影响土地利用的因素 [影响城市土地利用的因素]

时间：2019-05-26 03:31:37　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　[摘要] 土地是生产资料的重要组成部分，中国是社会主义公有制国家，土地所有权必须归国家所有。要使土地作为一种生产要素充分发挥作为稀缺资源的作用，必须使土地的经营和使用通过市场来配置。
　　[关键词]城市土地利用土地资本化
　　 Influence of city land utilization factor
　　 Zhou Yu
　　 Qigihar city land and Resources Information Center Heilongjiang Qigihar 161006
　　 [Abstract ] the land is an important part of the means of production, China is a country of socialistic state ownership, land ownership must be owned by the state. To make the land serves as a kind of factor of production to give full play to the role as a scarce resource, must make the management of land use and configured through the market.
　　 [Key words ] city land use land capitalization
　　中图分类号：TU-9文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
　　1前言
　　在完全竞争的市场中，一切具有同等生产力的单位面积的不同城市土地具有相同的均衡价格。而均衡价格的高低和均衡土地使用量则由城市土地的供给和与需求曲线的交点来决定。这样便可以通过市场来决定土地价格。另外城市政府可以通过控制城市土地的供给量，调整土地价格水平，实现宏观调控。城市土地是城市政府掌握的最大资产之一，城市政府通过有效运作城市土地资产，以市场化手段土地资产价值保证城市土地市场的公开、公平和公正。通过完善城市土地的规划条件，扩大城区规模，优化土地利用结构，实现城市土地的规模化开发利用，增加国有土地资产的总量，提高资产质量。
　　 2影响城市土地利用的因素
　　城市土地本身就是城市经济制度产生出来的资本本质是在于给所有者带来未来收益其市场价值就是未来时期内的预期受益者限制的总和。城市土地的预期收益通过城市产业活动去实现。城市产业活动对土地的引致需求要按边际成本和边际收益相等的原则去实现。
　　 2.1城市土地流转过程中存在土地寻租行为
　　城市土地使用权出让普遍采用协议出让的方式。这为官员进行城市土地寻租提供了温床。这是因为以协议方式进行城市土地使用权出让，基本上不经过一个市场竞价过程，只是交易双方一对一抬价还价的结果。客观上，交易双方对统一城市土地价值的判断，很难有一个准确的标准。
　　 2.2城乡结合部集体用地非法流转亟待规范化
　　随着市场经济的发展和城市化进程的推进，城市不断扩张城市接合部集体土地非法流转愈演愈烈，但是，如何显化集体土地资产，确保土地所有者的正当权力目前国家还没有系统的政策法规可依，在这种情况下大量的集体建设用地擅自转让，出租转让，联营联建，私下交易，政府部门不了解当地群众不知情，对集体土地资产的随意外治造成了集体土地资产的流失，侵害了集体土地产权人的利益，一定程度上还冲击了国有土地市场。
　　 2.3土地呆滞难以盘点
　　多年来我们在计划经济体制下对于城市土地施行行政划拨土地的流转管理，而忽略了对行政划拨的存量土地的管理，致使大量划拨存量土地难以盘活，使得一面划拨土地闲置，一方面不断扩张建设用地市场吞噬越来越多的耕地资源。
　　 3预防城市土地利用问题的一些措施
　　发挥市场机制载体在资源配置中的基础作用这是城市政府工作的必须趋势城市土地资本化运营的目标就是在实现城市土地的市场价值的过程中合理配置土地资源城市土地的资本化运营就是按土地的所有权与土地使用权相分离的原则将城市土地资产市场化为资本，实质是土地使用权流动的市场化，这是城市土地使用权公开交易的战略运用。而招标、拍卖和挂牌出让城市土地使用权应成为公开交易最普遍形式，是城市土地资本化运营的实现形式。
　　 3.1招标出让城市土地使用权是指城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用权，按照一定的规定和程序：有符合规定的公民法人或其他经济组织（投标人）在规定的期限内竞投土地使用并确定土地使用者（中标人）的行为。
　　 3.2拍卖出让土地使用权，是指城市政府（出让）为出让某宗城市土地使用权，在指定的时间、地点在公开场合，按照一定的稳中有降有符合规定的公民法人或其他组织（竞买人）公开竞价，根据出价结果确定最高出价者为土地使用者（竞的人）的行为。
　　 3.3城市土地使用权的挂牌出让，实质是城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用权，在指定地点发布挂盘公告，公布出让地块的出让条件，并在规定期限内接受公民法人或其他组织（竞买人）的报价申请、更新挂牌价格根据挂盘期限截止时的出价结果确定土地使用者（竞得人）的行为。
　　 4结论
　　对城市信息的正确反应，是城市政府能几乎额定城市土地供给，防止出现城市土地供给过渡自由化现象和土地价格的过渡波动。通过市场化手段，利用竞争的办法，城市政府将土地资源配置给最合适、最需要的城市土地使用者，城市土地使用者按边际收益与边际成本相等的原则取得城市土地使用权并按照生产可能性边界使用城市土地，土地资源得到合理和制约利用。城市土地资本化运营，提高了土地资源的利用效率。以招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权，城市政府能够获取、积累城市土地的需求信息。

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