项目有国泰大厦、永同昌大厦、汇腾大厦等。

　 滨北板块

　　滨北板块位于厦门的政务区，板块内马可波罗、索菲特等高档酒店，西堤咖啡一条街等餐饮、娱乐场所聚集。同时，该区域也是几大中资金融机构总部的汇集地。区域内写字楼整体品质较高，。以出租为主的写字楼较少，档次、定价适中。值得一提的是，随着筼筜片区升级规划方案的形成，滨北板块将成为高端的商务休闲区，吸引大量的城市精英人士和白领群体。

　富山—莲坂板块

　　富山—莲坂板块位于厦禾路、湖滨南路、莲前大道三大交通主干道交汇处。区域内交通便利，好又多、家乐福以及明发商业广场等配套设施齐备。区域内，早期以国贸大厦、莲富大厦、滕王阁SOHO为核心，随着磐基中心、新景中心等高端写字楼的兴起，该区域将成为又一受瞩目的板块。目前，板块内租户多为证券、律师行、IT公司等成长型企业。

　湖里板块

　 湖里是厦门特区最早的发源地。这里物流、人流大，但餐饮、商务、娱乐等配套缺乏。湖里工业区将大力

　发展高新产业。租户多为物流和现代服务企业。随着国际航运中心、湖里科技创业园、金海湾财富中心等新写字楼的推出，湖里将成为厦门最大的物流和高新产业集中地。

　五缘湾—观音山板块

　五缘湾商务中心定位为海湾商务新区，重点吸引国内外知名企业进驻，采取四个行政区及企业共同参与开发的新模式。而观音山国际商务营运中心与国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心、软件园二期、国际五星级酒店及香山国际游艇俱乐部相连接，形成一个高档生态商务园区，构成厦门岛东部新兴的经济发展带。两大商务中心景观优势明显，且带有一定的产业效应，但目前周

　边配套还有待完善，市场培育还需时间，具有较大的潜力。

　厦门新站片区

　运营中心定位为“小总部经济区”，主要吸引周边地区的中小企业前来筑巢兴业。位于集美后溪镇在建的厦门新站周边，这里是福厦铁路、厦深铁路、龙厦铁路和鹰厦铁路四条铁路的枢纽，是复合型新城区。厦门新站营运中心一期共有149栋写字楼，已入驻行业基本以物流、营销、水暖、酒类、服装企业为主。

　杏林湾营运中心

　　杏林湾营运中心同时拥有三大财富营运高地，一个是以集美近10所学校和嘉庚精神聚合成的文教高地，另一个是以杏林湾、园博园等构成的环境高地，同时还有集美、杏林两大国家级台商投资区，和以海西交通枢纽厦门新站为龙头形成的产业和物流高地。中心规划建设九幢现代化高层建筑，其中包括一幢地标式超高写字楼。整个营运中心将建成一个集楼宇经济、商贸业、软件业、研发结算中心、销售展示中心等为一体的具有区域特色的现代化综合性商务中心。

　海沧新行政区板块：

　海沧的写字楼规划主要围绕在海沧新行政区周边，有海投商务大厦等项目。该区域景观资源丰富，面湖观海。

　观点：相对商场来说，写字楼的集中度更高，不仅集中于优势城区，更集中于某一特定的商务中心区域，这使得思明与湖里两区拥有建设写字楼的绝对优势。特别是思明区，它的地位短期内难以动摇。未来岛内外几大运营中心的建设，将推动厦门商务区朝着分区专业化路线迈进。使整个厦门的商务市场布局更为合理。

　二手房市场分析

　2010年1月份厦门 二手房成交量下滑超过四成。与此同时，该网统计的厦门28个片区中，有16个片区二手房报价下跌。

　在纳入该榜单统计的厦门卖方报价排行榜28个片区中，1月份卖方报价下跌的片区有16个，分别是：滨北、文灶、松柏、大唐、莲前、火车站、永升、博物馆、江头、莲花、金山、集美、金鸡亭、岳阳、康乐、同安。其中跌幅最高的片区是滨北，为9.92%；

　　1月份二手房卖方报价上涨的片区有12个，分别是：中山路、枋湖、五缘湾、禾祥、富山、滨南、槟榔、前埔、金尚、东渡、海天、海沧。其中报价涨幅最高的片区是五缘湾，为10.23%；　虽然多数片区的二手房卖方报价有所下跌，但成交量很小。厦门房地产联合网昨日发布的调查数据显示，1月份厦门二手房成交量下滑超过四成。

　　观点：2009年底出台的个人住房转让营业税免征期限从两年恢复至五年 新政，对二手房市场冲击很大。加上去年的“抢房潮”，很多刚性需求得以释放。预计二手房市场的冷清局面还将维持一段时间。春节前后是楼市交投的淡季，成交下降属于正常现象，预计二手房成交量有可能在4月份重新出现回升。”

　土地市场

　2009年厦门土地市场再次迎来前所未有的火爆，政府大量增加土地供应，土地出让金收入也水涨船高，高达303亿，同比增长475%，超过疯狂时期的2007年，在全国城市中位居12位。

　厦门2009年成功出让土地65宗，土地总面积326万平方米，建筑总面积802.64万平方米，出让总价303亿元，创下历年来最高纪录，排名位居全国第12名。其中居住用地总出让金额是2008年近6倍

　国家近日密集出台“楼市调控组合拳”，诸如五部委打击囤地炒地、分期缴纳土地出让价款期限不超一年，首次缴款比例不得低于全部出让款50%等，这对疯狂抢地的房企起到一定的震慑作用。随着政府的成熟，政策上也更加稳健，尤其是刚推出的“国11条”，调控手段并不严厉，毕竟房价大跌也不是调控的初衷。因此2010年厦门土地不会出现2008年的惨淡，但推地速度会微缩。

　09年厦门土地出让现状

　一年交易趋势：年初冷－年中热－年末冷

　从新春首场土地拍卖会的"没有竞拍吆喝声， 均以低价成交"，此后土地回暖，6月开始出现火爆场面，在9月8日的土地拍卖会上，地王一度飙升至楼面价3万多元/平方米。年底受国家政策影响，土地市场开始"降温"。

　?地块高度垄断化 中小企业基本出局

　从厦门全年的土地拍卖情况看，绝大多数地块都被央企、国企和上市公司"抢"走，尤其是岛内地块，中小企业基本出局。

　非房地产企业拿地

　全球金融危机影响，各行业纷纷遭到重创，境遇困难，唯独房地产业一枝独秀，高利润下“门外汉”纷纷扎堆抢食。

　外地房企高调入厦

　楼市格局或将嬗变

　厦门本土的中小开发商拿地更困难了，异地名企在资金、品牌等方面的优势突出，很可能将主导未来厦门土地出让格局，尤其是在岛内的优质地块和大宗地块的竞争上，本土企业很难与其竞争。

　政府导向岛外开发 新城崛起

　受厦门岛内土地供应等因素制约，地产开发逐渐向岛外“突围”，岛外地产开发比重不断增大，与此相对应，商品房成交量所占比例中，岛外份额也不断增大，厦门岛外开发渐成“气候”。有专家指出，在建设“海湾型城市”和“大厦门”的战略指导下，厦门岛外房地产将获得长足发展的空间，将成为一个令人关注的热点。

　?城市综合体成趋势

　10月8日，世茂地产拿下位于厦港片区厦大国际会议中心北侧酒店、办公、商业地块，这是厦门第一次严格意义上推出的城市综合体项目，引发业界广泛关注。城市综合体可能主导未来厦门房地产开发新趋势。对于土地稀缺的城市来说，城市综合体是一个好选择。而且，对于开发商来说，城市商业综合体有利于项目财务平衡，有助于减少大规模高档次物业建设和持有的风险，更能抗风险，吸引力较大。加上商业综合体开发需要的投资巨大，它的开发本身对企业有高要求，我市在每个新城和岛内东部力推综合体，有利于吸引品牌企业进入厦门。

　年末密集推地 抑制房价上升

　2009年年末一月内政府连续四次推地，希望通过加大住宅用地供应，以抑制房价上升。不过面对土地盛宴，供地能否缓解房价压力，还要看开发商会不会响应，及时开发，而非拿回笼的资金去储备新的土地。[