浅谈宅基地使用权流转制度的健全与完善农村土地回收一亩30万

时间：2019-06-01 03:23:32　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　【摘要】《物权法》第一百五十二条把宅基地使用权确立为物权，但在现行的法律制度框架内，宅基地使用权并非完全意义上的私权。本文首先梳理了宅基地使用权制度的历史，然后从分析宅基地使用权制度的现状入手，结合实践和现行立法分析了宅基地使用权流转制度存在的问题，并在此基础上进一步分析了限制宅基地使用权流转的制度障碍，进而提出了健全和完善宅基地使用权流转制度的建议。
　　【关键词】物权；用益物权；宅基地使用权
　　中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-060-01
　　一、宅基地使用权制度概述
　　理论上，宅基地使用权的概念有广义和狭义之分。广义的宅基地使用权包括城镇宅基地使用权和农村宅基地使用权。狭义上的宅基地使用权，仅指农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在集体土地上建造住宅及其附属设施的权利。现行法律规定的宅基地使用权也仅指农村宅基地使用权。
　　二、我国宅基地使用权制度的历史与现状
　　新中国成立后，我国政府将优先发展重工业作为经济建设的基本策略。而要发展重工业，必须要有大量的资金积累。在当时的社会条件下，国家要在短时期内获得资金积累，唯有向农业和农村索取，因此国家实行了统购统销制度。通过实行统购统销制度，国家切断了农民和市场的联系。在这种城乡分治的二元社会结构中，农户除了享有在其宅基地上居住的权利之外，并不享有宅基地的其他权利。实际上，在当时的社会条件下，除了居住于宅基地上的权利之外，农民事实上也不会对宅基地产生其他的权利诉求。因此，在这种城乡分割的二元社会体制之下，宅基地权利制度几乎没有存在的必要。
　　随着改革的深入，人们逐渐认识到城乡二元社会体制对我国现代化建设的严重阻碍，因此，政府提出了统筹城乡发展的方针。而宅基地使用权是农民可以利用的最基本的要素。农村出现了越来越多的宅基地使用权出租、抵押、私下交易
　　的现象，这体现出农民已经不再仅仅满足于对宅基地使用权所享有的居住权，对
　　宅基地使用权产生了新的权利诉求——宅基地使用权的流转。
　　三、宅基地使用权流转制度的健全与完善
　　（一）宅基地使用权流转的制度障碍
　　如上文所述，促进宅基地使用权的流转是必要的，但是，宅基地使用权流转制度在实践中和立法上都面临诸多问题。为此，我们有必要改革和完善宅基地使用权流转制度。而要改革和完善宅基地使用权流转制度，我们应从分析农村宅基地使用权流转的制度障碍入手。
　　在我国，农村宅基地使用权流转的制度障碍主要表现在以下几个方面：
　　第一，流转对象的限制。使用权人不得将其房屋和宅基地使用权转让给城镇居民等其他人员，而应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，或受让人必须在集体落户且符合申请宅基地的条件。
　　第二，农村宅基地使用权权能的残缺。农村宅基地使用权是一种新型的用益物权，理论上享有占有、使用、收益的权利。但是，目前我国农村宅基地使用权的权能是残缺的，从《物权法》、《土地管理法》和其他有关法律法规的规定来看，宅基地使用权的收益权得不到应有的保障。
　　第三，登记手续不完善。农村房屋及宅基地使用权转让后，农村宅基地使用权主体发生变化，受让人应当办理转让登记手续。但是在实践中，我国很多地方的房屋管理部门与土地管理部门对房屋和土地分别管理，造成了转让登记手续办理时的相互推诿现象。
　　（二）宅基地使用权流转制度的健全与完善
　　从上文对宅基地使用权流转的制度障碍的分析，我们可以看到，要建立健全合理的农村宅基地使用权流转制度，必须要处理好以下几个方面的问题：
　　第一，要放宽农村宅基地使用权人身份的限制，使非本集体经济组织成员的人也可以通过转让、承租等非申请的方法获得农村宅基地使用权。
　　第二，要通过立法，明确规定农村宅基地使用权可以单独出租、出卖、抵押、赠与及入股等，并同时规定，通过以上方法丧失农村宅基地使用权的不得再申请宅基地。
　　第三，农村宅基地使用权的取得、变更及消灭，都必须到土地管理部门进行登记，不登记的不能对抗善意第三人。
　　第四，建立农村宅基地使用权流转市场，规范流转行为。具体说来，要注意从以下三个方面来规范宅基地使用权的流转行为：首先，作为能够入市流转的宅基地使用权，必须具备以下条件:一是必须符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划；二是必须已经依法批准作为建设用地或已经依法批准转为建设用地，农用地未经依法批准转为建设用地的，不得流转用于非农业建设；三是要权属合法，纳入流转的宅基地，应已依法确权，界址清楚，权属无争议，且依法办理了土地登记，领有土地权属证书；四是要符合用途管制要求，不得擅自改变宅基地原用途搞商业性房地产开发。其次，宅基地使用权流转不改变“一户一宅”原则，村民出卖、出租宅基地使用权后，再申请宅基地的，不予批准。最后，立法应明确规定不论宅基地使用权辗转于谁手，宅基地的所有权仍然属于本集体经济组织所有，使用权人应无条件接受集体经济组织的管理。
　　参考文献：
　　[1]蔡永民,李功国,贾登勋.民法学[M].北京:人民法院出版社,2006.
　　[2]李俊生.物权法.对农民土地权益的影响分析[J].山东省农业管理干部学院学报,2010(6).
　　[3]顾霞.我国农村宅基地使用权流转制度探析[D].贵阳:贵州大学,2009.
　　[4]曹泮天.现行宅基地使用权制度的困境与出路[J].河北法学,2010(3).

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