外滩地王 [上海外滩地王案背后:复星被指太小气]
时间：2019-04-04 03:24:29 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
戴志康还是心有不甘。身为上海证大集团（0755.HK）董事长，在与《投资者报》记者谈及为何要出售外滩8-1地块时，他仅表示，“已经是过去时了。” 《投资者报》记者从原负责外滩该地块开发的一位高管处获悉，戴志康决定卖出外滩地块的主要原因是，戴志康的开发理念与复星集团董事长郭广昌的开发理念不一样。与此同时，政府有关部门对戴的开发理念也不认同。而郭的开发理念又很难符合戴的要求，再加上上海证大资金链也有所紧张，因此，戴不得不退出。
证大曾在外滩项目上与复星分握半数股权，并各有分工。同时，复星国际（0656.HK）旗下公司复地集团也是上海证大的第二大股东。不过，目前上海外滩8-1地块则由复星国际及SOHO中国（0410.HK）各持50%股权，后者于去年12月底收购绿城中国（3900.HK）、上海证大及上海磐石持有的地块股权。
但对于当时的收购，复星国际认为对该笔土地权益拥有优先认购权，并于日前向上海市第一中级人民法院起诉SOHO中国、绿城中国、证大房地产旗下六家公司，诉请法院判定涉案转让股权约定无效。
证大退出外滩地王，引来北方地产大佬潘石屹，使早就对外滩地块垂涎已久的郭广昌颇为难受。郭广昌此前对媒体表示，与SOHO中国在部分问题上看法不同，加上对方没有与其他公司合作发展项目的经验，感到很担心。关于起诉事件已经进入正常法律程序，虽然情况复杂，认为法庭会有公平裁决。他强调，公司会一直主导项目发展，目前进展顺利，相信诉讼不会影响项目进度。
“理想主义”的戴志康
“你懂中国艺术吗？”戴志康看了看老外刚刚设计完的外滩8-1地块的设计方案对负责此事的外方设计师说，“到我房间来。”
戴志康拿出自己收藏的一幅明清山水画。画中是，一条路，两头牛，往上走，山上是樵夫砍柴，然后是一座庙，庙下则是白云缭绕。证大公司一位高管告诉《投资者报》记者，这就是戴志康理想中的，外滩8-1地块最初的设想“中国山”。
时间回到2010年，证大拿到外滩地王之时，当时的媒体就报道称，证大将中国古典山水画“高山流水”的意境融入设计方案，打造中国现代立体的江南水乡，营造充满人文艺术的美学生活工作空间，专家予以高度评价。
“戴总的观念确实是比较超前。”上述高管表示，“在对前13家大的设计公司的方案不满之后，又邀请了7家设计公司。为了满意的方案，戴总是不计成本的。”为此项目，证大房产邀请了多家享誉国际的著名建筑师和事务所参与项目建筑概念方案设计，囊括了世界上最前卫最具创意的设计师矶崎新、库哈斯、Winy Mass、严迅奇、俞挺等惊艳卓绝的方案，云集设计金茂大厦、上海中心、日本六本木新城的RTKL、WILKINSONEYRE、凯达环球、MVDDV等全球著名的设计事务所。
6月20日，记者在上海证大已经完成的项目喜玛拉雅看到，外形设计非常特别。上海证大喜玛拉雅置业有限公司推广专员张迅瑾介绍，该建筑是证大花了十年时间打造而成，建筑物带有孔的外墙寓意是中国的汉字，内部中空是为无限级，代表大自然的自然生长，喜玛拉雅也是集酒店、商业中心、剧院、美术馆为一体的综合建筑。
目前，证大在上海的地产项目多集中在世纪公园附近。证大的其他项目如，立方大厦、大拇指广场、九间堂等都显示出其特别的感觉。
“在戴志康眼里，没有百年企业的概念，只有心里满意的项目。”上述高管表示，戴总的思路是不希望项目平庸。特别是你看了后，就当这个建筑没看见过，那是最让人受不了的。他希望项目受到别人的“品头论足”，有说坏的，那肯定也有说好的。
外滩国际金融文化中心8-1地块位于上海外滩CBD的南端，也是外滩的发源地，东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，与浦东陆家嘴隔江相望，西接传统豫园商业区及上海老城厢区域，是浦江岸线开发的核心重点区域。
戴郭开发分歧大
如此重要的地段，戴志康想开发成地标性建筑的兴趣非常浓厚。在证大2010年年报中披露，集团以92.2亿元购得上海外滩国际金融文化中心（8-1）地块，计划在这上海的黄金地段开发集办公、商业、金融及文化于一身的超大型综合项目，此项目将成为集团发展史上的另一个里程碑。
上述高管说，戴总为了一个项目，只要是他喜欢的东西，他可以拼命砸钱，不计成本。在戴的心目中，这个项目的设计方案是“中国山”。一则，上海外滩建筑都是外国人留下的建筑，希望在外滩的南端有象征中国的建筑，把南外滩做成一个中国人的外滩，与比邻的中国传统的城隍庙豫园相互映照，也能与外滩的游客产生互动。二则，上海多水，黄浦江就在前面，但是上海几乎没有山，因此，希望建造一座山的概念，可以让游客来爬。同时融入中国传统明清山水画的概念。
但是，这个“不计成本”的项目设计概念，马上引来了郭广昌的坚决反对。上述高管说，如果是“中国山”，那么就要叫游客能够爬上去，怎么爬?只能沿着房子的外围爬。可是这样一来，必然影响楼盘房间的销售价格。因为谁也不愿意，自己的窗户外面，让别人能够看到。因此这必然会降低楼价。
而在郭的眼里，投资最重要的原则是收益最大化，投资什么时候收回。在复星集团的宣传册里，最醒目的就是每年的资本回报率，这也是郭广昌团队从1992年几近白手起家以来最大的骄傲。
因此，其方案是如何挖掘楼盘的价值资源。对于该地块来说，楼盘的最大卖点就是，靠近黄浦江，因此，从投资收益角度看，很简单，那就是尽量多的面积能够看到黄浦江，能看到黄浦江的房间，每平方米均价要比看不到江的贵出一两万。如果看不到江的卖10万元，那么看到江的至少可以卖到12万元。
事实上，在测算中，该地块的赚钱应该不成问题。上述高管说，建设周期是四年半，四年半后，包括宾馆在内所有的设施都可以开业。该楼盘准备在开发后的两年半后就可以销售。该楼盘的土地价格成本在每平方米45000元左右，建造成本在每平方米15000元，其中已经包含了资金成本，加起来成本也就在每平方米6万左右，而对面陆家嘴的临江楼盘每平方米均价都在10万元以上。因此，盈利不成问题。 而对于证大来说，投入的成本也完全能够接受，其中50%的股权属于复星，郭广昌会解决资金问题。证大只需要负责其中50%资金的贷款就可以了。只要通过银行或者是基金等方式过完两年半的时间到开始销售，资金便可以回笼。
本来这样的方案可以继续讨论和完善。而与郭广昌关系更为深厚的政府显然站在了郭广昌这边，在可能的情况下追求利益最大化，对于戴志康看中的“中国山”方案并不支持，而是倾向于郭广昌的“两栋塔楼”的建筑。郭显然不愿意让步。
上述高管表示，该方案也有一定的道理，一方面要与老外滩的建筑的线条相吻合，高度不能太高，因此，建筑高度控制在100米以内，第二方面，两栋塔楼也算是中国特色。“对于金融中心的定位，双方都是一致的。但是，外形上，双方的理念分歧太大了。”他说。
但是，戴志康显然不愿意屈就于这样的建筑方案，他宁可被人“品头论足”，也不愿意项目平庸。这使得项目方案一直无法确定。再加上在政府调控房地产的背景下，证大房地产的资金链也出现了紧张，于是戴只能忍痛退出。
2011年年报数据显示，上海证大营业额为27.96亿港元，比2010年的39.59亿港元下跌29%。利润也由2010年的5.7亿元下降到4.5亿元，降幅21%。在出售外滩8-1地块的同时，上海证大还以29.6亿的价格，出售了上海证大五道口房地产开发有限公司的股权。
复星被指“太小气”
对于外滩如此具有象征意义的地块，各方地产大佬都想得到。其实，对于外滩的黄金宝地，上海滩的民营企业大佬郭广昌对于外滩8-1地块的控制权也早有预谋。
早在2010年，证大以“蛇吞象”摘得外滩地王项目后，上海证大与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立注册资本为10亿元的合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立后，四方向合资公司提供贷款分别为10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元，用于开发该地块。
而复地持有证大房地产共计19.68%的股权。上海磐石投资是一家在上海组建的类地产投资基金，郭广昌旗下复星集团是其主要股东之一。郭广昌对于该地块早想控制，苦于机会不够。
而当时戴志康否认媒体有关复地将继续收购证大股份的猜测，称复地接近20%的股份已经是上限，这一比例“不会再多了”。显然，戴志康还是非常希望按照自己的想法来开发外滩地王。能够在外滩创建新的标志性地标，与老外滩相提并论，显然是多少开发商梦寐以求的事。
但随着2010年地产调控的逐步升级，在资金链绷紧的情况下，证大、绿城不约而同希望转手外滩8-1地块手中股份，而复星也就成为他们眼中主要购买对象。
据报道，郭广昌在此前其他业务投资过程中，一直有着压价的传统，不过一般而言，被投资方最终都接受他们的压价。但此次事件，则最终引来了潘石屹。感觉已经没法与郭广昌合作该项目的戴志康当然是希望以高一点的价格出售。其实按照年报披露的数据，以95.7亿元的价格出售，比起一年半前92.2亿元的购买价格，该地块并没有实现增值。
而当潘石屹购入其中50%的股权后，受打击最大的是郭广昌，因为郭广昌的控制权旁落，所以矛头直指优先认购权的认定。复星要求法院判定SOHO对上海证大、绿城中国、上海磐石所持地王项目股权收购无效。
对此，《投资者报》记者向戴志康求证，戴志康则表示，“事情已经说得很清楚，不需要再重复。”上海证大内部一位人士也向《投资者报》记者证实，这完全是商业买卖，是价格的因素。
法律界人士分析认为，至于优先认购权是很难取证的。怎么证明你当时愿意以这个价格向对方收购呢？
而被起诉的另一方绿城中国的董事局主席宋卫平在接受媒体采访时也透露，对绿城来说，10%股权是小股东，本来就无所谓，但那块地真的是好。当时绿城和郭广昌谈过，但价格他们觉得不行。我们询过价的，你觉得不行，我们就卖给别人。潘石屹出了一个价钱，我们综合考虑可以就卖。郭广昌太小气，事情不是这么做的，都是民企，相煎何太急，自相残杀没有意义。双方合作也是可以开发的，也可以商量约定项目里某栋归复星操盘，某栋由SOHO操盘，都是可以谈的。
潘石屹表示，“谁管理强，就去做管理。谁销售强，就去做销售。谁融资强，就去做融资。项目建设起来，需要大量的资金和团队。好多项目都是和别人合作的，也合作得很好。”
不过复星方面并不愿意，“项目正在顺利进展，没有必要其他人介入。我们也并不认为SOHO有优势做这个项目，两家企业的文化也并不相融。项目最困难的时候已经过去了，前期资金、施工的问题也都解决了。”
郭广昌认为，SOHO过去没有与对外合作的项目，对此非常担心。复星非常重视合作，认为人与人之间如果无法合作，将后患无穷；双方在文化价值观上不一致，“这就好像两个合不来的人要被迫生活在一起，是一件很痛苦的事情”。复星希望能够主导项目，打造成为地标。
现在，已无退路的潘石屹只能在微博上表示，“之前，我们尽全力，以非常友好的态度想与复星精诚合作，共同建设好上海外滩8-1项目。这期间，有许多朋友帮助调停。看来这一切都没有阻止复星要走打官司这条路的决心。现在我们只能与另两个被告方（绿城和证大）拿起法律的武器，全力应战了！”
6月21日，记者来到位于外滩8-1地块南边的复星集团所在地，采访此事的最新进展。复星集团品牌发展部卡拉扬向《投资者报》记者表示，由于端午节放假，其他同事都不在，希望节后再说，婉拒记者采访。
不过，上述证大高管则认为，“现在许多建筑都是没有特色的，每个城市的建筑都差不多，复星又有哪一个建筑被人称道？”
