购买土地使用权 规划局拍卖土地使用权尝试思考
时间：2020-02-02 16:50:38 来源：柠檬阅读网 本文已影响 人 
今年7月，我市首次尝试以带规划方案的方式拍卖国有土地使用权，收到了很好的效果。人民网、搜狐网、《中国证券报》、《中国信息报》等媒体先后报道了这一做法，并给予了充分肯定。市委书记花建慧同志就此做法专门作出重要批示“带规划方案，开了我省先河。此举不仅有利于规范开发行为，保证城市规划的执行，而且有效地预防权力寻租和腐败问题的发生，值得推广并在实践中坚持和完善。”
一、基本情况
此次以“规划+土地”方式拍卖的地块位于南黎路南、跃进河北、相山南路西侧，处于城市新区重要位置，用地性质为居住、商业、办公、广场用地，规划总用地面积113498.93平方米。按照规定，在国有土地使用权招拍挂前规划行政主管部门应当提出规划设计条件，对土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等指标作出控制性规定。为更好地指导城市建设，市规划局会同土地部门在拍卖前委托设计单位编制了此地块的意向性规划方案，在规划设计条件的基础上明确了公共配套设施建设、平面布局、空间结构、景观设计和建筑色彩风格等内容，并组织专家进行评审，确定了规划设计方案。市土地部门根据确定的规划方案委托有资质的评估机构对土地价值进行了科学评估，确定土地起挂价为7500万元；
并要求中标者无偿负责基地内约30亩地的滨河公园建设（投资强度不少于70万元/亩），以美化城市景观，为市民群众提供休闲活动场所。
土地使用权拍卖当天，整个地块规划设计方案同时进行了公开。最终，此块土地使用权以1.22亿元的价格成交，中标的开发商只需对规划方案的部分内容进行深化即可建设。
二、带规划方案拍卖土地使用权产生的积极意义
附带规划方案拍卖土地使用权与现在通行的拍卖程序相比，有以下几个方面的积极意义。
（一）可更有效地维护规划的严肃性，保证规划的实施。
规划设计条件出具的指标通常是规定上限或下限（如容积率<2.25，绿地率>25%），而由开发商主导的规划设计往往造成商业开发过重，配套服务设施建设不到位等问题。与此同时，政府部门在规划方案审查时具有一定的自由裁量权，这也为权力寻租和腐败滋生提供了土壤。在规划实施过程中，开发商常常会为了经济利益对规划方案进行修改，损害了规划的严肃性。以“规划+土地”方式拍卖土地使用权，使规划的各项控制性指标更加具体，减少了人为的操作因素，有利于规划的正常实施。在拍卖土地使用权的同时公布规划方案，扩大了公众参与和监督的范围，促使规划管理部门自觉接受社会监督，加强自我约束，正确行使规划权力。
（二）弥补了现阶段控制性规划不健全的缺陷。
由于历史原因和投入不足，目前我市控制性详细规划覆盖率不高，一些地段规划的科学性和指导性不强，还不能很好地满足城市建设的需要。在此情况下，集中有限的资金编制城市急需建设用地的规划是较为可行的做法。此次拍卖土地使用权时附带的规划方案经过专家评审、修改完善后，已基本达到了修建性详细规划的深度，可以很好地指导该地块的开发建设。
（三）有利于城市建筑风格的保持与塑造。
现行的规划审批仅针对建设单位自行报建的唯一方案，对其是否符合城市规划相关的技术规定进行审查，并就方案的色彩、形态、风格提出局部改进意见。受方案自身设计水平的局限，规划管理部门未能在城市建筑形态的塑造上发挥更大的作用。拍卖土地使用权时附带的规划方案是由规划主管部门组织编制并经过专家评审，在规划设计上充分考虑了与周边环境的融合，更有利于保持与塑造城市总体建筑风格。此外，这种变被动为主动的规划审批方式，能有效地控制好城市的总体形态和建筑空间环境，从源头上解决了建筑设计方案质量和水平不高的问题。
（四）有利于房地产市场的健康发展。
由于国家宏观调控和土地政策的限制，我市同全国其他城市一样面临着建设用地紧缺的局面，在土地使用权拍卖市场上也存在哄抬地价，盲目投资的现象。在拍卖土地使用权时公布规划方案，使开发商在竞拍时即明确了土地的开发强度和投资收益，使投资更加理性，避免因地价过高而引起房屋价格非理性上涨。在规划设计和专家审查时，结合实际，认真落实国家房地产市场宏观调控政策，保障了中小套型房屋的建设，在一定程度上促进了我市房地产市场的健康发展。
三、推广和完善带规划方案拍卖土地使用权的思考
为使带规划方案拍卖土地使用权的做法更加成熟，便于在实际工作操作，今后我局将在以下几个方面对其进行充实完善。
（一）有重点地选择带规划方案拍卖的地块。
目前条件下所有地块实行带规划方案拍卖还不太现实，为此，市规划局将根据每个项目的不同情况灵活运用。对于城市重点景观地段、城市主要干道两侧、老城区改造等特殊地段及用地规模较小的项目，可由政府组织进行规划方案设计，以确保城市整体风格的和谐。对于用地规划较大的项目，为突出详规方案的个性，由开发商在拿到土地使用权后，根据规划设计条件进行修建性详细规划的设计，再提交市规划局进行审核把关。
（二）努力提高规划方案的档次和水平。
市规划局将通过方案竞标，专家评审，规划公示等途径，不断提高规划方案的档次和水平，避免规划方案出现雷同、无个性、无创新的情况。针对老城区改造地块，规划将重点提升整体功能和环境整治，细化、深化指标，确保老城区改造按照规划实施。
（三）逐步改进带规划拍卖土地使用权的方式方法。
为打造高质量、高品位的规划设计方案，可对拟出让的地块采取两阶段评标的方法。第一阶段为技术标，即请有意拿地的开发商在规定时间内编制出规划方案提交政府，政府再组织专家对其评审，优中选优，确定拟出让地块的规划方案，然后进行第二阶段评标。第二阶段为经济标，即通过土地交易的招拍挂选择中标单位。
（四）对带方案项目的规划审批程序进行适当简化。
由于规划方案由政府编制，规划行政主管部门对相关规划指标已较为熟悉；
因此，在规划审批过程中将适当简化程序，提高项目的审批效率。
带规划方案拍卖土地使用权在我市是首次尝试，从全国来讲也是探索性的做法。虽然此次拍卖取得了较好的预期效果，但在推广运用中还有待实践的检验，市规划局将认真借鉴其他城市的先进经验，不断改进完善带规划方案拍卖土地使用权的方式、方法。
