退出机制不完善的危害 [我国保障性住房退出机制的完善—借鉴香港经验]

时间：2019-05-29 03:28:18　来源：柠檬阅读网本文已影响人

　　摘要：本文分析了我国大陆地区保障性住房发展现状的不足之处，借鉴香港公屋的管理制度，从保障性住房退出机制的角度进行对比分析，为完善我国保障性住房管理机制提出建议，以期能够对保障性住房退出机制的建立有所启示。
　　关键词：保障性住房退出机制公屋制度
　　随着我国内地对保障性住房建设力度的不断加大，越来越多的居民已通过入住保障性住房提高了住房水平。但是随着保障性住房的发展，退出方面的问题逐渐显现。退出环节是保障经济适用房内循环的一个重要步骤，退出后的经济适用房可以充分发挥其应有的社会价值，并且能够使更多家庭受益。退出环节中出现问题的主要原因是立法、金融、监管等多方面原因形成的。正是由于这种管理机制的不健全，从而导致退出动力不足、成效过低。
　　保障性住房的退出主要包括以下三种情况1、由于家庭收入提高不再符合保障性住房的入住标准。2、家庭收入降低，无条件承担现行的住房费用。3、由于家庭迁移或工作地点等问题而自愿退出。但就目前我国的保障性住房的实施来看，还存在这一类应退出保障性住房的家庭，这类家庭在居住过程中被发现其申请时隐瞒真实财产情况，通过不合法的手段骗租、骗购并且其真实财产情况并不符合保障性住房入住标准的家庭。
　　一、我国保障性住房退出机制现存问题
　　我国的保障性住房最主要的形式包括经济适用房、公租房、廉租房。通过这几种住房形式来缓解我国居民目前住房压力。
　　1、保障性住房监督管理部门的缺失
　　一个有效的监管部门可以直接影响到保障性住房监管实施的成效。我国对于专门的监管部门这一部分仍然处于缺失的状态。经济适用房的管理通常是通过国家的住房与城乡建设部发布法律法规，进行宏观的指导，各级地方房地产行政主管部门负责具体实施，重点多放在审核与入住上。
　　2、惩罚措施的不完善
　　我国对骗租、骗购保障性住房的违法行为惩罚力度十分有限。考虑到对经济适用房的需求人群是理性人，追求的是利益最大化，那么在没有现行政策下骗租的风险成本是远远小于其所能得到的利益的。所以一些条件不符合保障性住房入住的居民愿意尝试通过一些不合法的手段去骗租，或者隐瞒自己的真实收入状况拒绝退出保障性住房。
　　3、缺少鼓励居民主动退出的激励机制
　　保障性住房的服务对象主要是是中低收入家庭，对于这些家庭来说，如果该家庭收入的略微超出保障性住房的入住标准，也未必有实力自置居所从而主动退出。此时政府如果能够提供完善的金融服务，帮助该家庭完成这一过渡，则有利于激励这类型家庭退出现居保障性住房，并腾出住房资源提供给更需要家庭使用。所以保障性住房的退出奖励、激励机制还待完善。
　　二、香港保障性住房发展现状
　　我国香港地区的保障性住房政策是世界上公认的成功典范。从1953年开始香港政府大力建设保障性住房，这几十年来，住房制度逐渐趋于完善，发展与建设重点也一直在不断的转变。
　　1、香港公屋的管理部门设置
　　香港的公屋管理制度，从策划开发到管理都是由房屋委员会统一管理，申请入住居民需要向房屋委员会提供收入证明，其还负责之后的动态管理，所以房委会具有完善的申请家庭的收入信息，便于对信息的动态监管。主要建设管理机构包括房屋委员会、房屋协会以及房屋署。1988年香港房委会改为自负盈亏的机构，自此香港政府的职责主要是提供免费土地。房屋委员会是法定的决策机构，负责推行香港公共房屋计划，策划和兴建公共房屋，把公共房屋出租或出售给低收入家庭。房屋署是政府下属公共房屋的执行机构，其职责是在提供公共房屋、向私营机构采购服务、评核各类公共房屋资助计划的资格准则、审核公房住户的家庭资产状况，以及提供房屋贷款和津贴等方面，负责执行既定的政策和实务工作。房屋协会是一个独立的非牟利机构，负责策划和兴建一些特定类别的公共房屋，并以住户可以负担的租金或价格，把房屋出租或出售给予特定的人士。可根据房屋条例，向有关住户发出退出公共租住房屋的通知，终止其租住权及收回其居住的公屋单位。
　　2、立法管理
　　公屋申请人的申请条件十分严格、详细。需要通过一系列审查和三年以内的轮候期。并且在公屋居住期满十年后，租户每两年应申报家庭收入及资产，不申报资产或家庭收入及资产净值超过逾指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金，并于一年内迁出；若确有困难的，给予暂准居住证再过渡一年，租金提到两倍以上。香港房屋条例规定，任何人士如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。
　　为了防止投机分子利用公屋牟利，房屋委员会规定购楼后年10内，业主如果需要出售“居屋”，只能把房屋售给房委会，前5年按原价，后5年按当时出售的其他“居屋”单位楼价作比较计算。10年后可向政府缴付一笔款项后公开出售，这笔款项是作为地价的补偿。违反转售规定的业主，可被判罚款20万元及监禁1年[1]。
　　3、奖励措施
　　香港政府制定了《资助自置居所》等政策，以政策杠杆鼓励有能力的中低收入家庭自置居屋。香港政府早在1978年就推出“居者有其屋”计划及私人机构参建居屋计划，并以特惠折扣价出售居屋，协助合资格的中低收入家庭和公屋租住户置业。在公共租住房屋住满10年以上者，家庭总收入又超逾资助入息限额的租住户，政府则通过租金杠杆使其进入“资助自置居所”队伍，购买“居屋”，从而腾出公屋给轮候登记册上的申请家庭。或者申请“自置居所贷款”自购私人楼宇，2003年1月房屋委员会推出新的置业资助贷款计划，向合资格的申请人提供39万～53万元的免息贷款，或为期48个月每月高达3800元的按揭还贷补助金[2]。
　　三、香港保障性住房管理经验借鉴与对我国的启示
　　1、成立专门的保障性住房管理部门
　　成立一个专门部门承担包括规划、管理、等一系列的保障性住房的管理工作。分担政府的压力，避免责任推卸，专项管理保障性住房。该部门应类似香港的房委会，能够从保障性住房的前期规划、建设开始负责一直管理到居住的监督管理。具体的管理工作也可委托市场上的管理公司，政府负责监督。这样不仅是管理工作更具有动力，而且更注重保障性住房的长远发展。
　　2、惩罚措施建立
　　骗租、骗购及隐瞒真实财产状况这种情况产生的一个重要原因就是这些家庭通过这种不合法手段而获得的预期收益要远远大于成本。如果可以通过立法的支持，来建立严厉的惩罚措施，以提高此类人群的的成本，那么骗租、骗购以及隐瞒家庭信息的情况将大大减少。
　　3、建立廉租房退出奖励机制
　　通过资金补贴或者贷款优惠等方式，鼓励收入提升的家庭自置住宅，通过提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等方式协助条件已经不符合廉租房的家庭过度到经济适用房或者商品房住宅中，这样就可以极大地调动部分条件转好的家庭退出后置业的主动性。政府的扶持让更多有能力自置居所的家庭到市场上去选房，这样可大大缓解政府在保障性住房供应上的压力，并且让更多真正需要的家庭入住到廉租房。
　　参考文献
　　[1]周精灵,刘丹.香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示[J].长春大学学报.2007(01)
　　[2]刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊.2008(11)
　　[3]丁加.浅谈经济适用房的准入和退出机制[J].商业文化,2011,(7):147.
　　[4]曹星.完善住房保障体系建立全新的经济适用住房制度[J]开放导报,2008(06).

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